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（來源：不良資產(chǎn)行業(yè)觀研）

來源丨不良資產(chǎn)頭條綜合URI

在上海嘉定，有一座名為中旭大廈的爛尾樓，2015年工程封頂時(shí)，因?yàn)橘Y金問題，工程停滯。

2025年，中國信達(dá)接手，通過證券化的方式將其盤活，并將原來的商業(yè)用途改為保障性租賃住房，成為國內(nèi)首個(gè)Pre-REITs基金模式試水爛尾樓改造保租房的典型案例。

作為停滯十年的爛尾辦公樓，中旭大廈曾是嘉定新城城市界面提升的“攔路虎”，其位于嘉定新城核心區(qū)域，距離保利大劇院僅1.2公里，項(xiàng)目占地面積約2.2萬平方米，總建筑面積6.17萬平方米，地上建筑面積4.5萬平方米，原規(guī)劃建筑為商業(yè)、辦公樓。

2011年，廣西中旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以0.91億元競得該地塊，樓板價(jià)為2066元/平方米，溢價(jià)率為3.0%；2015年，中旭大廈的結(jié)構(gòu)順利封頂，但是因中旭房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂，項(xiàng)目自此長期停滯；2025年3月，中旭開發(fā)商等25家關(guān)聯(lián)企業(yè)向法院申請合并預(yù)重整；2025年4月-7月，京東資產(chǎn)交易平臺拍賣中旭大廈項(xiàng)目100%股權(quán)及應(yīng)收債權(quán)，歷經(jīng)三次拍賣均流拍，三拍拍賣價(jià)為1.71億元，折合樓面價(jià)約3800元/平米；2025年8月，新城公司領(lǐng)導(dǎo)一行實(shí)地調(diào)研中旭大廈項(xiàng)目盤活情況；2025年12月，信達(dá)地產(chǎn)與新城公司達(dá)成合作，正式啟動項(xiàng)目。

收購方式與交易結(jié)構(gòu)

本次交易采用“AMC主導(dǎo)+基金賦能+專業(yè)運(yùn)營”的結(jié)構(gòu)化運(yùn)作模式，形成閉環(huán)式資產(chǎn)盤活路徑。資金層面，依托中國信達(dá)2025年3月發(fā)起的550億元不動產(chǎn)盤活投資平臺，其中250億元專項(xiàng)用于Pre-REITs業(yè)務(wù)，中旭大廈項(xiàng)目資金主要來源于子基金信達(dá)坤澤（規(guī)模50.01億元），信達(dá)地產(chǎn)旗下信達(dá)悅生活認(rèn)繳2.5億元作為有限合伙人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目商業(yè)板塊運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)資金與運(yùn)營的綁定。

執(zhí)行層面，構(gòu)建“三方分工”體系：信達(dá)地產(chǎn)承擔(dān)項(xiàng)目代建職責(zé)，負(fù)責(zé)工程修復(fù)、改造施工及建設(shè)管理，解決爛尾樓工程遺留問題；信悅資管（信達(dá)地產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺）提供全流程資產(chǎn)管理服務(wù)，涵蓋前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營及后期租賃管理；嘉定新城發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)政策對接、政企協(xié)調(diào)及技術(shù)支持，為項(xiàng)目落地提供保障。

退出層面，預(yù)留Pre-REITs至公募REITs的通道。待項(xiàng)目2028年建成并實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營后，計(jì)劃納入信達(dá)Pre-REITs基金培育，通過3-5年運(yùn)營提升資產(chǎn)價(jià)值與現(xiàn)金流穩(wěn)定性，最終推動資產(chǎn)注入公募REITs完成退出，實(shí)現(xiàn)“不良資產(chǎn)-優(yōu)質(zhì)保租房-證券化資產(chǎn)”的價(jià)值躍遷。

政策支撐 改規(guī)劃

中旭大廈包含三幢主體建筑，總建筑面積達(dá)6.17萬平方米。1號樓作為保障性租賃住房主體，將建設(shè)873套住房，涵蓋一室戶與兩室戶，面積范圍為30至68平方米，采用全裝修全配套設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)租客拎包入住。2號樓將引入餐飲消費(fèi)業(yè)態(tài)，3號樓將布局大小零售商業(yè)，同時(shí)在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)多樣化運(yùn)動場所，滿足住戶日常休閑運(yùn)動需求，整體打造集居住、消費(fèi)與休閑于一體的綜合性活力社區(qū)，旨在系統(tǒng)提升未來住戶的生活品質(zhì)與居住體驗(yàn)。

此次交易的落地，核心依托于多重政策的協(xié)同支撐。一方面，國家層面鼓勵A(yù)MC機(jī)構(gòu)參與存量資產(chǎn)盤活，明確支持AMC通過基金化、證券化方式處置不良不動產(chǎn)，為信達(dá)Pre-REITs模式介入提供合規(guī)基礎(chǔ)；另一方面，上海持續(xù)推進(jìn)保租房供給擴(kuò)容與城市更新，2025年相關(guān)政策明確允許商業(yè)辦公用地調(diào)整為保租房用途，且對爛尾樓改造項(xiàng)目提供政策對接、流程優(yōu)化等支持，降低項(xiàng)目轉(zhuǎn)型與審批成本。

政策紅利從三方面破解項(xiàng)目痛點(diǎn)：

其一，解決用途合規(guī)問題，通過用地性質(zhì)兼容調(diào)整，讓爛尾辦公樓具備保租房運(yùn)營資質(zhì)；

其二，降低資金成本，保租房相關(guān)稅收減免、民用水電氣政策直接提升資產(chǎn)收益空間，增強(qiáng)對Pre-REITs基金的吸引力；

其三，拓寬退出通道，保租房REITs常態(tài)化發(fā)行機(jī)制為項(xiàng)目最終證券化退出提供保障，打通“盤活-培育-退出”的政策閉環(huán)。