目前的樓市，房企之間的分化相當嚴重。

這幾年，上海樓市里國企、央企的身影越來越多，而此前很多風光無限的民營房企，有的直接暴雷，有的則是在縮減規(guī)模、艱難求生。

覆巢之下，焉有完卵？

隨著那些曾經(jīng)偏安一隅的開發(fā)商的日子越來越難過，很多民營房企開始尋求自己的出路。

其中，有不少民企開發(fā)商選擇了與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、地方政府等部門合作，參與開發(fā)一些城市舊改以及拆遷等項目。

于是樓市里也誕生出了一種全新的合作模式：“民營+鄉(xiāng)鎮(zhèn)”合資的鄉(xiāng)鎮(zhèn)型房企。

那么這種合資的新模式，能否得到市場的認可呢？

今天總爺想跟大家聊一聊位于上海浦東三林的一個由民企開發(fā)商與本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)合力開發(fā)的項目：永泰三里城

這個項目首期的292套房源，已于今年3月30號開盤。

但是截止目前，根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，項目開盤一個半月后，仍有135套房源可售，去化率還不足6成。

按理說，“距離11號線三林站約500米”，“一站前灘”，“浦東總價800萬級”、擁有諸多標簽的永泰三里城的贏面是很大的。

可為何項目入市后還是遭遇了銷售瓶頸，今天我們就來聊一聊背后的原因。

01

什么是“鄉(xiāng)鎮(zhèn)型房企”

民企開發(fā)商+本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)合力開發(fā)，這種模式在上海其實并不多見。

由于開發(fā)商的知名度和市場競爭力也是如今購房者買房時的一個重要參考，因此一些沒有名氣的開發(fā)商在當下的樓市環(huán)境下往往很難突出重圍。

根據(jù)網(wǎng)上的公開資料顯示：

永泰三里城背靠的上海香印城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司。

而該公司的股權(quán)由上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易市場有限公司和上海三林集鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)有限公司組成，其中前者擁有90%的持股比。

成立于1993年的上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易市場有限公司，是一家民營房企。

根據(jù)百度百科的資料顯示，該民企在過去的十余年里在浦東成功開發(fā)了東方城市花園、東方城市公寓、東方城市華庭、金龍東苑、錦繡苑等二十幾個樓盤。

雖然公司名氣不大，但是在浦東開發(fā)房產(chǎn)的經(jīng)驗還是有一些的。

值得注意的是，公司旗下的“上海市浦東城鄉(xiāng)拆遷有限公司”，參與了浦東國際機場、地鐵二號線、外環(huán)線等重大工程的動拆遷工作，累計動遷面積420.3萬平方米，安置企業(yè)居民1.3萬多戶。

也就是說，這家開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)的同時，也兼顧了浦東的城鄉(xiāng)拆遷的工作。

而該項目的鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作方：上海三林集鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)有限公司，作為三林本地企業(yè)，參加過一些三林本地項目開發(fā)，對三林的整體格局應(yīng)該是比較熟悉的，之前主要針對的就是動遷地塊的整改工作。

根據(jù)總爺?shù)牧私猓?strong>永泰三里城的前身是金光村的“城中村”改造項目，目前在售的正是首批出讓宅地。

也正是因為永泰三里城的建設(shè)涉及到了城中村的舊改拆遷工作，從而引入了民營+鄉(xiāng)鎮(zhèn)的合作新模式。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司負責前期拆遷，民營房企負責后續(xù)開發(fā)，這樣的分工也算是各司其職。

