春節(jié)將至，回家的日子也近了。往年這時(shí)候，都是回鄉(xiāng)置業(yè)的高峰期。

是留在北上廣，還是學(xué)習(xí)抖音上的張同學(xué)回家打拼一個(gè)新天地？這份報(bào)告可能會(huì)幫到你。

最近，貝殼研究院發(fā)布了一份《2021城市剛需購房報(bào)告》，對(duì)35個(gè)樣本城市的剛需置業(yè)進(jìn)行分析。

什么是剛需？

即剛性住房需求，是指受房價(jià)因素影響較小，為了實(shí)現(xiàn)房屋的居住功能而不得不買房的那部分置業(yè)群體。

對(duì)于消費(fèi)者而言，在“房住不炒”原則下，對(duì)房價(jià)持續(xù)看漲的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。在這一背景之下，伴隨著支持剛需客群的相關(guān)政策逐步落地，“房住不炒”終將成為剛需客群“上車”的基石。

對(duì)于行業(yè)企業(yè)而言，房地產(chǎn)市場正穩(wěn)步從賣方市場進(jìn)入買方市場，是否能夠真正了解消費(fèi)者，是否能夠跟消費(fèi)者進(jìn)行有效充分溝通，決定著行業(yè)企業(yè)是否能夠開發(fā)出符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，也決定著行業(yè)企業(yè)是否能夠在“高壓”的市場上站穩(wěn)腳跟。

剛需“上車”，一套房子至少需要多少錢？

2021年，貝殼給出的數(shù)據(jù)是154.1 萬。這與上一年的數(shù)據(jù)差別不大——2020年的套均價(jià)是151萬。

其中，剛需“上車”門檻最高的城市是北京，354萬元/套。

其次前五名按套均價(jià)排名分別是深圳（323萬）、上海（300萬）、廈門（289萬）及杭州（234萬）。

廣州則僅排名第六，套均價(jià)為215萬。一線城市中，堪稱性價(jià)比最高。

在過去的一年，根據(jù)貝殼統(tǒng)計(jì)，一、二線城市套均總價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，而新一線城市套均總價(jià)漲幅相對(duì)明顯。

比如南京、武漢、成都、蘇州及佛山套均總價(jià)上漲區(qū)間集中在15-20萬之間。

2021年，除了鶴崗的“白菜房”，還有哪些省會(huì)城市最能包容年輕人？

哈爾濱或許是一個(gè)新選擇：一套剛需房僅需58萬元，僅需北京的1/6。

同時(shí)可供選擇的，還有貴陽、長春、沈陽、煙臺(tái)、太原及長沙，這六個(gè)城市的剛需套均總價(jià)皆在50-100萬之間。

不過，這個(gè)數(shù)據(jù)只考慮到了房價(jià)，并未考慮到每個(gè)城市剛需客群的收入情況。

如果按照智聯(lián)招聘發(fā)布的平均薪酬，房價(jià)收入比=房屋總價(jià) / (平均薪酬 * 人戶比)的公式計(jì)算，可以得出一個(gè)居住負(fù)擔(dān)指數(shù)。

從結(jié)果來看，這個(gè)排名和剛需房價(jià)排名相差不大，其中北京居首位，廈門、上海、深圳及杭州的居住負(fù)擔(dān)指數(shù)位列前五。

這時(shí)我們?cè)倏磸V州，排名第七，比套均房價(jià)排位又靠后了一名。

從房價(jià)角度上來說，廣州確實(shí)是一線城市中，對(duì)年輕人包容度最高的一個(gè)。

而居住負(fù)擔(dān)較小的三個(gè)城市，分別是長沙、哈爾濱和貴陽。

哈爾濱和貴陽并不意外，這倆城市也是剛需套均總價(jià)最低的兩個(gè)。

反倒是長沙，剛需“上車”套均價(jià)為97萬，房價(jià)相對(duì)友好的同時(shí)，平均月薪也相對(duì)較高，為 9080 元，在35個(gè)樣本城市中排名第15。因此對(duì)年輕人來說，較為友好。

