來源：市場(chǎng)資訊

（來源：深圳房產(chǎn)在線）

近日，龍華一棟7層法拍私宅（俗稱：農(nóng)民房）在法拍平臺(tái)上演搶房大戰(zhàn)——起拍價(jià)365.5萬元，最終以1006.3萬元成交，溢價(jià)率高達(dá)175.3%。

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這棟引發(fā)激烈競(jìng)逐的標(biāo)的位于龍華街道油松居委水斗新圍富豪新村，毗鄰華為坂田園區(qū)，產(chǎn)權(quán)為深圳市房地產(chǎn)證綠本。

建筑總面積約764.51㎡，共7層，目前無人占有使用，處于空置狀態(tài)。

具體戶型分布為：一層為大商鋪；二至五層每層各三套，分別為單間、一房一廳、二房一廳；六層為一套三房一廳；七層為一個(gè)單間。

這棟法拍房吸引了多達(dá)38人參與競(jìng)拍，歷經(jīng)212輪出價(jià)，最終以1006.3萬元落槌。

按建筑面積764.51㎡計(jì)算，成交單價(jià)約13163元/㎡。

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據(jù)了解，這類房吸引了這么多人來?yè)屌囊巡皇莻€(gè)案。

如今年2月寶安沙井沙四社區(qū)（蠔四社區(qū)）友誼路西四巷的1棟私宅，12人報(bào)名、156次出價(jià)，成交價(jià)586萬，溢價(jià)約46.5%。

去年2月，龍崗坂田雪象社區(qū)花園新村1棟私宅，43人報(bào)名、215次出價(jià)，906.1萬成交，溢價(jià)約150%。

更夸張的是，2021年還曾出現(xiàn)過沙井1棟私宅的價(jià)格從285萬飆升至1652萬的紀(jì)錄，溢價(jià)約479%。

然而，并非所有法拍私宅都受歡迎。

如今年初上架的房源里，龍崗坪地、布吉也有因無人問津而流拍的標(biāo)的。

而這其中，最關(guān)健是還是地段和租金回報(bào)率。

在深圳，這類房子主要是以出租為主，圖的是租金回報(bào)率。

以富豪新村這棟7層私宅為例，可供出租的房源有15套，包括1樓建面約121㎡的大商鋪，2-7層的5套單間、4套一房一廳、4套兩房一廳和1套三房一廳。

圖源：阿里法拍平臺(tái)

參考社交平臺(tái)上網(wǎng)友發(fā)的富豪新村轉(zhuǎn)租帖：

• 單間月租約900元

• 一房一廳1300-1800元/月（視裝修情況）

• 兩房一廳1600-2000元，精裝后甚至可以租到2600元左右

• 約60㎡商鋪?zhàn)饨鸺s5000元

粗略計(jì)算，如果全部出租，每月租金大概能有2.6萬，再算上6樓精裝修的三房一廳，收租大概能到2.9萬，算下來租金回報(bào)率能到3.46%甚至更高。

可供對(duì)比的是，據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，2025年深圳住宅租金回報(bào)率約1.7%。而深圳租金回報(bào)率超過3%的，大多是核心區(qū)核心地段的小戶型公寓。

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另一方面，法拍渠道為這類私宅提供了關(guān)鍵的“確權(quán)”背書。

眾所周知，深圳對(duì)于所謂“農(nóng)民房”交易的打擊從未放松，而與一般的交易相比，法拍私宅的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)不成問題，因此相對(duì)安全。

針對(duì)綠本私宅的產(chǎn)權(quán)問題，廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師表示，深圳采用司法備注的方式進(jìn)行確權(quán)，司法裁決備注即視為產(chǎn)權(quán)確認(rèn)。

由于綠本產(chǎn)權(quán)證在登記條例中沒有相應(yīng)的過戶規(guī)則，因此只能在登記中心的司法登記簿上備注該事實(shí)。也正因沒有過戶流程，這類房產(chǎn)無需繳納交易稅費(fèi)，且在后續(xù)使用、出租及拆遷等環(huán)節(jié)均不受影響。

當(dāng)然，如果與普通商品住宅相比，這類房源最大的問題在于流通性。

值得注意的是，廣東省自然資源廳今年1月發(fā)布的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記新政中明確，對(duì)城鎮(zhèn)居民違法購(gòu)買宅基地和農(nóng)房、違法違規(guī)搞合作建房、“小產(chǎn)權(quán)房”等情形，一律不得登記。

這也意味著，由于無法辦理新的產(chǎn)權(quán)證，這類房產(chǎn)“不能夠再次出售或抵押”。

長(zhǎng)持并從中獲取穩(wěn)定的租金，或許是這類房源的唯一用途。

來源：深圳買房計(jì)劃、阿里法拍平臺(tái)、咚咚找房