02

“高配”動遷房硬傷多

由于是“民營+鄉(xiāng)鎮(zhèn)”的合作開發(fā)，很多購房者認為永泰三里城與周邊的動遷房無異，從而扣上了“高級動遷房”的帽子。

說起來，永泰三里城的具體位置，位于浦東三林板塊的腹地——三林西，距離前灘、三林濱江大約在3公里左右。

距離前灘一站地鐵，這樣的地理位置其實不算太差。

但“左手老破小，右手拆遷房”，這樣的周邊環(huán)境著實勸退了不少購房者。

在項目的西南側(cè)，就是三林的大型動遷區(qū)；

而項目的西北側(cè)，則是以凌兆新村為代表的工人新村，也是老破小集聚地。

作為一個總價800萬級的新房項目，對面就是300萬的老破小，這樣的周遭環(huán)境，直接影響了項目接受度和未來成長性。

再加上板塊內(nèi)并無明確的后續(xù)規(guī)劃，所以整體城市界面預(yù)計今后也不會有太大變化，未來想象空間有限。

對于追求高品質(zhì)生活的客戶來說，總價800萬至2000萬，肯定希望周邊的圈層和能級相匹配，而永泰三里城目前的周邊圈層，顯然無法滿足客戶的期望。

另外，根據(jù)現(xiàn)場銷售的介紹，項目預(yù)計將于2026年8月才能交付。

這樣的交付時間，在目前市面上同時期的新房中也算比較晚的了。

但由于涉及到“城中村”改造，本來就是一個漫長且復(fù)雜的過程。

所以盡管項目目前的規(guī)劃已經(jīng)完成，但是在二期的15-15地塊中，還有一個集發(fā)大樓并未搬走。

據(jù)總爺?shù)玫降男〉老�，這個集發(fā)大樓也是個比較難拆的“釘子戶”。

所以永泰三里城規(guī)劃中的二期能否按期兌現(xiàn)，目前仍然是存疑狀態(tài)。

考慮到如今地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，未來永泰三里城的交付難免讓人憂心。

03

核心產(chǎn)品力不足

最后，總爺認為這個項目之所以賣不掉還有一個根本問題，是它的產(chǎn)品力本身不足。

這年頭，一個新房項目的成功與否，很大程度上還是取決于其產(chǎn)品力本身。

如今市場上，大型品牌房企有著更強的成本優(yōu)勢和管理能力，所以產(chǎn)品力往往更加領(lǐng)先。

作為規(guī)模不大的民營房企+鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，由于缺乏足夠的開發(fā)經(jīng)驗，要想成功突圍，就更需要做出遠超市場期待的作品，才有可能贏得市場的青睞。

然而，永泰三里城給出的產(chǎn)品力&裝修標準，確實存在許多不盡如人意的地方。

作為一個總價800萬起的項目，它打造了一個非人車分流的小區(qū)。

地面停車位的存在，不僅影響了小區(qū)的整體美觀度，也給居民的生活帶來了不便。

整體來看，目前現(xiàn)場僅展示了一套100平方米的樣板間。

項目的樣板間打造的可以說是非常普通，沒有什么細節(jié)值得推敲，讓人感覺開發(fā)商對待產(chǎn)品的態(tài)度多少有些敷衍。

相較于項目8.2萬/㎡的均價，項目的品牌和裝標也非常一般：

沒有配備智能馬桶、灶具油煙機的品牌為老板、科勒的潔具等也都是些基本款，并且衛(wèi)生間甚至都沒有安裝玻璃移門。

總爺在去看樣板間的時候，還以為誤入了某個上海遠郊總價300-400萬的剛需盤，完全不敢想象這會是2024年出現(xiàn)的總價800w+的新盤。

不得不說，在各家開發(fā)商都在卷產(chǎn)品力的當下，這家開發(fā)商的裝修水平確實稍顯敷衍。

不過最近開發(fā)商在經(jīng)過了一期的滑鐵盧之后，終于意識到了上海市場不是他們想象的那樣了。

根據(jù)現(xiàn)場銷售給到的消息，目前開發(fā)商已經(jīng)在努力提升裝標，全新的樣板間也即將對外開放參觀。

不知道提升之后的三里城，能否在二期扭轉(zhuǎn)頹勢。

其實按理說，“距離11號線三林站約500米”，“一站前灘”，“浦東總價800萬級”、擁有諸多標簽的永泰三里城的贏面是很大的。

但“去化難”的現(xiàn)實卻告誡了整個樓市：好的“產(chǎn)品力”才是贏得市場的關(guān)鍵。

以往我們說買房除了地段，地段，還是地段。

可現(xiàn)如今，開發(fā)商、產(chǎn)品力、生活配套、乃至周邊圈層，都已經(jīng)成為了購房者們的重要考量。

所以從永泰三里城這個項目身上，我們也能看出這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)型房企遇到的最大挑戰(zhàn)：

要想解決項目的“去化”問題，提升自身產(chǎn)品力已經(jīng)迫在眉睫。

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