作者 | 騎豬英雄

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

“五一”假期帶來(lái)了小陽(yáng)春。

開發(fā)商回收折扣，降低開盤折扣比例，外地看房團(tuán)包車前往營(yíng)銷中心，開發(fā)商紛紛發(fā)布假期銷量喜報(bào)，24個(gè)片區(qū)二手房業(yè)主連夜上調(diào)掛牌價(jià)，部分業(yè)主轉(zhuǎn)為惜售，外地客到深圳灣買下一個(gè)小目標(biāo)，有的中介門店簽約坐滿了人，豪宅片區(qū)幾天就集中成交多套……

一切似乎又重新回到六年前那個(gè)熟悉的五一黃金周。

那么，現(xiàn)在的市場(chǎng)，到底是真正的熱了，還是只是情緒的煙霧彈呢？

小幅反彈，標(biāo)桿盤率先反應(yīng)

四月底，延續(xù)至“五一”假期，深圳樓市基本處于“漲聲”刷滿屏的狀態(tài)。

新房方面，毫無(wú)疑問(wèn)的。

因?yàn)閮r(jià)格較為透明。

可以看到一些高端新盤處于領(lǐng)漲狀態(tài)，相較過(guò)去片區(qū)內(nèi)，備案開盤價(jià)創(chuàng)了新高。

比如4月深圳普通住宅預(yù)售新房中銷售額排名靠前的深圳灣澐璽、中信城開信悅灣、后海招商璽、中海大運(yùn)玖章、招商海晏府、華潤(rùn)招商觀潮府，都突破了區(qū)域內(nèi)的新房?jī)r(jià)上限。

市場(chǎng)比較有疑問(wèn)的是，二手房市場(chǎng)如何。

漲聲一片下的二手房市場(chǎng)，是否真的出現(xiàn)了價(jià)格上的反彈，又或者小幅上漲，是否為個(gè)案表現(xiàn)，什么樣的小區(qū)在小幅回彈？

因?yàn)槭袌?chǎng)當(dāng)下有一種聲音——

深圳灣、科技園、前海、寶中、華僑城等豪宅片區(qū)的二手房開始變得熱起來(lái)，壹方中心、云璽錦庭、前海天境花園、潤(rùn)峯府等典型小區(qū)，業(yè)主心態(tài)都出現(xiàn)微弱的變化，從觀望轉(zhuǎn)為加價(jià)。

從“五一”假期實(shí)際的成交案例來(lái)看，市場(chǎng)流出的數(shù)量樣本不算多，但明顯不是個(gè)案的存在。

位于龍華民治的星河丹堤住宅小區(qū)，依山傍水，涵蓋別墅、洋房、高層復(fù)式組合，是龍華梅林關(guān)片區(qū)代表性的大型住宅，也是整個(gè)民治板塊社區(qū)花園優(yōu)質(zhì)、戶型得房率高的代表小區(qū)。

“五一”期間簽約一套146平三室兩廳中低層朝北的戶型，成交總價(jià)去到了900萬(wàn)+，而去年12月成交的同戶型，南北朝向高樓層，成交總價(jià)只有791萬(wàn)，還不到800萬(wàn)。

在市場(chǎng)熱鬧反應(yīng)的情況下，同戶型總價(jià)相差將近100萬(wàn)元。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：中介渠道，下同）

（數(shù)據(jù)來(lái)源：中介渠道，下同）

位于南山區(qū)前海前灣最成熟核心地段的前海天境花園，800米內(nèi)步行商圈覆蓋學(xué)校、地鐵交通、公園以及醫(yī)療齊全配套，是前海成交量比較活躍的代表性網(wǎng)紅樓盤。

5月4日，小區(qū)一套西南朝向的中低戶型109平成交總價(jià)1130萬(wàn)，成交總價(jià)比5月1日簽約的同戶面積同朝向且同為中低樓層的戶型貴20萬(wàn)。

位于南山蛇口的澳城花園二期，5月6日成交一套東南向中樓層89平普通戶型，成交總價(jià)1388萬(wàn)，折合單價(jià)15.6萬(wàn)/平，比去年5月東南向高樓層88平戶型總價(jià)貴了88萬(wàn)。

位于南山科技園板塊的風(fēng)向標(biāo)小區(qū)華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期，4月到“五一”期間，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)成交了20套。

