觀點(diǎn)網(wǎng) 5月7日，深交所官網(wǎng)顯示，中金杭州安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目審核狀態(tài)更新為“已受理”。

這是杭州在保租房公募REITs領(lǐng)域的第一單，從4月29日正式申報(bào)到受理僅間隔8天。若順利推進(jìn)，它將成為全市場(chǎng)第10只保租房REIT。

5月8日，觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布報(bào)告指出，隨著租賃住房REITs申報(bào)范圍全面放開，預(yù)計(jì)2026年將有更多市場(chǎng)化項(xiàng)目登陸資本市場(chǎng)，行業(yè)規(guī)模與覆蓋區(qū)域持續(xù)擴(kuò)大。

就在4月中旬，國(guó)泰海通中國(guó)建筑租賃住房REIT獲上交所受理。更早前的3月，中金廈門安居REIT擴(kuò)募獲批，成為全國(guó)第三單完成擴(kuò)募的保障性租賃住房REIT。

一級(jí)市場(chǎng)擴(kuò)容與二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)正形成共振，保租房REITs逐漸從“稀缺品種”發(fā)展為公募REITs市場(chǎng)中不可忽視的力量。

拆解底層資產(chǎn)

中金杭州安居保租房REIT的加入，讓保租房REIT區(qū)域覆蓋版圖進(jìn)一步完善。此前已上市產(chǎn)品分布在廈門、深圳、北京、上海、蘇州等地，同樣為人口凈流入量大、租賃需求旺盛的核心城市。

從管理架構(gòu)來(lái)看，該基金的管理人為中金基金管理有限公司，專項(xiàng)計(jì)劃由中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司出任管理人，資金托管由杭州銀行負(fù)責(zé)。

根據(jù)招募說(shuō)明書申報(bào)稿，底層入池組合由原始權(quán)益人安居寧巢持有的四個(gè)保租房項(xiàng)目構(gòu)成，分別是寧巢·公寓明石創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目、寧巢·公寓石橋路項(xiàng)目、寧巢·公寓轉(zhuǎn)塘象山國(guó)際二期項(xiàng)目以及寧巢·公寓之江一期項(xiàng)目。

四個(gè)項(xiàng)目均位于杭州主城區(qū)，合計(jì)建筑面積約17.03萬(wàn)平方米，面向新市民與青年人等政策保障群體供應(yīng)租賃住房。截至2025年末，這批資產(chǎn)的整體出租情況保持穩(wěn)定，租金回款水平也維持在較高區(qū)間。

整體估值層面，四宗入池項(xiàng)目合計(jì)評(píng)估價(jià)值約24.06億元，評(píng)估基準(zhǔn)日為2025年12月31日，采用收益法測(cè)算，評(píng)估增值率42.71%，折現(xiàn)率取值為5.50%，資本化率約5.70%。

據(jù)悉，入池資產(chǎn)中，上市估值最高、體量最大的明石公寓項(xiàng)目。總建筑面積為8.75萬(wàn)平方米，規(guī)劃房源1469套，于2021年9月投入運(yùn)營(yíng)。

據(jù)招募說(shuō)明書披露的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，明石公寓估值約8.52億元，單價(jià)約為9733元/平方米，首年資本化率（Cap Rate）為4.58%。2026年度和2027年度預(yù)計(jì)可供分配金額分別為3482.09萬(wàn)元和3，544.31萬(wàn)元，基于擬募集規(guī)模8.52億元，凈現(xiàn)金流分派率（年化）分別為4.09%和4.16%。

戶型方面，在1469套保障性租賃住房中，共有一居室（1015套）、兩居室（287套）和三居室（167套）。配套公建建筑面積5371.13平方米，商業(yè)可供出租面積4721.91平方米。

從核心運(yùn)營(yíng)指標(biāo)來(lái)看，明石公寓項(xiàng)目在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)歷了明顯的爬坡過(guò)程。2023年至2025年，租賃住房部分時(shí)點(diǎn)面積出租率分別為95.90%、99.32%和98.85%；2024年4月，項(xiàng)目出租率曾達(dá)到100%，此后始終保持在98%以上的高位運(yùn)行狀態(tài)。

三年間，加權(quán)平均出租率分別為78.61%、98.61%和98.10%。配套商業(yè)部分出租率從2023年末的23.58%升至2025年末的73.52%。

