中國(guó)指數(shù)研究院最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月百?gòu)?qiáng)房企銷售總額為8978.3億元，雖然相比2023年，房企的銷售和回款金額都大幅縮水。但一切穩(wěn)中有升的趨勢(shì)還是有的，且環(huán)比銷售額逐月遞增，這些數(shù)據(jù)又成為一些“無(wú)良”中介的噱頭。他們?cè)谂笥讶Τ醋鞣績(jī)r(jià)要漲，再不買就來(lái)不及了。

其實(shí)數(shù)據(jù)沒有問(wèn)題。問(wèn)題在于時(shí)間和房?jī)r(jià)。為什么前三個(gè)月銷量突然增加？

首先，春節(jié)剛剛結(jié)束，不少返鄉(xiāng)購(gòu)房的人群在春節(jié)前后集體購(gòu)房。其次，3、4月份一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的小陽(yáng)春，一般是購(gòu)房旺季。如果此時(shí)銷量不增加，以后也不會(huì)增加。最后是價(jià)格，銷量增加并不意味著房?jī)r(jià)上漲。相反，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，買房的人就會(huì)增加。隨便去官方網(wǎng)站查一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，銷售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于備案價(jià)格。

關(guān)注地產(chǎn)的都知道，以前降價(jià)是有限制的。即使開發(fā)商想降價(jià)，也必須在一定范圍內(nèi)降價(jià)。超過(guò)這個(gè)范圍就屬于違規(guī)。而現(xiàn)在就不一樣了，不少地方已經(jīng)允許或則默許開發(fā)商自主降價(jià)。這是一個(gè)非常重要的信號(hào)。

毫無(wú)疑問(wèn)，樓市的貶值浪潮已經(jīng)到來(lái)。我們一直在分析房?jī)r(jià)下跌的原因。我個(gè)人認(rèn)為主要來(lái)自三個(gè)方面。

第一、需求。只有有需求，人們才會(huì)買房。但問(wèn)題是，有急需的人越來(lái)越少。我國(guó)已進(jìn)入老齡化、少子化階段。老年人不需要買房，無(wú)法創(chuàng)造需求。低出生率意味著低結(jié)婚率。如果你不結(jié)婚，你就不需要買房子。

未來(lái)，孩子不需要買房。他們只能繼承父母的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的支撐是人口。沒有人口，一切都是空談。

第二、收入。買房不是一次性的交易，而是需要償還30年期的抵押貸款。這需要非常高的工作收入。然而，現(xiàn)在各行各業(yè)都陷入衰退，很多人對(duì)自己未來(lái)的收入沒有信心，沖動(dòng)地買房。人比較少。

第三、動(dòng)機(jī)。買房的動(dòng)機(jī)既不是為了住，也不是為了孩子上學(xué)，而是為了投資升值。當(dāng)房子失去了賺錢的效應(yīng)，明知道知道房?jī)r(jià)會(huì)不穩(wěn)，存在下跌的風(fēng)險(xiǎn)。你還會(huì)選擇買房嗎？

所以，未來(lái)除了北上廣深這些大城市和部分強(qiáng)二線城市之外，大部分城市的房?jī)r(jià)都會(huì)呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)，之前那種一夜暴富的情況絕對(duì)不會(huì)發(fā)生。就算現(xiàn)在價(jià)格回到了10年前，但未來(lái)漲幅的速度絕對(duì)趕超不上過(guò)去的10年。當(dāng)然，如果有明確的需求還是建議購(gòu)房的，反之還是算了吧。