——AI制圖，僅供參考

這幾年一種新的地塊正在越來越火爆，眾多開發(fā)商不僅瘋搶，而且每一次都拍出了極高的溢價率，成為土拍寒冬中的一把熱火。

這就是迷你地塊。

先看一組數據：

2026年4月29日，南京土拍，江寧百家湖地塊，出讓面積僅8626平方米，結果6家房企報名，成為最火地塊，溢價率達到28%。

2025年4月，南京土拍，出讓面積僅為4499平方米的珠江路G05地塊，被開發(fā)商競價68輪，溢價率達到43%。

2025年7月，出讓面積4216平方米的鼓樓龍江G47地塊，吸引多家開發(fā)商激戰(zhàn)了89輪，溢價率達到33%。

2025年7月，深圳前海桂灣地塊，出讓面積為8287平方米，12家開發(fā)商競拍，溢價率創(chuàng)下86%，成交樓面價約8.4萬元/平方米，成為深圳新的單價地王。

2025年12月，福田梅林 B405-0308 地塊，出讓面積4994平，8 家房企競拍、經過148 輪激戰(zhàn)、最終溢價65%出讓。

2025年，朝陽呼家樓南里地塊，出讓面積5300㎡，約 7.95 畝，容積率：2.04，最終能建大約 50 套改善房源。

事實正是這樣，從去年開始，城市核心區(qū)的小面積宅地，正在越來越受到開發(fā)商熱追。

從表面上看，之所以會如此，大概幾種原因：

第一、城市化進入到更新階段，意味著主城區(qū)大地塊宅地已經成為絕響。

2020年前，類似于廣州廣鋼之類的舊廠用地還可以整體改造，用新城新規(guī)劃的方式整體打造。

如今新的城市更新政策已經杜絕了大拆大建，再有類似廣鋼的地塊，大概率會成為城市文化保護區(qū)，再通過商業(yè)化打造和運營，化身為城市新的消費場景。比如鄭州的油化廠。

當核心區(qū)不可能大塊宅地出現時，小地塊土地出讓將成為之后的城市方向之一。

第二、這種核心區(qū)的小地塊，開發(fā)商非常好算賬

之前那種動輒幾百畝上千畝的整片開發(fā)地塊，是需要有一個漫長的樓市周期進行支撐的，動輒需要5到10年。

這時，資金的周轉就非常重要，需要一波又一波的行情去化、資金回流，從而帶動這種周轉。很顯然，如今這些已經不現實了。

這時這些小地塊則盡顯優(yōu)勢，拿地價格可控，開發(fā)成本可控，并且因為地段絕佳，周邊城市配套無可替代，后期的產品開發(fā)，只要不爛尾就基本都能夠賣得出去，產品再好一點，找個牛逼的設計師設計一下，打個城市絕版天際線的概念，說不定還能賣出很好的溢價。

簡直是進可攻退可守，所以，最后就算高溢價拿地，但賬是能算過來的。

就像南京的珠江路G05地塊，一共兩棟樓66套房源，但能賣到7-8萬一平，算是豪宅價了。

還有南京鼓樓龍江G47地塊，兩棟樓一共59套房源，也要賣到7-8萬。

66和59這兩個數字，你看的是這么少；

但從推廣的口徑上，將一變而為南京絕版66和全城僅此59。

之前，阿斯頓馬丁推過一批定制版豪車，叫ONE77，也就是全球限量77臺，多一臺都沒有，結果每臺賣到了4000多萬，在車展上看到的時候，圍欄圍了有5米遠，就是讓人遠遠的看著，滿足一下獵奇心就可以了。

之后國內樓市一定會有一個核心趨勢，就是地塊越來越小，但建筑的設計感卻越來越強。

這和80%保障房+20%高端商品房的住房雙軌制是息息相關的，也和全球核心城市的開發(fā)趨勢是相同的。

前幾年很喜歡去川西和云南自駕，每次去成都都要在麓湖住上一晚，很喜歡麓湖的那種一棟樓一種設計的氛圍感，堪稱是建筑博物館。

后來去國外考察，才知道麓湖的這種開發(fā)模式，和國外很像。比如說新加坡、東京、大阪，都是這種的小地塊、重設計的開發(fā)模式。

↑這棟樓就是大阪最貴的高端公寓，30萬人民幣一平，位于大阪最好的地段梅田二期。這是今年3月拍的，未來大阪的公寓應該很難再超越這棟樓了，因為這是大阪上行期在最好的地段開發(fā)的項目，這種天時地利人和很難再遇的。

↑上面這個住宅是在香港拍的，就位于香港大學旁邊的山上，站在房間內能看到香港大學的全景和維多利亞港，一共三棟樓，是香港華懋開發(fā)的。這是2023年拍的照片，這三棟住宅是一棟出售，50萬人民幣一平，車位450萬人民幣一個，物業(yè)費是100元一平；兩棟只租不賣，租金10萬一個月。

未來，這種小地塊重設計重品質的開發(fā)模式就將成為國內核心城市的方向之一。

城市化已經從過去的拉框架做規(guī)模的擴張，進入到主城更新和優(yōu)化的收縮時代，小組團優(yōu)化和更新；小地塊開發(fā)，將成為必然的趨勢。

未來這種核心區(qū)小地塊產品大概率將越來越貴，因為在城市化末期，當一個城市的價值沉淀完成，就會長久地固定下來，甚至是百年難變。

這種東京、新加坡走過的路，國內的核心城市也注定要走一遍。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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