中國指數(shù)研究院最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月百強房企銷售總額為8978.3億元，雖然相比2023年，房企的銷售和回款金額都大幅縮水。但一切穩(wěn)中有升的趨勢還是有的，且環(huán)比銷售額逐月遞增，這些數(shù)據(jù)又成為一些“無良”中介的噱頭。他們在朋友圈炒作房價要漲，再不買就來不及了。

其實數(shù)據(jù)沒有問題。問題在于時間和房價。為什么前三個月銷量突然增加？

首先，春節(jié)剛剛結(jié)束，不少返鄉(xiāng)購房的人群在春節(jié)前后集體購房。其次，3、4月份一直都是房地產(chǎn)市場的小陽春，一般是購房旺季。如果此時銷量不增加，以后也不會增加。最后是價格，銷量增加并不意味著房價上漲。相反，因為房價下跌，買房的人就會增加。隨便去官方網(wǎng)站查一下就會發(fā)現(xiàn)，銷售價格遠遠低于備案價格。

關(guān)注地產(chǎn)的都知道，以前降價是有限制的。即使開發(fā)商想降價，也必須在一定范圍內(nèi)降價。超過這個范圍就屬于違規(guī)。而現(xiàn)在就不一樣了，不少地方已經(jīng)允許或則默許開發(fā)商自主降價。這是一個非常重要的信號。

毫無疑問，樓市的貶值浪潮已經(jīng)到來。我們一直在分析房價下跌的原因。我個人認為主要來自三個方面。

第一、需求。只有有需求，人們才會買房。但問題是，有急需的人越來越少。我國已進入老齡化、少子化階段。老年人不需要買房，無法創(chuàng)造需求。低出生率意味著低結(jié)婚率。如果你不結(jié)婚，你就不需要買房子。

未來，孩子不需要買房。他們只能繼承父母的財產(chǎn)。房地產(chǎn)市場最大的支撐是人口。沒有人口，一切都是空談。

第二、收入。買房不是一次性的交易，而是需要償還30年期的抵押貸款。這需要非常高的工作收入。然而，現(xiàn)在各行各業(yè)都陷入衰退，很多人對自己未來的收入沒有信心，沖動地買房。人比較少。

第三、動機。買房的動機既不是為了住，也不是為了孩子上學(xué)，而是為了投資升值。當房子失去了賺錢的效應(yīng)，明知道知道房價會不穩(wěn)，存在下跌的風(fēng)險。你還會選擇買房嗎？

所以，未來除了北上廣深這些大城市和部分強二線城市之外，大部分城市的房價都會呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的態(tài)勢，之前那種一夜暴富的情況絕對不會發(fā)生。就算現(xiàn)在價格回到了10年前，但未來漲幅的速度絕對趕超不上過去的10年。當然，如果有明確的需求還是建議購房的，反之還是算了吧。