地產(chǎn)寒冬下，越秀地產(chǎn)(00123.HK，全稱越秀地產(chǎn)股份有限公司)是少有的盈利房企。

5月4日，越秀地產(chǎn)宣布擬向母公司廣州越秀集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱越秀集團(tuán)）直接或間接全資控股子公司轉(zhuǎn)讓多項(xiàng)虧損或流動(dòng)性較差的“邊緣資產(chǎn)”，包括：

1、南沙國(guó)際金融中心

這是越秀地產(chǎn)在廣州打造的第二座IFC，第一座為廣州國(guó)際金融中心，即珠江新城西塔。

2012年，越秀房產(chǎn)信托基金以134.4億元（88.5億股權(quán)+45億元開發(fā)貸款+0.9億元少數(shù)股東權(quán)益）的代價(jià)收購(gòu)了西塔，該基金也是越秀地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)方。

廣州南沙國(guó)際金融中心，2023年10月投入使用，總建面約22萬(wàn)平方米，由A、B兩棟超甲級(jí)/甲級(jí)寫字樓及C、D兩棟高端公寓（明珠灣壹號(hào)）組成。

本次擬轉(zhuǎn)讓的是兩棟寫字樓，分別為41層和29層，交易價(jià)格約19.3億元。

出讓方為廣州雋景一號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，接盤方為廣州造紙集團(tuán)有限公司。

2、云谷產(chǎn)業(yè)園及S1棟

該產(chǎn)業(yè)園位于廣州市南沙區(qū)，由產(chǎn)業(yè)園區(qū)+附屬商業(yè)樓宇（含S1棟）+地庫(kù)構(gòu)成。

除了S1棟由廣州慶越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱廣州慶越）持有，其他物業(yè)由項(xiàng)目公司廣州盛越產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理有限公司持有，后者由廣州慶越全資控股。

該交易分為兩步：

（1）廣州慶越作為賣方，先以5821萬(wàn)元將S1棟賣給項(xiàng)目公司，讓項(xiàng)目公司持有該產(chǎn)業(yè)園全部物業(yè)。

（2）廣州慶越作為賣方，再將項(xiàng)目公司100%股權(quán)出售給廣州越秀智造科技有限公司（簡(jiǎn)稱廣州越秀智造科），評(píng)估價(jià)和成交價(jià)都是10.85億元（不含S1棟）。

廣州越秀智造通過(guò)全資控股云谷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目公司，從而持有產(chǎn)業(yè)園完整產(chǎn)權(quán)，也方便統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

3、智谷產(chǎn)業(yè)園

該產(chǎn)業(yè)園也位于南沙區(qū)，由11幢產(chǎn)業(yè)樓宇+地庫(kù)組成，總建面約16萬(wàn)㎡。

佳景環(huán)球有限公司（境外注冊(cè)）作為賣方，向廣州越秀智造轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司100%股權(quán)。

評(píng)估價(jià)和成交價(jià)都是9.73億元，買方向賣方支付4.53億元現(xiàn)金，并承接項(xiàng)目公司尚欠廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱廣州城建）的5.2億貸款，廣州城建為越秀地產(chǎn)間接控股的境內(nèi)子公司。

4、畢節(jié)越秀萬(wàn)豪萬(wàn)楓酒店

該酒店位于大方縣，由一棟六層高的地上酒店大樓構(gòu)成，2023年起投入營(yíng)運(yùn)。

廣州城建作為賣方，向買方廣州越秀實(shí)業(yè)投資有限公司轉(zhuǎn)讓該酒店目標(biāo)公司100%股權(quán)。

買方向賣方支付272.16萬(wàn)元現(xiàn)金，并承接酒店目標(biāo)公司約2.42億元貸款，總代價(jià)約2.45億元。

5、康養(yǎng)業(yè)務(wù)

廣州城建作為賣方，向廣州越秀健康科技有限公司轉(zhuǎn)讓康養(yǎng)業(yè)務(wù)42家公司股權(quán)。

買方向賣方支付283.82萬(wàn)元現(xiàn)金，并承接酒店目標(biāo)公司約3.93億元貸款，總代價(jià)約3.95億元。

上述關(guān)聯(lián)交易預(yù)計(jì)可為越秀地產(chǎn)帶來(lái)44.6億元的凈現(xiàn)金流入，并實(shí)現(xiàn)約1.08億元的除稅后賬面收益。

越秀地產(chǎn)2025年歸母凈利潤(rùn)0.55億元，雖然同比下降94.7%，但在目前的市場(chǎng)環(huán)境下實(shí)屬不易，能夠盈利的原因有：

1、項(xiàng)目集中在六大核心城市，抗跌性強(qiáng)

銷售額1062億元，全國(guó)第9；廣州、北京、上海、杭州、蘇州、南京核心六城占85.6%。

土儲(chǔ)75%在核心六城，其中一線+強(qiáng)二線占比超94%，幾乎不碰三四線“雷區(qū)”。

因此降價(jià)少、去化穩(wěn)、結(jié)算均價(jià)高（2.96 萬(wàn)/㎡），避免了大面積虧損項(xiàng)目。

2、合作開發(fā)為主，風(fēng)險(xiǎn)和虧損讓少數(shù)股東扛

新增土儲(chǔ)權(quán)益比例僅44.6%，為歷史最低，大量項(xiàng)目是“小股操盤”。

2025年少數(shù)股東損益17.2 億元，同比增長(zhǎng)305%。

換言之， 合并利潤(rùn)17.8億，其中17.2億分給合作方，越秀地產(chǎn)自己只拿了0.55億。

雖然利潤(rùn)被稀釋，但虧損也被分?jǐn)偅苊饬讼衩衿竽菢印耙粋€(gè)項(xiàng)目虧掉整個(gè)公司”。

3、資產(chǎn)減值計(jì)提少，沒(méi)有財(cái)務(wù)洗澡

2025年計(jì)提減值15.7億元，同比減少7.1億元。

行業(yè)普遍“大額計(jì)提、一次性出清”，越秀作為國(guó)企相對(duì)保守、不激進(jìn)洗澡，利潤(rùn)基數(shù)保住了。

4、財(cái)務(wù)費(fèi)用為負(fù)

2025年財(cái)務(wù)費(fèi)用為-1.29 億元，利息收入＞利息支出。

其現(xiàn)金儲(chǔ)備高達(dá)467.6 億元，三道紅線全綠，融資成本較低。

民企普遍“高負(fù)債 + 高財(cái)務(wù)費(fèi)用” 吞噬利潤(rùn)，越秀地產(chǎn)靠現(xiàn)金儲(chǔ)備反賺利息。

5、賣掉北京海淀地塊，一次性回血

2025年5月，以41.49億元將北京海淀功德寺地塊65%股權(quán)賣給華潤(rùn)，直接增厚當(dāng)年利潤(rùn)。

但無(wú)論如何，越秀地產(chǎn)0.55億的歸母凈利潤(rùn)很薄，稍有不慎就會(huì)虧損，而今年市場(chǎng)可能繼續(xù)低迷。

本次向關(guān)聯(lián)公司甩賣資產(chǎn)，獲得40多億現(xiàn)金流以及1.8億凈利潤(rùn)，也是為今年繼續(xù)保持正利潤(rùn)而未雨綢繆。