文/地金君

隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展、存量房市場的逐漸增大，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的潛力也逐漸顯示出來。如今 2024年上半年財報季即將進入尾聲，但公布半年報的上市物企少之又少。

作為A股物管一哥，招商積余雖然表示于8月20日召開股東大會，但此公告主要關(guān)注的是增補公司董事會董事的議案，并未直接提及半年報公布事宜。

縱觀當(dāng)前的上市物企行列，招商積余大概是今年高管變動最頻繁的公司。

01

高層震蕩不止

今年以來，招商積余發(fā)布了多份高管變動公告：

5月7日公告顯示，聶黎明因工作調(diào)動原因辭去公司董事長、董事、董事會下設(shè)戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會主席職務(wù)，辭職后不再擔(dān)任招商積余任何職務(wù)，將在公司實際控制人招商局集團有限公司任職。另外，根據(jù)工作需要，選舉公司董事，招商蛇口（即“招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司”，證券代碼：001979）副總經(jīng)理、首席數(shù)字官，招商蛇口數(shù)字城市科技有限公司總經(jīng)理呂斌為公司第十屆董事會董事長。

7月9日公告顯示，陳林因工作調(diào)整原因辭去公司副總經(jīng)理職務(wù)，辭任后仍在公司工作。

8月5日，招商積余再次發(fā)布公告，WONG CAR WHA（袁嘉驊）因工作安排原因辭去公司董事、董事會下設(shè)戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會委員職務(wù)，辭去上述職務(wù)后仍繼續(xù)在公司工作。

值得一提的是，袁嘉驊曾在凱德集團工作近25年，于2021年4月加入招商積余，歷任招商積余董事、招商商管總經(jīng)理等職務(wù)。雖然袁嘉驊沒有持有招商積余股份，但其薪酬是該公司眾多高管中最高的一位。

2023年年報顯示，袁嘉驊從公司實際獲得的稅前報酬總額為535.61萬元，遠高于公司董事、總經(jīng)理陳海照的152.43萬元。

此外，招商積余在8月5日公告中表示，第十屆董事會產(chǎn)生2個非獨立董事席位的空缺。經(jīng)公司控股股東招商蛇口推薦、公司董事會提名和薪酬委員會審查，董事會同意增補陳智恒、趙方為公司第十屆董事會董事候選人。其中前者現(xiàn)任招商蛇口運營管理部總經(jīng)理，后者現(xiàn)任招商蛇口產(chǎn)品管理部總經(jīng)理。

事實上，近兩年招商積余的管理團隊一直在不斷調(diào)整。2022年，招商積余的財務(wù)總監(jiān)張秀成和兩位副總經(jīng)理楊祥（此前兼任董事會秘書）、謝水清離職。2023年，劉寧、余志良、王蘇望、陳楠林先后退出招商積余董事行列。

對于近年來招商積余高管變動頻繁，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為有多種原因，一是公司戰(zhàn)略調(diào)整：公司可能正在經(jīng)歷重大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型或業(yè)務(wù)調(diào)整，需要新的領(lǐng)導(dǎo)力來推動變革。二是業(yè)績壓力：如果公司近期業(yè)績不佳，董事會則可能會更換高管以尋求業(yè)績改善。三是內(nèi)部管理問題：可能存在內(nèi)部矛盾或管理上的分歧，導(dǎo)致高管離職。四是個人職業(yè)規(guī)劃：高管因為個人職業(yè)發(fā)展或其他機會選擇離開。五是合規(guī)和監(jiān)管問題：如果公司面臨合規(guī)問題或監(jiān)管壓力，高管也可能會因此離職。

頻繁的高管變動也可能會給公司帶來一定影響。柏文喜進一步表示，首先是短期運營不穩(wěn)定：高管變動會導(dǎo)致管理層不穩(wěn)定，影響公司日常運營。其次是決策連續(xù)性受影響：新高管可能帶來新的管理風(fēng)格和決策方向，影響公司長期戰(zhàn)略的連續(xù)性。另外還有員工士氣和團隊穩(wěn)定性：高管變動可能影響員工的信心和團隊的穩(wěn)定性。同時，頻繁的高管變動會影響投資者對公司的信心和公司的股價。

