7月10日，央行延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策的期限，以期提振市場(chǎng)主體信心。

7月14日，央行指出考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過(guò)去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間。

7月21日，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出將城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合，高效利用土地資源。

724會(huì)議，有諸多新提法，措辭出現(xiàn)變化。

股市財(cái)富效應(yīng)，樓市財(cái)富效應(yīng)，且看是缺錢(qián)還是缺信心。

【強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)中的結(jié)構(gòu)性特征】

一二季度GDP增速分別為4.5%和6.3%，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)且結(jié)構(gòu)性特征。一季度居民收入增速低于GDP增速，但上半年居民收入增速5.8%，高于GDP增速5.5%。物價(jià)下行導(dǎo)致實(shí)際利率上升，抑制民間投資，上半年民間投資負(fù)增長(zhǎng)。

【強(qiáng)調(diào)根據(jù)形勢(shì)優(yōu)化房地產(chǎn)政策】

地產(chǎn)表述有變化，雖未提“房住不炒”，但依然是核心?！笆袌?chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，近幾年少見(jiàn)的友好表述。

目前，房地產(chǎn)的主要矛盾已經(jīng)發(fā)生了變化，不再是房?jī)r(jià)上漲，而是地產(chǎn)需求低迷，投資和銷(xiāo)售均下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生沖擊。

【從數(shù)據(jù)看】上半年，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)3.8%，制造業(yè)增長(zhǎng)6.0%，基建增長(zhǎng)10.2%，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資-14.3%，商品房銷(xiāo)售面積和房地產(chǎn)投資同比分別下降5.3%和7.9%，制造業(yè)和基建投資延續(xù)同比增長(zhǎng)，地產(chǎn)投資同比繼續(xù)下降。

一線城市商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額占全國(guó)3%和18%左右，現(xiàn)階段穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)更為重要，尤其一線城市限購(gòu)政策具有較大優(yōu)化空間，各地方在政策優(yōu)化上可能會(huì)提速。

【城中村改造≠棚改2.0】

主體責(zé)任不同，土地性質(zhì)不同，貨幣化要求不同，限制在超大特大城市等。

721國(guó)常會(huì)提出“推進(jìn)城中村改造”，本輪改造與2015年的“棚改貨幣化”存在較多差異。

主體責(zé)任為市一級(jí)，而非省一級(jí)，且本輪限制在“超、特大城市”，城中村的范圍小于2015年棚戶區(qū)。

城中村和棚戶區(qū)，土地性質(zhì)不同，顯然城中村更加復(fù)雜，難以再現(xiàn)2015年式的需求爆發(fā)。

2015年提出“積極推進(jìn)貨幣化安置”，顯然本輪沒(méi)有明確的貨幣化要求，泡沫程度會(huì)減弱?！芭锔呢泿呕痹笱胄薪o予政策配合，本輪未要求央行配合，而是“多渠道籌借資金”。2016年基礎(chǔ)貨幣投放增量，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)，都對(duì)地產(chǎn)泡沫起到了推波助瀾的作用。貨幣流向的地方一定會(huì)引起資產(chǎn)價(jià)格上漲。

【活躍資本市場(chǎng)，提振投資者信心】

提高民間投資活躍度，穩(wěn)住投資基本盤(pán)。意味著強(qiáng)化資本市場(chǎng)的財(cái)富管理功能，加速居民資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)?！?019年城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)調(diào)查》顯示，居民資產(chǎn)仍以實(shí)物為主，實(shí)物資產(chǎn)在家庭資產(chǎn)的占比約80%。2021年美國(guó)居民資產(chǎn)配置中權(quán)益類(lèi)占比約50%。

【強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)和統(tǒng)籌理念化解債務(wù)】

短期應(yīng)對(duì)好債務(wù)到期再融資，拉長(zhǎng)周期和壓降資金成本。債務(wù)市場(chǎng)化，合規(guī)轉(zhuǎn)化為企業(yè)經(jīng)營(yíng)債務(wù)；出售政府持股，劃轉(zhuǎn)流動(dòng)性較好的國(guó)資股份解決債務(wù)等。通過(guò)債務(wù)展期、債務(wù)置換、債務(wù)重組等方式優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

其他方面，就業(yè)、與企業(yè)家溝通、擴(kuò)需求、提信心、防風(fēng)險(xiǎn)等。

回到投資，信心和情緒在前，邏輯修復(fù)在后。

宏觀在左，交易在右，資本永不眠！

本文由愛(ài)擼鐵的程序猿原創(chuàng)。

文|愛(ài)擼鐵的程序猿