每個(gè)城市的購房邏輯是不一樣，大家不要用其他城市的購房邏輯，來套用重慶，因?yàn)橹貞c確實(shí)有點(diǎn)特殊。

在房產(chǎn)TZ界，有個(gè)流派叫“老破大”，信奉大面積低單價(jià)的邏輯，大的底層邏輯是只要我建倉的成本足夠低，牛市來臨的時(shí)候，所有的房子都能漲價(jià)，那我面積更大，總的獲利肯定更多。

我曾經(jīng)也是非常信奉這個(gè)流派的，在上一輪牛市中也分享了一些紅利，但我的選籌是房齡10年的老房子，最近和一些朋友交流，感覺他們對(duì)“大面積，低單價(jià)”流派是有誤解的。

純粹的為了降低成本，擴(kuò)大面積，買入極老的房子，我是覺得有問題的，特別是在重慶。

接下來說下理由，供參考：

01

重慶不缺老破舊

經(jīng)濟(jì)學(xué)最永恒簡單的一個(gè)道理叫“物以稀為貴”，房子也是商品，也會(huì)遵從這個(gè)邏輯。你的房子未來能做到保值增值，它一定要有某種稀缺性，是城市、地段、配套、產(chǎn)品力等各種原因所綜合的稀缺性。

我們回看數(shù)據(jù)，重慶從03年開始，新房市場，商品住宅成交就已經(jīng)超過1000萬方，一直到22年才降回1000萬方以下（二手房成交體量占比大幅提升）。

這些是很多人詬病重慶，說天量供應(yīng)的由來，確實(shí)重慶以前有“萬畝地票”的ZC，重慶很多年確實(shí)也長期霸榜全國成交體量第一。

怎么定義房子房齡偏老了，按市場目前的流通性來看，一般15年+以上的房子就可以稱之為老房子了，流通性就會(huì)相應(yīng)差一些。

那就是09年以前的房子樓齡就超過15+了，而這些房子并不少，還有加上20年以前的一些老房子。

還有一點(diǎn)比較特殊的是，重慶是山地地形，土地稀缺，主城區(qū)人口又多，致使我們核心區(qū)的房子很多都是筒子樓，且容積率極高，3T8戶，4T12戶的房子，超高層，一抓一大把，居住體驗(yàn)并不好。那你如果再疊加樓齡偏老，這些老房子的生命周期是極短的，關(guān)鍵還不稀缺！

那為什么上海、北京的老破舊，大面積低單價(jià)邏輯可以呢？

恰恰是因?yàn)樗麄?strong>稀缺，上海北京核心區(qū)的老房子不會(huì)像重慶修的這么高密度，樓層要矮一些，且很多還是純板式結(jié)構(gòu)，數(shù)量不多呀，稍微翻新一下也極其容易，但享受的是核心區(qū)的城市配套。

舉個(gè)例子，讓大家有直觀感受：

重慶的加州花園是比較出名的，早期還算重慶的富人區(qū)了，16年左右我還專門去TZ考察了，沒得具體數(shù)據(jù)了，當(dāng)時(shí)模糊我記得價(jià)格應(yīng)該在六七千的樣子，這個(gè)房子高峰期到過9000（還是在周邊有諸多利好，新光天地商業(yè)開業(yè)、軌道通車等），漲幅不到30%，現(xiàn)在又跌回去了，單價(jià)不到6500。

絕對(duì)是大幅跑輸重慶大盤的，因?yàn)橥瑫r(shí)期很多次新或者新房是翻倍增長的，翻兩倍的都有。

02

配售型保障房加碼

重慶絕對(duì)是雙軌制的典范城市，公租房、保障房一直都做的不錯(cuò)的。

重慶對(duì)保障房的供應(yīng)，可是全面出擊，滿足大家的剛性住房需求。

第一是，重慶的公租房不少，超50萬套。而近期重慶很火的一件事情是民心佳園等公租房可申購，平均售價(jià)僅5820元/㎡，位置是相當(dāng)不錯(cuò)的。那試問，你的老破舊如何與之比價(jià)格？

第二是，重慶加快開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作，今年第一批收了4207套。近期，重慶嘉寓房屋租賃公司今年第二批收購已建成存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目簽約，共7個(gè)已建成項(xiàng)目，裝修改造后可提供2600余套保障性租賃住房?？凑掌?，位置裝修都還不錯(cuò)。那試問，你的老破舊如何與之比租金？

第三是，重慶也在加快配售型保障房供應(yīng)，今年計(jì)劃是有7個(gè)項(xiàng)目，7000多套的供應(yīng)，比如石橋鋪的九龍宸曦新房，位置不錯(cuò)，外立面、園林、戶型設(shè)計(jì)也可以，價(jià)格只賣8000。那試問，你的老破舊如何與之比品質(zhì)？

此外，大家還要考慮人口的問題，供給關(guān)系的問題，人口的趨勢(shì)大家明白，未來的年輕人可能長大自帶3套房，我們給他留一套，外公外婆一套，爺爺奶奶一套，你覺得他會(huì)買你的老破舊嗎？然后就是你現(xiàn)在買來15年+，你再持有10年+，這房子如果質(zhì)量差點(diǎn)，都快成危房了，未來極有可能成為傳家寶。

綜上，重慶的老破舊真的不是很建議大家碰，特別是TZ，極容易踩坑，當(dāng)心成為燙手山芋，自住也不是很建議。重慶TZ還是建議大家多看看次新房，或者新房，因?yàn)橹貞c房價(jià)本來就很低，這樣也能實(shí)現(xiàn)大面積低單價(jià)。