但總體來說，年輕人要想在一線城市買房，仍然是壓力山大。

從城市級(jí)別看，一線城市居住負(fù)擔(dān)指數(shù)均值約為84.8，明顯高于新一線城市的52.7及二線城市的45.9。

究竟住多大的房子才算剛需？

2021年，貝殼給出的平均居住面積約為81.2 平方米；2020年則是84.04平方米。

當(dāng)然，每個(gè)城市的剛需面積也不盡相同。

比如，在寸土寸金的深圳，56.16平方米的房子已經(jīng)算能在這個(gè)城市落了腳。

同時(shí)，上海、天津、北京、哈爾濱的剛需置業(yè)套均面積皆不足70平方米，分別為59.96、62.17、64.67、63.03平方米。

但在南昌、佛山、長沙、石家莊及鄭州，人們似乎普遍認(rèn)為剛需也得住的寬敞，住房套均面積都在85平方米以上！

那么，哪些城市的剛需房是“低門檻-大面積”，最具性價(jià)比？

成都、西安、佛山、青島、鄭州、長沙等新一線城市，以及濟(jì)南、合肥、石家莊、南昌、無錫、南寧、煙臺(tái)及貴陽等二線城市或許是不錯(cuò)的選擇。

另一個(gè)問題是，2021年，這些城市的剛需盤都賣給了哪些購物者？本地購房者究竟又占多少？

貝殼對(duì)交易量進(jìn)行了百分統(tǒng)計(jì)，本地消費(fèi)者交易百分占比越低，其他城市消費(fèi)者交易百分占比相應(yīng)越高，這部分本地百分占比較低的城市也被稱為“遷徙城市”。

統(tǒng)計(jì)顯示，深圳、珠海、東莞及佛山等粵港澳大灣區(qū)城市成為典型的“遷徙”城市，蘇州、杭州及無錫等長三角城市緊隨其后，此外，廈門及成都的遷徙指數(shù)排名也相對(duì)靠前。

從城市群角度看，粵港澳大灣區(qū)無疑是典型的“遷徙”城市群，外來購房人群占比較高，也是全國人口增速最快的地區(qū)之一，其次是長三角城市群，而兩者也是近年來人口變遷最顯著的城市群，且以流入為主。

房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，遠(yuǎn)期看人口。

2020 年，大灣區(qū)內(nèi)地9市總?cè)丝谶_(dá)7801.43萬人，過去10年間增長了39.02%，遠(yuǎn)高于全國平均5.38%的人口增速。

9個(gè)城市中，廣州、深圳和東莞人口總量均破千萬，2020年分別為1867.66萬人、1756.01 萬人和1046萬人。

與2010年對(duì)比，9個(gè)市中共有6市常住人口增量超過100萬人，分別為深圳、廣州、佛山、東莞、惠州和中山，合計(jì)帶來了2040.63萬人口增量，占同期全省常住人口增量的94%，外來人口的持續(xù)涌入，也為房地產(chǎn)市場帶來了源源不斷的購房需求，尤其是粵港澳大灣區(qū)外來人口的置業(yè)需求最為顯著。

粵港澳大灣區(qū)中，深圳因土地稀缺，最受矚目。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年初，深圳住房總量約1082萬套，而深圳常住人口已超過1700萬。

另一個(gè)值得關(guān)注的城市是東莞。

據(jù)《廣東省第七次全國人口普查公報(bào)》，東莞已成為廣東第三座人口超千萬的城市，常住人口總量1047萬人，相比2010年多出225萬人，在省內(nèi)僅次于廣州(1868 萬人)和深圳(1756 萬人)。

作為傳統(tǒng)的制造業(yè)“重鎮(zhèn)”，東莞在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的背景之下，對(duì)人才，特別是青年人才的吸引力仍會(huì)持續(xù)增加，因此，預(yù)計(jì)置業(yè)需求也會(huì)相應(yīng)增加。

隨著“內(nèi)卷焦慮”到來，你可能會(huì)問，買剛需房，一般都集中在哪個(gè)年齡段？過了30歲才買房，需要有失落感嗎？

完全不需要。樣本城市中，首次置業(yè)年齡普遍均超過了30歲。

據(jù)貝殼統(tǒng)計(jì)，一線城市剛需客群購房平均年齡約為33.5歲，高出新一線城市1.1歲，高出二線城市0.7歲。

分城市看，在 35 個(gè)樣本城市中，剛需客群置業(yè)年齡偏高城市包括天津、深圳、北京、上海及福州等。

事實(shí)上，置業(yè)年齡的高低，根本還是受到置業(yè)成本的影響，直接表現(xiàn)在調(diào)控政策、貸款門檻、市場預(yù)期、本地人群置業(yè)習(xí)慣等方面。

在貸款門檻較低時(shí)，置業(yè)預(yù)期較高，對(duì)于剛需客群而言，比如置辦婚房的剛需客群，購房需求就會(huì)迅速得到釋放;相反，貸款門檻較高時(shí)，購房需求就會(huì)受到壓制，表現(xiàn)在置業(yè)年齡方面就會(huì)存在差異。

