大家好，我是鳥(niǎo)叔，小鳥(niǎo)的鳥(niǎo)！

位于天河奧體板塊的湖北聯(lián)投執(zhí)信花園，最近價(jià)格已經(jīng)吹起來(lái)了，7-8萬(wàn)/㎡。

說(shuō)實(shí)話，對(duì)于執(zhí)信花園目前的吹風(fēng)價(jià)，我是比較佩服的。

項(xiàng)目附近的珠江花城，大戶型才6-7萬(wàn)/㎡，牛奶廠的二手房們，6字頭的也有不少。

即便執(zhí)信花園是主打改善的盤(pán)，客戶會(huì)比較純粹，但綜合項(xiàng)目的區(qū)位、環(huán)境、配套以及教育資源來(lái)看，這個(gè)價(jià)格也著實(shí)……

有點(diǎn)飄。

單看執(zhí)信花園的戶型，確實(shí)是一個(gè)7-8萬(wàn)的改善盤(pán)該有的樣子。

主打108-180㎡3-4房，還有少量200㎡以上復(fù)式戶型，不只是改善，都有點(diǎn)豪宅那味了。

108㎡3+1房戶型，有廣州超流行的LDKB結(jié)構(gòu)，客廳旁的小房間，可打開(kāi)可關(guān)閉，能隨著業(yè)主需求變化而變化。

這個(gè)戶型要是有樣板房，小房間毫無(wú)意外會(huì)是打開(kāi)的，這樣顯得廳超級(jí)寬。

128㎡4房戶型，不僅南北通透，通風(fēng)好，還有加寬加長(zhǎng)的陽(yáng)臺(tái)。

140㎡4房戶型，除了在128㎡基礎(chǔ)上放大，加了個(gè)北向生活陽(yáng)臺(tái)之外，還把主臥飄窗變成了L型，變成三面可采光。

165㎡和180㎡就更不用說(shuō)了，本身就是板房結(jié)構(gòu)，通風(fēng)采光都非常好，而且廳大房間大還是雙主臥，光看戶型圖就讓人蠢蠢欲動(dòng)，如果親眼看過(guò)板房，估計(jì)很多人都會(huì)忍不住沖動(dòng)一回。

但是！

人生就怕突然來(lái)個(gè)但是，但是我還是要說(shuō)，大家先別急著流口水。

執(zhí)信花園自身的戶型設(shè)計(jì)確實(shí)很出彩，但外部的區(qū)位和配套就有點(diǎn)拉胯了。

項(xiàng)目背靠執(zhí)信中學(xué)天河校區(qū)，位于吉山更新片區(qū)范圍內(nèi)，這個(gè)地方，在天河智谷片區(qū)東側(cè)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)都已經(jīng)不屬于智谷了。

這意味著，這個(gè)區(qū)域要想有點(diǎn)新的發(fā)展，目前只能指望吉山村的舊改，速度嘛，中心區(qū)的舊改難度一向很大，要想像黃埔一樣大刀闊斧，難。

目前周邊的環(huán)境長(zhǎng)啥樣呢，被三面山環(huán)抱著，空氣是清新的，環(huán)境是安靜的。

但實(shí)際去看過(guò)后，我只能說(shuō)，好聽(tīng)點(diǎn)叫空曠，難聽(tīng)點(diǎn)叫荒涼。

我去踩盤(pán)的時(shí)候，路上基本看不到行人，車(chē)輛也很少，安安靜靜的。

對(duì)于一個(gè)剛從珠江新城過(guò)來(lái)的，著實(shí)沒(méi)習(xí)慣這從繁華都市到城鄉(xiāng)結(jié)合部的巨大落差，一度懷疑我是不是還在天河。

項(xiàng)目周邊除了山和學(xué)校，就只有一個(gè)天河環(huán)境衛(wèi)生汽車(chē)隊(duì)，往環(huán)吉路走到紅綠燈，是一大片村民們的菜田。

再往前，是一些小物流廠、制造廠和汽修，一副十三線小城市的模樣。

雖然有些改善買(mǎi)家確實(shí)比較追求環(huán)境的清幽，但項(xiàng)目所在的環(huán)境，與很多人想象中的清幽，好像，有點(diǎn)不太一樣。

而且所謂的三面環(huán)山，都只是很普通的小山丘，連名字都沒(méi)有，未來(lái)會(huì)不會(huì)被推掉也未可知，就風(fēng)景而言，只能算是聊勝于無(wú)。