租金方面，租賃住房平均租金水平從2023年的44.09元/平方米/月提升至2025年的46.11元/平方米/月，2025年度租賃住房租金錄得4275.34萬(wàn)元，2025年當(dāng)期租金收繳率達(dá)99.88%。

在租戶結(jié)構(gòu)上，明石公寓以個(gè)人租戶為主。截至2025年末，已出租1453套。其中，個(gè)人租戶面積占比75.10%，企業(yè)租戶面積占比24.90%；企業(yè)租戶中，貨幣金融服務(wù)業(yè)占比最高。招募說(shuō)明書披露，不存在對(duì)項(xiàng)目收入貢獻(xiàn)超過(guò)10%的現(xiàn)金流提供方，租戶分散度良好。

財(cái)務(wù)方面，2023年-2025年，項(xiàng)目公司營(yíng)業(yè)收入分別為3484.54萬(wàn)元、4481.08萬(wàn)元和4910.97萬(wàn)元，由租金收入、物業(yè)費(fèi)和保潔費(fèi)構(gòu)成；息稅折舊攤銷前利潤(rùn)（EBITDA）從1352.10萬(wàn)元提升至4140.60萬(wàn)元；凈利潤(rùn)由2023年的-2113.97萬(wàn)元扭轉(zhuǎn)為2025年的616.84萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)毛利率從27.72%升至63.67%。

中金杭州安居保租房REIT的面世，并不是一次偶然的資產(chǎn)打包行為，而是與杭州市保障房體系近年來(lái)的深度整合一脈相承。

2022年底，杭州市安居集團(tuán)正式掛牌成立，定位于以保障性住房投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)為主業(yè)的市屬國(guó)企，意在解決過(guò)去保障房領(lǐng)域“重建輕管”的問(wèn)題，將分散在體系內(nèi)的公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類安居資源統(tǒng)一納入一個(gè)平臺(tái)。

短短三年間，該集團(tuán)累計(jì)籌集的保障性住房已突破12萬(wàn)套（間），其中公租房約8.83萬(wàn)套、保租房約2.78萬(wàn)套（間），另有7個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目落地，合計(jì)6749套。

在此架構(gòu)下，2024年1月3日，杭州市安居寧巢投資有限公司正式設(shè)立，注冊(cè)資本30億元，成為安居集團(tuán)旗下專門承接保租房投資、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的核心板塊。

運(yùn)營(yíng)房源數(shù)量在兩年內(nèi)從約8000套提升至約2.2萬(wàn)套，服務(wù)半徑覆蓋杭州八個(gè)城區(qū)，逐步搭建起適配藍(lán)領(lǐng)工人、白領(lǐng)職員和青年人才等不同客群的租住產(chǎn)品線。

擴(kuò)容與挑戰(zhàn)

從2022年首批產(chǎn)品上市算起，保租房REITs已走過(guò)四年。截至2026年3月末，全市場(chǎng)上市公募REITs產(chǎn)品79只，總市值約2263億元，其中保租房REITs共8只，市值約187.3億元，占比約8.28%。

4月8日中航北京昌保租賃住房REIT掛牌后，上數(shù)量升至9只，中金杭州安居保租房REIT與國(guó)泰海通中建租賃住房REIT項(xiàng)目同步推進(jìn)，年內(nèi)突破10只基本沒(méi)有懸念。

一級(jí)市場(chǎng)熱度是最直觀的窗口。4月10日，中航北京昌保租賃住房REIT提前結(jié)募，公眾有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)1249.33倍，網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)434.92倍，發(fā)售價(jià)格2.317元/份，2026年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)為4.15%。更早的2025年，部分優(yōu)質(zhì)保租房REITs認(rèn)購(gòu)比例已降至0.3%至0.5%，中簽率明顯走低。

二級(jí)市場(chǎng)方面，保租房REITs整體漲幅在公募REITs各品類中居于前列。全年行情展現(xiàn)出顯著的“先漲后跌”特征。據(jù)此前媒體統(tǒng)計(jì)，2025上半年，在低利率環(huán)境下，穩(wěn)定分紅資產(chǎn)的稀缺性凸顯，加之REITs會(huì)計(jì)處理規(guī)則優(yōu)化帶來(lái)的機(jī)構(gòu)配置需求持續(xù)提升，保租房板塊漲幅一度達(dá)到24.7%。

