12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)公布了2021年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶指出，2021年11月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落，深圳新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅銷售價(jià)格連續(xù)7個(gè)月下跌。
深圳二手住宅銷售價(jià)格半年下跌2%
根據(jù)測(cè)算，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，廣州下降0.6%，深圳持平。
一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。據(jù)南都記者統(tǒng)計(jì)，深圳二手住宅銷售價(jià)格已連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌，自今年5月以來(lái)，該數(shù)據(jù)已實(shí)現(xiàn)累計(jì)跌幅達(dá)2%。
從二手房的降價(jià)城市數(shù)量看，11月份達(dá)到了63個(gè)城市。對(duì)比10月份數(shù)據(jù)至少下跌城市數(shù)量沒(méi)有擴(kuò)大。從具體城市看，只有7個(gè)城市沒(méi)有下跌，包括贛州、海口、唐山、長(zhǎng)沙、重慶、濟(jì)寧和三亞。尤其是類似?？诤腿齺?，受一手房源不足的影響，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)炒作。從11月份一二三線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.3%、-0.4%和-0.4%。三類城市均有不同程度的價(jià)格下降。不過(guò)一線城市漲幅并沒(méi)有擴(kuò)大，反而有所收窄。
二線城市新房二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均下降
二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.4%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲4.8%和5.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.9個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲3.3%和2.0%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲1.4%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個(gè)百分點(diǎn)。
全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為6%
此外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資137314億元，同比增長(zhǎng)6.0%；比2019年1—11月份增長(zhǎng)13.2%，兩年平均增長(zhǎng)6.4%。其中，住宅投資103587億元，增長(zhǎng)8.1%。1—11月份，商品房銷售面積158131萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.8%；比2019年1—11月份增長(zhǎng)6.2%，兩年平均增長(zhǎng)3.1%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)4.4%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)2.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降2.6%。
總體上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資是衡量房地產(chǎn)景氣度的非常好的指標(biāo)，短期內(nèi)數(shù)據(jù)會(huì)略顯低迷。2021年1-11月，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比增速為-11.2%。顯然，當(dāng)前土地市場(chǎng)的壓力確實(shí)比較大，且很多重點(diǎn)二線城市土地交易市場(chǎng)也面臨降溫的可能，在第三輪拍地中出現(xiàn)了各類流拍的現(xiàn)象。2021年1-11月，全國(guó)商品房銷售面積同比增速為4.8%。類似數(shù)據(jù)來(lái)看，降溫的態(tài)勢(shì)更為明顯了，說(shuō)明房屋銷售壓力比較大，房企去庫(kù)存能力減弱。
2021年1-11月，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，全國(guó)商品房均價(jià)為10224元/平方米，漲幅為3.5%。當(dāng)前房?jī)r(jià)總體處于降溫態(tài)勢(shì)，和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)持續(xù)走弱等有關(guān)。預(yù)計(jì)12月下旬和明年1月份，各地各類促銷和鼓勵(lì)購(gòu)房的措施會(huì)增加。
業(yè)內(nèi)說(shuō)法
房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾從“過(guò)熱”轉(zhuǎn)為“過(guò)冷”
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，11月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.4%。顯然，當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌持續(xù)了三個(gè)月，且跌幅在擴(kuò)大，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾從“過(guò)熱”開始轉(zhuǎn)為“過(guò)冷”，意味著近期購(gòu)房等方面的政策將以寬松為導(dǎo)向。
從房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量變化來(lái)看，11月，全國(guó)70個(gè)城市中，房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市數(shù)量為59個(gè)，這是2015年3月份以來(lái)房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量最多的一次，說(shuō)明當(dāng)前房企的壓力較大，尤其是當(dāng)前庫(kù)存積壓壓力很大，使得房?jī)r(jià)普遍以下降為主。值得注意的是，三亞房?jī)r(jià)漲幅比較大，這和三亞新房供應(yīng)偏少等有關(guān)系。從11月份一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.0%、-0.4%和-0.3%。若把小數(shù)點(diǎn)保留兩位，可以看出，一線城市其實(shí)已經(jīng)開始下跌了，當(dāng)前下跌的面比較廣，各類等級(jí)的城市都面臨降溫的壓力。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)指數(shù)一旦下跌，一般很難在短期內(nèi)轉(zhuǎn)正，即便是房貸政策趨于寬松。從房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)行邏輯看，當(dāng)前供應(yīng)規(guī)模偏大，而市場(chǎng)需求偏少。穩(wěn)房?jī)r(jià)，關(guān)鍵是加快庫(kù)存去化，同時(shí)激活合理的住房消費(fèi)需求。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前，二手房繼續(xù)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，且跌幅呈現(xiàn)繼續(xù)擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。目前看，二手房下跌的程度要大于一手房，尤其是信貸政策放松的情況下，往往一手房可能優(yōu)勢(shì)更大，二手房方面本身現(xiàn)在外部環(huán)境并不好，房東和購(gòu)房者都呈現(xiàn)了觀望的情緒。
記者觀察
積壓的住房抵押貸款正加快發(fā)放
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在糾偏，特別是今年前期積壓的住房抵押貸款正加快發(fā)放。南都記者觀察到，據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，11月末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.1萬(wàn)億元，當(dāng)月增加4013億元，較10月的增幅加大532億元。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行單列發(fā)布個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)，此舉疑釋放房貸政策寬松信號(hào)，對(duì)穩(wěn)定購(gòu)房者和房企心理預(yù)期具有積極作用。
12月10日，渣打銀行大中華及北亞區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丁爽在2022年宏觀經(jīng)濟(jì)展望線上媒體溝通會(huì)上表示，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)季度房地產(chǎn)信貸環(huán)境將逐步改善，渣打中國(guó)根據(jù)央行和很多監(jiān)管指標(biāo)估算，新增貸款當(dāng)中25%到30%給房地產(chǎn)可能是一個(gè)比較適合的比例。渣打中國(guó)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)貸款增速會(huì)提升，從現(xiàn)在的5%到明年年底會(huì)到10%或者更高的增長(zhǎng)率。因此，降準(zhǔn)政策更多的是要防止社會(huì)融資總額增長(zhǎng)從10%的這個(gè)水平進(jìn)一步下滑。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)必然會(huì)受益，但不是政策逆轉(zhuǎn)，而是讓房地產(chǎn)在新增貸款中的占比正?；?。
來(lái)源:南方都市報(bào)