據(jù)不完全統(tǒng)計，10月光明在售的新盤約有26個，加上四季度準備要入市的潤宏城、深鐵瑞城二期、天澤玉河府、星輝蘭玉庭，特發(fā)學府朗園這些項目，30余盤來勢兇猛，想要在市場上嶄露頭角，收割購房者，可想而知，競爭有多“慘”烈。

近日有消息稱，光明滿京華金碩華府項目疑似開盤去化數(shù)據(jù)造假！

9月23日，項目首次開盤，572批客戶選704套建面約89-140㎡三至四房住宅，備案均價約4.68萬/㎡，單價區(qū)間約4.1-5.1萬/㎡，總價區(qū)間約368-722萬/套，折后單價3.66-4.54萬/㎡。

這么有人氣的項目，價格也是相當有吸引力，按照市場常規(guī)賣法，項目開盤業(yè)績應該是不俗的。
果不其然，滿京華金碩華府首開熱賣437套，勁銷超18.9億的海報在市場瘋傳。

開盤數(shù)據(jù)造假、“保價”被打臉，律師回應：有風險

如今開盤已經過去一個月，經核實發(fā)現(xiàn)，官方數(shù)據(jù)顯示該項目實際總網簽數(shù)為130套，總備案數(shù)為42套，總銷售比例僅為18.47%。銷售套數(shù)差距為307套，百分比相差44%，作假數(shù)據(jù)懸殊。

自新房市場銷售降溫后，開盤去化數(shù)據(jù)驟然下滑，許多開發(fā)商為求“成績”，除了在開盤數(shù)據(jù)上動手腳，也玩起了各類花式營銷套路。滿京華金碩華府就曾打出了“保價”聲明：

對于保價操作，似乎許多網友不買賬，表示：“是套路，不相信！”。

值得一提的是，距離開盤一個月的時間，現(xiàn)在有消息稱項目又出新折扣了，最低價格達到了3.6w/㎡，這里也就可以看出，開盤時的“保價”承諾有多不靠譜了，無非是一個營銷新玩法，而且有風險。

事實上，這并不是滿京華第一次打出“降價補差價”情況，根據(jù)媒體報道，2022年4月，位于深圳大鵬的住宅新盤“滿京華云曦花園”因為銷售去化緩慢下調了備案價，調價幅度達17%，此后有傳言稱，開發(fā)商計劃向前期業(yè)主退回價格差額，總補償金額在3000萬元左右。

針對此類情況，北京金訴律師事務所創(chuàng)始人戴金花律師，她表示：降價保差價，一般來說，只要不違反法律的強制性規(guī)定是有效的，購房人如果想要購買房屋，可以將該宣傳頁保存起來，并且將該內容增加到協(xié)議之中。同時，購房人也需要注意，降價補差價是一種營銷手段，實踐中很難衡量購房人購買的房屋是否降價以及降價的標準也很確定，如果真發(fā)生價格糾紛，后期的維權會有一些難度 。

三房只做一衛(wèi)，得房率低，周邊配套缺乏

價格“卷”出新低，但低價的背后產品到底怎么樣？接著我們來看看產品情況。

滿京華金碩華府項目在光明獅山片區(qū)，離地鐵站最近約1公里，周邊無商場。整個項目總計7個建筑用地。計容總建面65萬㎡。其中一期為金碩華府，計容總建面13.7萬㎡。容積率6.0。本次備案為2、3棟共704套住宅。

從項目基本情況來看，在光明也不屬于亮眼的，畢竟同區(qū)域內現(xiàn)狀包含待建和已售的有約20000套，現(xiàn)狀也實在是卷。

從戶型產品上來看，整體得房率偏低，且多數(shù)房子朝向不佳，設計也存在不合理之處。例如：89㎡ 能做個中規(guī)中矩的三房，但只能做1衛(wèi)！這個設計很難評，屬于很明顯的硬傷，未來流入二手市場也毫無競爭力！

再比如：建面約98-100㎡的3房2廳2衛(wèi)戶型，客廳開間包墻才3.6米。次臥最小的僅約5.5㎡，另一個僅約7㎡左右。主臥也僅約11㎡左右。有網友表示：認真了解才發(fā)現(xiàn)，120㎡的戶型總價是上去了，但得房率還不到90！

加之周邊配套地鐵、商圈都跟不太上，生活服務需要依賴后期新房的入住才能好轉，所以整體來看，滿京華金碩華府本身產品的短板還是很明顯。這也就能理解為什么項目打出低價仍然成績不佳了，畢竟現(xiàn)在購房者情緒更為理智，產品是否抗打才是項目去化的關鍵因素。