文/地產(chǎn)金融世界

雅居樂對(duì)于資金的需求，依然饑渴。

這一次，物業(yè)資產(chǎn)雅生活被擺上貨架。

8月19日早間，雅居樂集團(tuán)（ 03383）發(fā)布《有關(guān)出售上市證券之自愿性公告》，以7.01港元/股(較上一日收市價(jià)折讓16.05%)出售4900萬股雅生活服務(wù)H股，占雅生活于公告日期已發(fā)行股本約3.45%。

對(duì)于出售雅生活部分股份，雅居樂預(yù)計(jì)將獲得約3.43億港元，并指出將用于加強(qiáng)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)務(wù)流動(dòng)資金，推動(dòng)集團(tuán)的持續(xù)健康發(fā)展，增強(qiáng)集團(tuán)的短期償債能力。

緊隨出售事項(xiàng)完成后，該集團(tuán)于雅生活持股由54.31%降至50.86%。

資本市場的嗅覺敏銳，雅生活在8月19日上午大跌近14%，股價(jià)創(chuàng)歷史新低。當(dāng)日收?qǐng)?bào)7.33港元，下跌12.22%。

01 雅生活的尷尬

其實(shí)，這已非首次雅生活為母公司輸血。

早在2021年11月，雅居樂附屬公司發(fā)行本金總額為24.18億港元的可交換債券，期限5年，年利率7%。根據(jù)協(xié)議，這筆債券可交換約8799.13萬股雅生活服務(wù)股份，占后者現(xiàn)有已發(fā)行股本約6.2%。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為，雅居樂出售出售雅生活的大筆股份回現(xiàn)，是為了支持自身的流動(dòng)性所需。同時(shí)，在向匯豐大筆出售股份以后雅居樂仍然保持了對(duì)于雅生活的絕對(duì)控股地位，而出售價(jià)格較大的折扣也引發(fā)了雅生活的股價(jià)大跌，同時(shí)出售雅生活大筆股份回現(xiàn)的行為也表明了雅居樂自身流動(dòng)性的持續(xù)緊張，所以即使成功售出股份并且公司公告了目前不存在較大的償債壓力，雅居樂的股票還是出現(xiàn)了明顯的跌勢。

地產(chǎn)行業(yè)的低迷，物業(yè)公司反哺母公司已成常事，這也讓市場對(duì)于物業(yè)公司的獨(dú)立性充滿質(zhì)疑。

對(duì)此，雅生活管理層也特別強(qiáng)調(diào)，從未出現(xiàn)與雅居樂未經(jīng)披露的關(guān)聯(lián)交易和資金來往。

其實(shí)雅居樂集團(tuán)缺錢已久。

2021年年報(bào)顯示，截至2021年末，雅居樂的總負(fù)債為2271.3億元，一年內(nèi)要償還的債務(wù)卻高達(dá)296億元。

值得注意的是，雅居樂賬面現(xiàn)金僅為228億元。賬面現(xiàn)金難以負(fù)債短期債務(wù)，還款亞歷山大。

02 雅居樂“自救”的三種方式

對(duì)于房企來說，還款的方式無外乎依賴與銷售回款；變賣旗下資產(chǎn)與借新還舊。

8月5日晚間，雅居樂集團(tuán)（03383.HK）披露7月份銷售情況。

公告顯示，公司7月份預(yù)售金額為50.1億元，對(duì)應(yīng)的預(yù)售建筑面積為40.6萬平方米；平均價(jià)為每平方米12314元。

截至2022年7月末，雅居樂集團(tuán)累計(jì)預(yù)售金額合計(jì)為444.5億元，同比下降46.79%；對(duì)應(yīng)建筑面積為347.7萬平方米，平均價(jià)為每平方米12786元。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪預(yù)計(jì)，該公司將提供價(jià)格折扣，以加速銷售和獲得現(xiàn)金流。這將進(jìn)一步擠壓其利潤率。

但是目前的銷售情況，并不盡如人意。甚至早在去年年度，還被曝出拖欠工程款。

來自澎湃新聞的報(bào)道，2021年12月30日，武漢市江夏區(qū)的“雅居樂國際花園”的總承包建筑商，公開對(duì)外宣布：從即日起，“雅居樂國際花園”建筑工地，全部停止施工。停工的原因很簡單：開發(fā)商雅居樂集團(tuán)，拖欠了他們10000萬元的工程款，拒不支付。導(dǎo)致建筑方無錢繼續(xù)墊資，被迫停工。而其實(shí)早在11月4日，項(xiàng)目就已經(jīng)停工過一回了。