公開信息顯示，今年以來，該公司股價整體呈現(xiàn)下降態(tài)勢，其中在5月20日有明顯回升，盤中最高達到13.59元/股，當(dāng)日收盤價為11.38元/股，但在此之后，該公司股價持續(xù)下滑。截至8月12日收盤，該公司股價報收9.48元/股，較5月20日最高點下降30.24%。

與此同時，招商積余還面臨著不小的盈利壓力。

02

踏上物管公司“收購潮”列車

盈利能力卻不如同行

2021年，物管行業(yè)大額并購案頻頻出現(xiàn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2021年12月28日，物業(yè)管理行業(yè)2021年以來已披露交易信息的并購案交易額達353.2億元，較2020年全年增長約234.15%，并呈現(xiàn)大額交易頻現(xiàn)、上市公司收購為主等特征。

到了2022年，物業(yè)收并購開始回歸理性，全年交易金額約106.3億元，同比下降71%，但國有企業(yè)并購相對活躍，交易金額占比超50%。也是在這一年，招商積余在2021年底完成的上航物業(yè)、積余南航并購落地，后者業(yè)績在年初開始并表，與此同時，招商積余收購的深圳匯勤、新中物業(yè)已于2022財年內(nèi)實現(xiàn)財務(wù)并表。

在2023年財報中，招商積余還提到，并購單位從整合到融合成效顯著，報告期內(nèi)四家收并購企業(yè)合計實現(xiàn)營業(yè)收入14.24億元，新簽項目年度合同額合計1.93億元。

原有物業(yè)管理項目的增長和新拓展物業(yè)管理項目的增加，讓招商積余在2023年交出了營收、凈利雙增長的財報：營業(yè)收入為156.27億元，同比增長19.99%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為7.36億元，同比增長23.96%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為6.595億元，同比增長32.12%。

但在2024年一季度，招商積余業(yè)績增速開始放緩。期內(nèi)，該公司營業(yè)收入約37.25億元，同比增長12.67%；凈利潤約1.91億元，同比增長3.34%；扣非凈利潤約1.81億元，同比增長10.47%。這一增速明顯低于其去年水平，去年同期，該公司營收、凈利潤、扣非凈利潤增速分別為30.28%、27.24%、28.58%。

在營收增速放緩、經(jīng)營成本上升等多重因素的影響下，招商積余的“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”虧損進一步擴大。財報顯示，于2024年一季度，該公司營業(yè)成本約32.90億元，同比增長13.40%。截至2024年3月31日，招商積余經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-11.86億元，上年同期為-9.24億元。

除此之外，地產(chǎn)金融視界注意到，招商積余的毛利率數(shù)據(jù)也明顯低于部分物管公司。

以同為上市頭部物管公司的保利物業(yè)、中海物業(yè)為例，2023年保利物業(yè)的毛利率為19.61%，中海物業(yè)的則是15.51%，而招商積余的毛利率僅有10.01%。

具體來看，于2022年、2023年，招商積余基礎(chǔ)物業(yè)管理收入占比超八成，但該業(yè)務(wù)毛利率卻僅有9.78%、8.76%。

在4月26日，有網(wǎng)友就“招商積余毛利率低于同行業(yè)其他公司”向該公司發(fā)出提問，招商積余對此解釋稱，從公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，基礎(chǔ)物業(yè)管理占比大，增值業(yè)務(wù)規(guī)模小。基礎(chǔ)物業(yè)中，在管物業(yè)項目以非住宅類物業(yè)為主，2023年物業(yè)市場由增量向存量轉(zhuǎn)變，激烈的市場競爭導(dǎo)致利潤空間受到壓縮。

從財報來看，2023年，招商積余的非住業(yè)態(tài)管理面積2.13億平方米，占比61.9%，較去年的1.83億平方米增長了16.39%。期內(nèi)，該公司非住宅業(yè)態(tài)占了該公司物管業(yè)務(wù)收入的59.04%，遠高于住宅的23.04%，但非住宅、住宅業(yè)務(wù)的毛利率都不算高，分別為9.10%、7.89%。

在今年3月份的業(yè)績會上，招商積余財務(wù)總監(jiān)江霞曾表示，毛利率的影響因素依然存在，預(yù)計2024年的毛利率整體上仍將高度承壓。

不過，今年招商積余迎來了一批新的管理層，在這些高管的“調(diào)控”下，招商積余能恢復(fù)之前的利潤水平和增速嗎？