然而進(jìn)入下半年，隨著A股主要指數(shù)回升帶動(dòng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好轉(zhuǎn)移，疊加多只項(xiàng)目解禁帶來(lái)的拋售壓力顯現(xiàn)，板塊出現(xiàn)明顯回調(diào)，全年漲幅收窄至13%左右。

截至2025年末，已上市8只保租房REITs較發(fā)行價(jià)整體漲幅近54%，最高漲幅約82%，對(duì)比其他類型公募REITs漲幅最高。

進(jìn)入2026年，板塊延續(xù)震蕩上行態(tài)勢(shì)，截至發(fā)稿，華夏北京保障房REIT收盤價(jià)較發(fā)行價(jià)上漲超六成，保持領(lǐng)先地位。

資金追捧的背后，保租房REITs的核心優(yōu)勢(shì)在于底層資產(chǎn)的抗周期屬性，出租率高、租金收繳率穩(wěn)定、現(xiàn)金流可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)。2025年，板塊內(nèi)多數(shù)產(chǎn)品擁有95%以上的出租率、接近100%的租金收繳率。

以國(guó)泰海通城投寬庭保租房REIT為例，2025年該基金實(shí)現(xiàn)收入1.84億元，同比增長(zhǎng)2.48%；可供分配金額1.28億元，實(shí)際分配金額1.31億元。華夏華潤(rùn)有巢REIT全年可供分配金額完成招募說(shuō)明書預(yù)測(cè)值的102.15%，底層資產(chǎn)整體出租率94.95%，租金收繳率高達(dá)99.95%。

值得關(guān)注的是，保租房REITs板塊也面臨一些現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)。中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明指出，2026年地方保租房補(bǔ)貼逐步退坡是既定趨勢(shì)，部分依賴補(bǔ)貼的項(xiàng)目現(xiàn)金流或顯著承壓，機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者需警惕分派率進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

如果說(shuō)“首發(fā)”是保租房REITs解決了“有沒(méi)有”的問(wèn)題，那么“擴(kuò)募”則決定了天花板有多高。

2025年6月25日，華夏北京保障房REIT完成擴(kuò)募份額上市，成為國(guó)內(nèi)首單成功擴(kuò)募的租賃住房REITs項(xiàng)目。此后，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、中金廈門安居REIT等多只產(chǎn)品相繼提出擴(kuò)募計(jì)劃。

2026年3月17日，中金廈門安居REIT擴(kuò)募獲批，預(yù)計(jì)擴(kuò)募規(guī)模6.858億元，擬購(gòu)入廈門市島內(nèi)兩個(gè)公寓項(xiàng)目，成為全國(guó)第三單完成擴(kuò)募的保障性租賃住房REIT。匯添富上海地產(chǎn)REIT同期也啟動(dòng)了擴(kuò)募流程。

擴(kuò)募機(jī)制的成熟，意味著REITs不再是一次性的資產(chǎn)包裝，而是可以持續(xù)裝入新資產(chǎn)、做大規(guī)模的資產(chǎn)上市平臺(tái)。

存量盤活則為擴(kuò)募提供了源源不斷的資產(chǎn)供給。杭州安居集團(tuán)的實(shí)踐頗具代表性，2025年11月，安居集團(tuán)發(fā)布存量房源征集通告，面向主城八區(qū)吸納閑置存量房源，優(yōu)先改造中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

此后，寧巢河語(yǔ)光年府改造項(xiàng)目入市；峰閣府1232套房源完成合規(guī)轉(zhuǎn)化與交付。2026年3月，安居寧巢聯(lián)動(dòng)區(qū)域市屬國(guó)企集中盤活1374套核心區(qū)安置房。在增量端，6個(gè)公交場(chǎng)站+TOD復(fù)合項(xiàng)目的建設(shè)，總建筑面積超31萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2027至2029年陸續(xù)交付�！按媪勘P活打底、增量建設(shè)跟進(jìn)”的模式，為未來(lái)REIT擴(kuò)募儲(chǔ)備了較為充足的候選資產(chǎn)。

存量盤活在各地的推進(jìn)路徑正日趨多元。在房源端，上海靜安區(qū)于2026年3月31日簽約全國(guó)首例“住房收購(gòu)置換”項(xiàng)目--居民以舊房置換新房，改造后納入保租房供應(yīng)池。

在資金端，太保資產(chǎn)-新黃浦筑夢(mèng)城保租房ABS于3月30日掛牌，發(fā)行規(guī)模11.94億元，成為公募REITs之外保租房資產(chǎn)證券化的又一條通道。

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