01

問：前段時間，全國各地出現(xiàn)了二手房和新房業(yè)主聯(lián)合抵制房價下跌的現(xiàn)象。比如，東莞松山湖某小區(qū)的業(yè)主們自動發(fā)起「房價保衛(wèi)戰(zhàn)」，呼吁賣房業(yè)主按照商定價格來維持房價，以抵制中介惡意壓低房價賣房。類似的，山西忻州和大同的御龍庭樓盤業(yè)主因新房價格大幅下降而維權(quán)，要求開發(fā)商退房或賠償。

您怎么看待這些業(yè)主為了維持房價而發(fā)起的維權(quán)行動？他們采取的行動是否合理？

馮侖：市場有風(fēng)險，波動性比較大。當(dāng)供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)時，買房可能變成一種賠錢行為，也就是說，只要買就賠錢。像買汽車一樣，汽車一出門就貶值，只要你買了，接下來可能更便宜，買完就會后悔。

現(xiàn)在，買了房的業(yè)主會面臨一些困難。比如說，房價過低導(dǎo)致爆倉，爆倉之后無法按時還房貸，房子被銀行收走并拍賣，自己沒有地方住，或者持續(xù)還房貸，還來還去，最后發(fā)現(xiàn)這是個負(fù)資產(chǎn)。

大家對房價下跌的耐受力是有限的。當(dāng)房價下跌幅度在10%到20%時，業(yè)主可能還能忍受。但在一些三四線城市，房價甚至下跌一半，嚴(yán)重影響業(yè)主的生存。

歷史上，股票市場也曾出現(xiàn)類似情況。股市剛開市，大盤不斷上漲，吸引大量投資者。當(dāng)股市突然暴跌，許多投資者氣到去砸交易所。不過，當(dāng)時的人投資股票多為閑錢，并不影響投資者的基本生活。后來，大家也慢慢知道，股市有風(fēng)險，買股票可能會虧損，即使股票下跌也不會再去砸交易所。

當(dāng)前住宅市場也正在經(jīng)歷類似的事。房價適度波動，購房者咬咬牙能接受，不會鬧事或砸售樓處。當(dāng)房價下跌超過30%，尤其是剛買房就迅速跌破這條線，購房者的生存可能會受到威脅。對于這一兩年購房的業(yè)主來說，房價大幅下跌使他們陷入困境。

他們能怎么辦呢——第一，大家變成一個利益共同體，堅持不降價來維持房產(chǎn)估值。第二，砸中介，一些業(yè)主將矛頭指向中介，認(rèn)為中介為了賣房賺取傭金，不斷壓低房價。第三，業(yè)主將責(zé)任歸咎于開發(fā)商，認(rèn)為其銷售時的虛假宣傳導(dǎo)致了當(dāng)前的不幸結(jié)果。

事實上，政府已經(jīng)出臺了許多政策來穩(wěn)房價、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期，希望保持市場健康發(fā)展。畢竟，三四線城市涉及的購房者眾多。

我建議政府可以考慮引入一些客觀的估值機(jī)構(gòu)，對房價進(jìn)行合理評估，以及適度限制房價下跌，從而穩(wěn)定預(yù)期和市場。以前是限漲，現(xiàn)在適當(dāng)對下跌做一個限制，保持房產(chǎn)估值上的穩(wěn)定，銀行就不至于因為停貸、房子變負(fù)資產(chǎn)來收房，這樣可能會起到一定的階段性作用。盡管這種做法違反市場規(guī)則，但從穩(wěn)定的角度出發(fā)，政府可以考慮采取一些微量的行政手段來緩解房價下降的趨勢。

02

問：最近，山東省青島市膠州市出臺一項政策，將購房首付比例降至7.5%，引起廣泛關(guān)注。具體來看，膠州市政府允許購買首套房且收入困難的家庭在支付一半首付款后，緩交剩余部分1～2年。這意味著，膠州在原本15%的首付比例基礎(chǔ)上，最低可降至7.5%。馮叔怎么看這一政策？

馮侖：房子賣不出去了。膠州市將銀行規(guī)定的15%首付比例降至7.5%，剩余7.5%由開發(fā)商墊付，希望減輕購房者的首付壓力。這說明，這個地方的房子太難賣了，所以政府和開發(fā)商不得不采取這種方法來促進(jìn)銷售。

但我覺得，買房和買任何東西一樣，門檻越低越?jīng)]人買。因為大家對市場的預(yù)期因此變得更低，反而不愿意購房。開發(fā)商的這一舉措是出于積極愿望，但從市場的客觀反應(yīng)來說，這可能會讓購房者更加猶豫，大家更不敢買房了。

我建議購房者還是應(yīng)該按照銀行和正常市場機(jī)制來安排首付。如果手里確實沒有錢，那就先別買，千萬別因為7.5%的低首付就盲目購房。

因為未來開發(fā)商的履約能力也可能出現(xiàn)問題，如果開發(fā)商暴雷，就會把購房者置于更復(fù)雜的法律矛盾當(dāng)中。

即便開發(fā)商愿意墊付這7.5%，銀行也應(yīng)該仔細(xì)審查企業(yè)的資質(zhì)和信用。如果財務(wù)狀況良好，那么這種安排可以考慮。如果開發(fā)商僅僅是為了臨時促進(jìn)銷售而采取的手段，財務(wù)狀況不明，那么購房者需要特別警惕，以免陷入未來的風(fēng)險中。