小王最近遇上了一件煩心事。

原來，春節(jié)后，他因為失業(yè)，斷了經(jīng)濟來源，導(dǎo)致他現(xiàn)在每個月3000元的租金已經(jīng)拖欠了3個月了?，F(xiàn)在，房東不僅要求解除合同，還要他依據(jù)合同賠償違約金，并聲稱如果不付違約金，他就要把小王告到法院。

那么，依據(jù)租賃合同，在司法實踐中，到底哪些違約金，法院會支持呢？

一、給租客的免租期的租金可以向租客主張要回

當前司法實踐觀點認為，如果租賃合同中約定了免租期，法院會傾向于認為，免租期是基于雙方的租賃合同能夠順利履行，房東而給予的特別優(yōu)惠，因此如果租賃合同因為違約導(dǎo)致被解除，房東要求租客支付免租期內(nèi)的租金具有合理性。

二、逾期支付租金的罰息、解除租賃合同的違約金，可以同時要求租客支付

一般來說，租賃合同中，會同時約定兩種情形下的違約責(zé)任。

第一種是履約延誤的違約責(zé)任。比如，雙方約定“逾期支付租金的，按日以未支付租金的萬分之十計罰息”。

第二種是合同解除或終止后的違約責(zé)任。比如，雙方約定合同解除后，“違約賠償金按照一方給對方造成的實際損失計算?！?/p>

這兩種違約責(zé)任是否需要同時承擔(dān)呢？

在司法實踐中實際上存在爭議。

一種觀點認為，不能同時承擔(dān)。如上海某法院在(2019)滬0120民初1161號判決書中認為，逾期付款違約金、解除合同違約金系出租人和承租人在不同情況下所應(yīng)當承擔(dān)的違約責(zé)任的約定，出租人選擇解除合同，進而要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任，則應(yīng)當適用解約違約金的約定，逾期付款違約金和解約違約金不應(yīng)當并用；而且在支持了出租人解約違約金的基礎(chǔ)上，再支持其逾期付款違約金有重復(fù)之嫌，因此逾期付款違約金不應(yīng)當予以支持?！?/p>

另一種觀點認為，應(yīng)當同時承擔(dān)。如上海高院在(2021) 滬民申2685號民事裁定書中認為：“解約違約金與遲延履行違約金是指向不同違約情形的違約責(zé)任，可以同時適用。”上海一中院在（2015）滬一中民二（民）終字第1728號民事判決書中認為：“對于合同解除的違約責(zé)任和延期支付租金的違約責(zé)任，雙方當事人在合同中已作明確約定并系分別適用不同的違約情形，故原審判決并無不當?！?/p>

從筆者的實踐經(jīng)驗來看，沿海發(fā)達地區(qū)更加注重合同雙方的意思自治，堅持“嚴守合同”，如果租賃合同中同時約定兩種違約金的，同時得到法院支持的可能性會很高。

三、房東通知解除合同后，租客繼續(xù)占有房屋產(chǎn)生的房屋占有使用費可以得到法院支持

房東在租客違約后，向租客發(fā)出解除通知，如租客繼續(xù)“賴著”不走，那么將產(chǎn)生房屋的占有使用費。一般來說，占有使用費由于兼具補償性與懲罰性，因此金額等于租金或高于租金標準法院都是支持的。但是，值得注意的是，房東在合同解除后，應(yīng)及時采取措施收回房屋避免損失擴大，如怠于收回房屋導(dǎo)致租客承擔(dān)過高占有使用費的，法院也會予以調(diào)減。

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