其中，以北京、上海及深圳代表的城市，剛需置業(yè)客群中改善性需求即剛性改善占比較高，導(dǎo)致置業(yè)平均年齡相應(yīng)較高；

以珠海、廈門為代表的城市，過半數(shù)是屬于異地置業(yè)，且以置換為主，導(dǎo)致客群平均年齡較高;

比較有意思的是天津，由于本地人群相對(duì)保守，不愿意背負(fù)過高房貸壓力，因此選擇全款比例較高，導(dǎo)致購房年齡后移。在19個(gè)一線及新一線樣本城市中，天津在2021年度選擇全款購房的百分占比達(dá)到38.02%，居于首位。

分城市群看，在納入統(tǒng)計(jì)的12個(gè)城市群中，京津冀剛需置業(yè)平均年齡最高，達(dá)到33.9歲， 其后是海峽西岸，約為33.4歲，而粵港澳緊隨其后，約為33.2歲。

那么，目前剛需購房的主要原因都有哪些？

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，45.8%的剛需樣本戶家庭表示，他們的置業(yè)目的是為了定居，能夠?qū)崿F(xiàn)“上車”；

25.5%表示是為了孩子能夠擁有更優(yōu)質(zhì)的教育資源；

17.7%表示出于結(jié)婚需要而選擇購置婚房；

11%表示因?yàn)榧彝ソY(jié)構(gòu)發(fā)生改變選擇置業(yè)。

總結(jié)來說，單身家庭以“上車”為首要目的，青年夫妻家庭以婚房為主要目的，而三口及以上家庭以孩子教育為首要目的，對(duì)于三代同堂的家庭，則以改善居住為首要目的。

不過，剛需購房多數(shù)還是需要銀行貸款助力。

貝殼調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，75.2%的受訪樣本表示需要進(jìn)行按揭，僅24.8%的受訪樣本表示可以進(jìn)行全款支付。

對(duì)于需要按揭的剛需客群而言，他們購房的首付及月供的資金來源是怎樣的?

調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，65%的受訪樣本表示“首付及月供靠自己及配額偶”，18.8%的受訪樣本表示需要父母支付首付，而后自己來還月供。

可以用月供收入比來衡量家庭的月供壓力情況，并將 30%定義“舒適線”，即一個(gè)剛需家庭拿出月可支配收入的30%用于月供支出，能夠保障家庭日常開支的同時(shí)維持相對(duì)體面的生活水準(zhǔn); 將50%定義為“安全線”，即能夠保持家庭正常開支的同時(shí)有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在已置業(yè)的剛需樣本戶中，月供收入比在30%及以下的占比約為67.5%，即過六成的剛需樣本戶家庭處于“舒適線”水平，月供收入比在50%及以下的占比約為98.1%，即過九成的剛需樣本戶家庭處于“安全線”水平。

目前，剛需客群又有哪些居住痛點(diǎn)？

對(duì)此，60.4%的剛需樣本戶家庭表示居住痛點(diǎn)主要集中在社區(qū)配套方面，認(rèn)為周邊配套不能滿足生活所需，56.3%表示戶型布局不夠合理，53.7%表示小區(qū)內(nèi)部環(huán)境較差。

統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，剛需樣本戶家庭對(duì)社區(qū)周邊配套、空間友好及社區(qū)品質(zhì)等方面的關(guān)注度最高。

具體而言，在社區(qū)周邊配套方面，教育(幼兒園、小學(xué)、初中、高中)配套的關(guān)注最高。當(dāng)前，教育，特別是優(yōu)質(zhì)教育仍屬于相對(duì)稀缺的資源，而通過置業(yè)獲得優(yōu)質(zhì)教育機(jī)會(huì)仍是主要的置業(yè)目的。

不過，隨著租購?fù)瑱?quán)的穩(wěn)步推進(jìn)和教育均等化措施的推行，該類型置業(yè)目的的客群數(shù)量會(huì)相應(yīng)減少，教育對(duì)房屋的溢價(jià)效應(yīng)也有望進(jìn)一步減弱。

注：本文所提的35個(gè)樣本城市為：上海、北京、深圳、南京、杭州、廈門、廣州、珠海、蘇州、青島、南寧、大連、成都、武漢、西安、合 肥、天津、寧波、無錫、濟(jì)南、東莞、福州、鄭州、長春、長沙、佛山、南昌、昆明、沈陽、重慶、哈爾濱、太原、煙臺(tái)、石家莊、貴陽。