上海這套292平米的房子，從2200萬(wàn)降到1300多萬(wàn)，掛了900多天，還沒(méi)賣(mài)掉

你敢信嗎？

上海內(nèi)環(huán)邊，金橋瑞士花園，292平米的大平層。 當(dāng)年業(yè)主掛牌價(jià)2200萬(wàn)，均價(jià)7萬(wàn)5一平。

現(xiàn)在呢？ 直接跌到1300多萬(wàn)，均價(jià)4.7萬(wàn)。

跌了多少？ 將近900萬(wàn)。 一輛邁巴赫沒(méi)了。

但這房子掛了900多天，整整兩年半，到現(xiàn)在還是“待售”狀態(tài)。

不是沒(méi)降價(jià)，是真降了。 問(wèn)題是，降了還是賣(mài)不掉。

900多天什么概念？

2023年掛牌的時(shí)候，樓市還沒(méi)這么慘。 那時(shí)候業(yè)主可能心想：2200萬(wàn)，慢慢賣(mài)，總能遇到有緣人。

結(jié)果他等來(lái)的，是上海二手房掛牌量從8萬(wàn)套，飆到了15萬(wàn)套。

等來(lái)的，是新房開(kāi)發(fā)商瘋狂卷產(chǎn)品，層高3米起步，全屋智能化標(biāo)配，外立面全是鋁板石材。

他這套09年的房子，層高2米8，裝修還是十年前的風(fēng)格。

這就很尷尬了。

不是說(shuō)房子不好。 金橋瑞士花園，地段確實(shí)是好的，內(nèi)環(huán)邊上，小區(qū)品質(zhì)在當(dāng)年也算頂配。

但問(wèn)題是，現(xiàn)在買(mǎi)房的人，眼光變了。 尤其是能掏400萬(wàn)首付的那撥人，他們對(duì)房子的要求已經(jīng)不是“能住”了，而是“能不能打”。

你花1300多萬(wàn)買(mǎi)套09年的房子，隔壁新盤(pán)1200萬(wàn)就能買(mǎi)到2025年的新房，層高高、戶型新、物業(yè)好。

你選哪個(gè)？

有人說(shuō)，那降價(jià)降到位不就行了？

4.7萬(wàn)一平，在金橋這地段，確實(shí)便宜。 小區(qū)均價(jià)還在10萬(wàn)左右一平呢。

但你仔細(xì)想想，為啥小區(qū)均價(jià)10萬(wàn)，這套只能賣(mài)4.7萬(wàn)？

因?yàn)榇髴粜?，太難賣(mài)了。

292平米，總價(jià)1300多萬(wàn)。 首付30%就是400萬(wàn)。 在上海，能一次性掏出400萬(wàn)現(xiàn)金的人有多少？

而且掏得起這400萬(wàn)的人，他們選擇太多了。

買(mǎi)套小點(diǎn)的，800萬(wàn)，剩下的錢(qián)干點(diǎn)別的不好嗎？ 或者咬咬牙上1500萬(wàn)的新房，不香嗎？

所以這套房陷入了死循環(huán)：

降價(jià)吧，總價(jià)還是太高，能買(mǎi)得起的人少。 不降吧，更沒(méi)人看。

業(yè)主現(xiàn)在人在香港，房子空著，每個(gè)月物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、維護(hù)成本都在燒。 掛了900多天，看房的人加起來(lái)可能都沒(méi)兩位數(shù)。

這不是個(gè)例。

你去看看上海的二手豪宅市場(chǎng)，類似的“滯銷王”一把一把的。

翠湖天地1-4期，曾經(jīng)上海的標(biāo)桿豪宅，現(xiàn)在掛牌均價(jià)跌破18萬(wàn)一平。 要知道巔峰時(shí)期，翠湖可是站上過(guò)25萬(wàn)的。

長(zhǎng)寧的中星美華邨，從12萬(wàn)一平跌到8萬(wàn)1，照樣沒(méi)人買(mǎi)。

徐涇的仁恒西郊花園，從8萬(wàn)6跌到5萬(wàn)7，跌幅超過(guò)30%。

世茂濱江花園倒是賣(mài)得快，為啥？ 300平米以上的大戶型，直接降到2000多萬(wàn)。 人家業(yè)主是真急，真割肉。

2024年全年，上海2000萬(wàn)以上的豪宅成交里，新房占了5532套，二手房只有1600多套。 新房的成交量是二手房的3.4倍！

什么概念？ 就是有錢(qián)人全跑去買(mǎi)新房了，沒(méi)人接盤(pán)二手豪宅。

黃浦區(qū)接下來(lái)幾年計(jì)劃出讓的豪宅地塊，能建差不多5000套新房。 這個(gè)數(shù)字，等于黃浦區(qū)過(guò)去十年的豪宅成交總量。

5000套新房，都是最新設(shè)計(jì)、最新配置的產(chǎn)品。 它們一入市，會(huì)對(duì)現(xiàn)有的二手豪宅造成多大沖擊？

看看金橋瑞士花園這套房子就明白了。

當(dāng)新房供應(yīng)天量釋放，二手房的競(jìng)爭(zhēng)壓力只會(huì)更大。 尤其是這些“老豪宅”，產(chǎn)品力跟不上，就會(huì)越來(lái)越難賣(mài)。

更致命的是，買(mǎi)得起這樣房子的人，還在減少。

《2024胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》的數(shù)據(jù)顯示，上海各段位的富人數(shù)量都在下降。 資產(chǎn)縮水、股市波動(dòng)，很多高凈值人群開(kāi)始“調(diào)倉(cāng)”：賣(mài)掉冗余的房產(chǎn)，把錢(qián)轉(zhuǎn)到更靈活的資產(chǎn)里。

這就導(dǎo)致了另一個(gè)現(xiàn)象：法拍房里的豪宅也在增多。 2024年上海2000萬(wàn)以上的法拍房，流拍率同比上升了18%。

連法拍都沒(méi)人要，二手市場(chǎng)就更難了。

有人會(huì)說(shuō)，那這套房是不是徹底涼了？

也不是。

如果業(yè)主真急了，愿意再降100萬(wàn)，到1200萬(wàn)左右呢？

單價(jià)從4.7萬(wàn)降到4.1萬(wàn)。 這個(gè)價(jià)格，在金橋這個(gè)地段，就有點(diǎn)兒“撿漏”的意思了。

那時(shí)候，可能就會(huì)有真正的“有緣人”出現(xiàn)。

但問(wèn)題是，業(yè)主敢不敢再降？

他已經(jīng)從2200萬(wàn)降到1300多萬(wàn)了，虧了900萬(wàn)。 如果再降到1200萬(wàn)，那就是虧了1000萬(wàn)。

不是誰(shuí)都有這個(gè)魄力的。