關(guān)關(guān)難過關(guān)關(guān)過，雅居樂開始頻繁變賣旗下資產(chǎn)。

從2021年7月1日到12月31日期間，雅居樂已就14項(xiàng)物業(yè)的出售簽訂了認(rèn)購書或買賣合同，售價(jià)合計(jì)約為28億元。

2022年1月10日，24日，28日雅居樂發(fā)布公告，出售資產(chǎn)回籠資金。其中不乏優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)，比如廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目的股權(quán)。

1月10日，雅居樂集團(tuán)公告稱，2021年7月1日至12月31日止期間，集團(tuán)已就14項(xiàng)非核心物業(yè)出售訂立若干物業(yè)認(rèn)購書及/或物業(yè)買賣合同，售價(jià)合計(jì)約為人民幣28.00億元。

1月24日，雅居樂以18.44億元出售廣州利合集團(tuán)26.66%的股權(quán)給中海地產(chǎn)。

4月4日，雅居樂集團(tuán)公告，3月25日，雅居樂集團(tuán)的間接全資附屬公司廣州雅居樂實(shí)業(yè)投資有限公司與海螺創(chuàng)業(yè)再次簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將旗下湖南惠明環(huán)?？萍加邢薰?0%的股權(quán)出售給該公司，總代價(jià)為6.62億元。

雅居樂還將海南清水灣不到2%的開發(fā)權(quán)益，出讓給了陽光城前執(zhí)行董事長朱榮斌幕后的基金公司。

對(duì)于雅居樂來說，清水灣意義非凡，幾乎占據(jù)雅居樂在海南的絕大部分土儲(chǔ)，多年貢獻(xiàn)較大銷售份額。即便在遭遇2018年海南全域限購后，雅居樂主席兼總裁陳卓林仍多次表示，海南是“金蛋”，截至2020年底有1000億的貨值，足夠5-6年甚至更久的開發(fā)。

當(dāng)然，即便是“金蛋”，在債務(wù)壓力的當(dāng)下，雅居樂依然選擇“割肉”。

6月30日，雅居樂宣布將重慶雅錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)及股東貸款出售給北京首創(chuàng)，總價(jià)約7.64億元。

03 穆迪高級(jí)副總裁Kaven Tsang：

融資渠道受限，再融資風(fēng)險(xiǎn)增加

早在5月份，穆迪將雅居樂集團(tuán)（03383.HK）的公司家族評(píng)級(jí)（CFR）從“B2”下調(diào)至“B3”，并將該公司的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa1”。

同時(shí)，穆迪將雅居樂集團(tuán)的評(píng)級(jí)展望從列入觀察名單調(diào)整為負(fù)面。

本次評(píng)級(jí)行動(dòng)結(jié)束了自2022年3月30日開始的評(píng)級(jí)觀察。

穆迪高級(jí)副總裁Kaven Tsang表示：“評(píng)級(jí)下調(diào)反映出，鑒于雅居樂集團(tuán)的流動(dòng)性和銷售額下降，再融資需求巨大，融資渠道受限，再融資風(fēng)險(xiǎn)增加”。

“負(fù)面展望反映出，在未來6-12個(gè)月內(nèi)，雅居樂集團(tuán)是否有能力通過新借款或資產(chǎn)處置籌集新資金，以管理其再融資需求并補(bǔ)充其資產(chǎn)負(fù)債表流動(dòng)性，這一點(diǎn)存在不確定性，” Tsang補(bǔ)充稱。

值得關(guān)注的是，雅居樂對(duì)于獲得低息融資越來越難。

雅居樂財(cái)報(bào)披露，2021年，本集團(tuán)于年內(nèi)的實(shí)際借貸利率為5.87%（2020年：6.56%）到了6月底，雅居樂選擇簽訂夾層融資協(xié)議，以20%的利息成本融資8.94億港元。

對(duì)于流動(dòng)性緊張的房企，高息債無異于“飲鴆止渴”。

對(duì)于雅居樂而言，8月是償債高峰，有兩筆合計(jì)6億美元的境外債。最近一筆已于8月15日到期，雅居樂如期償還；剩下的一筆是8月31日到期的4億美元票據(jù)。

另外，在2022年內(nèi)，雅居樂還有一筆10月份的15億元私募債和10億元ABS。雅居樂稱，“有信心如期償付年內(nèi)剩余到期債務(wù)?！?/p>

雅居樂是否能度過難關(guān)，我們拭目以待。

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