愚蠢的人就是天天盯著二手房成交數(shù)據(jù)看。三級(jí)市場(chǎng)你整得再花哨，數(shù)據(jù)刷得再好看都沒有用。你真正的風(fēng)向標(biāo)還是在一級(jí)市場(chǎng)的土拍上面。

你有沒有想過(guò)，過(guò)去新房為什么能賣那么高的價(jià)格呢？不是因?yàn)殚_發(fā)商單方面想賣得貴。不是他想賣貴就能賣得掉的。而是當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情緒導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的快速上漲，是買房的人都在搶著上車，給開發(fā)商創(chuàng)造了一個(gè)高杠桿、高周轉(zhuǎn)的黃金窗口。那個(gè)時(shí)候開發(fā)出來(lái)的房子是根本不愁賣的。

所以說(shuō)開發(fā)商的邏輯就是，只要房子跑得夠快，哪怕土地的價(jià)格貴一點(diǎn)，利潤(rùn)薄一點(diǎn)，我也敢拿。因?yàn)檫@個(gè)賬算的是規(guī)模，算的是周轉(zhuǎn)率，而不是單盤的暴利。所以說(shuō)地王頻出，房?jī)r(jià)一路被地價(jià)頂著往上走。

但是現(xiàn)在，市場(chǎng)情緒沒有了，接盤的人消失了。流速一慢，開發(fā)商就突然發(fā)現(xiàn)之前那套薄利多銷的賬根本算不過(guò)來(lái)了。這就直接導(dǎo)致了土拍市場(chǎng)的門可羅雀。而且在目前土地控增量的這個(gè)前提下，零溢價(jià)都成了常態(tài)。

即便是零溢價(jià)，私企開發(fā)商還是不敢拿，說(shuō)明這個(gè)地價(jià)在他們的眼里依然不符合市場(chǎng)的預(yù)期。有些肉寧愿餓著都不吃，是因?yàn)槌粤藭?huì)更餓。那么私企集體退場(chǎng)，總得有人頂上吧。所以你看，現(xiàn)在拿地的都是國(guó)央企，并且?guī)缀醵际菐准覈?guó)央企聯(lián)合拿地，競(jìng)價(jià)這個(gè)環(huán)節(jié)就完全成了走過(guò)場(chǎng)。

什么意思呢？就是一級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)沒有競(jìng)爭(zhēng)了。也就是說(shuō)，這個(gè)地價(jià)是被托底托住的。過(guò)去私企拿地是能賺多少賺多少，現(xiàn)在國(guó)企拿地是不虧錢就行，求的是完成任務(wù)。

所以說(shuō)，二手房的價(jià)格為什么跌跌不休？因?yàn)樾鲁鰜?lái)的房子會(huì)對(duì)周圍的次新房、老二手房進(jìn)行一個(gè)降維打擊，而且還是雙重打擊。首當(dāng)其沖的就是價(jià)格的屠殺。土地便宜了是吧，新房銷售價(jià)格就直接碾壓二手房了。

另外，再加上產(chǎn)品力的更新迭代。你住了五年十年的老房子，跟現(xiàn)在乃至以后的新房，在戶型、得房率、鋁板外立面、公共區(qū)品質(zhì)、智能家裝上面，根本就不在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)維度。所以說(shuō)，這個(gè)雙重打擊劈下來(lái)，你覺得你手里所謂的好房子、老房子未來(lái)會(huì)是什么樣的處境呢？

答案其實(shí)已經(jīng)擺在桌面上了。你不應(yīng)該再問你的老房子以后還能升值嗎。未來(lái)你要擔(dān)心的是什么？誰(shuí)會(huì)來(lái)買你的房子，有沒有客群了。這個(gè)其實(shí)已經(jīng)跟價(jià)格沒什么關(guān)系了。