至于項(xiàng)目的各種配套，更不像是改善偏豪的盤(pán)該有的齊全，相反，十分貧瘠，剛需都未必看得上。

沒(méi)地鐵，最近的地鐵站在6公里之外。

廣園快速距離項(xiàng)目也有約1.5km的距離，有自駕需求的，還得先上珠吉路才能到廣園快速。

一個(gè)基本沒(méi)啥人來(lái)的地方，想要吃喝玩樂(lè)齊全是不可能的。

項(xiàng)目周邊，我只看到一個(gè)牛肉檔，其他的，別說(shuō)大型配套，就連基本的便利店、快餐店都不見(jiàn)有，點(diǎn)個(gè)外賣(mài)都可能沒(méi)啥能點(diǎn)。

大一點(diǎn)的三甲醫(yī)院，也不見(jiàn)有。

而且樓盤(pán)本身體量很小，只有500多戶，底商到時(shí)候估計(jì)也沒(méi)幾家。

也就是說(shuō)，交通、生活、醫(yī)療這些大家最看重的配套，都只能等后面政府大發(fā)慈悲來(lái)配。

改善客買(mǎi)房是為了啥，除了要房子大，更重要的是生活便利性高，且品質(zhì)要好吧。

但是如果買(mǎi)這里，生活便利性幾乎談不上，生活品質(zhì)不僅很難改善，甚至還可能倒退，這與“改善”的初衷，就相背離了。

至于項(xiàng)目最想打的教育牌，也存在不小水分。

雖然執(zhí)信花園把“執(zhí)信”兩個(gè)字刻在了項(xiàng)目名上，但是，如果你覺(jué)得買(mǎi)執(zhí)信花園就能百分百上執(zhí)信的話，就大錯(cuò)特錯(cuò)了。

項(xiàng)目雖然有執(zhí)信二字，但執(zhí)信中學(xué)既不是項(xiàng)目配建，也和項(xiàng)目沒(méi)啥合作關(guān)系。

唯一的聯(lián)系就是，樓盤(pán)位處執(zhí)信中學(xué)對(duì)面，僅此而已。

但人家執(zhí)信中心天河校區(qū)，是要搖號(hào)的，不是你離得近，想上就能上的。加上這所學(xué)校搖號(hào)范圍內(nèi)的生源越來(lái)越多，未來(lái)能不能讀，全憑運(yùn)氣。

連小學(xué)，項(xiàng)目也只能靠蹭。

項(xiàng)目地塊按照出讓條件，配建的是一所6班幼兒園、一所托兒所、肉菜市場(chǎng)等，偏偏沒(méi)有配建小學(xué)的消息。

也就是說(shuō)，執(zhí)信花園業(yè)主的孩子們，小學(xué)大概率只能靠蹭隔壁珠花的學(xué)位。

但珠花的業(yè)主本來(lái)戶數(shù)就多，學(xué)位給自家業(yè)主用都吃緊，想蹭也很難。

總結(jié)一下，執(zhí)信花園的優(yōu)點(diǎn)是產(chǎn)品力、戶型設(shè)計(jì)做得不錯(cuò)，業(yè)主圈層比較純粹，缺點(diǎn)是體量小，交通不便，學(xué)位模糊，配套不足。

跟隔壁的珠江花城、牛奶廠比，都不占優(yōu)勢(shì)，還敢喊出7-8萬(wàn)的吹風(fēng)價(jià)，真的有點(diǎn)飄！

1、珠江花城雖然也沒(méi)地鐵，也沒(méi)有大型商業(yè)配套，但人家好歹是大盤(pán)，光底商就足夠滿足業(yè)主日常需求。

加上珠江花城還有學(xué)位優(yōu)勢(shì)，也才賣(mài)到6萬(wàn)。

2、牛奶廠同樣有學(xué)位優(yōu)勢(shì)，論低密、論綠化也遠(yuǎn)勝于執(zhí)信花園，也只賣(mài)到7-8萬(wàn)。

給大家?guī)c(diǎn)具體的建議吧：

1、沖著執(zhí)信中學(xué)這個(gè)招牌去買(mǎi)執(zhí)信花園的家長(zhǎng)，要三思，因?yàn)閳?zhí)信中學(xué)要搖號(hào)，并不存在學(xué)位房的概念。

2、看中舒適度的，也不太建議，畢竟這個(gè)盤(pán)，除了戶型好，其他配套要啥沒(méi)啥，居住品質(zhì)并沒(méi)有達(dá)到改善的標(biāo)準(zhǔn)。

3、如果項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)格在6萬(wàn)左右，可以考慮入手。憑借產(chǎn)品力方面的優(yōu)勢(shì)，在天河還是有一戰(zhàn)之力的。