其中4月下旬成交套數(shù)明顯增多，五一期間，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)累計(jì)成交3套。

且5月5日簽約一套120平低樓層?xùn)|南向的三室兩廳，成交總價(jià)1482萬(wàn)，折合單價(jià)約12.35萬(wàn)/㎡，比4月22日東北朝向的中高樓層同戶型成交總價(jià)高了52萬(wàn)。

再看位于南山區(qū)華僑城板塊的深鐵懿府小區(qū)，屬于華僑城板塊北部的典型次新小區(qū)。

4月26日成交一套121平4房戶型，成交總價(jià)為1260萬(wàn)，折合單價(jià)約10.41萬(wàn)/平，不僅比今年3月13日簽約的南向低樓層同戶型貴140萬(wàn)，也比今年1月27日同戶型成交總價(jià)貴了110萬(wàn)。

而深鐵懿府一期，4月26日成交兩套114平戶型，一套成交總價(jià)1200萬(wàn)，一套成交總價(jià)1170萬(wàn)，都相比4月6日成交的同戶型貴上百萬(wàn)。

如果看標(biāo)桿性的網(wǎng)紅樓盤成交的反彈觀感還不夠，還有其他普通小區(qū)成交的表現(xiàn)。

位于南山前海的陽(yáng)光棕櫚園二期，2003年的小區(qū)，5月6日簽約一套南向高層121.63平戶型，成交總價(jià)730萬(wàn)，折合單價(jià)約6萬(wàn)/平。

而今年1月的南向高樓層同戶型成交總價(jià)只有695.8萬(wàn)，折合單價(jià)約5.72萬(wàn)/平。

再如位于南山南頭片區(qū)的荔林春曉小區(qū)，5月5日成交一套東向中樓層129.28平戶型，成交總價(jià)回到1000萬(wàn)+，而去年9月成交的更大面積的東向高樓層131.31平戶型，成交總價(jià)為985萬(wàn)，折合單價(jià)約7.5萬(wàn)/平。

市場(chǎng)的實(shí)際成交過(guò)程中，一般排除戶型，樓層，朝向，裝修以及格局的部分影響，二手房成交往往會(huì)嚴(yán)格參照同戶型上一套成交房源的價(jià)格。

這些小區(qū)在“五一”假期或者四月底，成交的房源比前面的歷史成交價(jià)變貴了，側(cè)面也印證了政策及假期帶來(lái)的市場(chǎng)熱現(xiàn)象。

不過(guò)，可以看到實(shí)際小幅反彈的小區(qū)并不多，并且僅有的反彈幅度不算大，也主要出現(xiàn)在核心區(qū)的典型小區(qū)或片區(qū)內(nèi)風(fēng)向標(biāo)一樣的小區(qū)。

這說(shuō)明并非市場(chǎng)出現(xiàn)整體的節(jié)奏牛，暫時(shí)是部分業(yè)主在實(shí)際成交過(guò)程中出現(xiàn)的心態(tài)回調(diào)或者分歧，也以網(wǎng)紅或者核心小區(qū)為主。

低價(jià)換量搶跑

實(shí)際上，能夠逆勢(shì)跟隨近期市場(chǎng)回暖的小區(qū)，即便是市場(chǎng)沒(méi)有這么多情緒或者分歧的情況下，常態(tài)化成交也表現(xiàn)出很強(qiáng)的韌性。

市場(chǎng)的另一面是，以價(jià)換量依舊是主流，當(dāng)中也包含一些核心板塊或地段的小區(qū)。

比如位于寶安區(qū)寶安中心板塊的深航假日名居，2013年建成的小區(qū)，5月6日成交一套南向中低樓層的119.82平戶型，成交總價(jià)約755萬(wàn)，折合單價(jià)約6.31萬(wàn)/㎡，相較今年1月11日成交的西南向高樓層同戶型，成交總價(jià)便宜了62.6萬(wàn)。

位于南山前海媽灣的頤灣府，作為片區(qū)中的代表性次新樓盤，5月7日成交一套東南向高樓層的121.2平戶型，成交總價(jià)990萬(wàn)，折合單價(jià)約8.17萬(wàn)/平，比去年9月北向高樓層成交的119.17平戶型，成交總價(jià)便宜了10萬(wàn)。

位于南山蛇口板塊的后海公館，作為2008年建成的小區(qū)，是市場(chǎng)眾多剛需改善熱門選擇的小區(qū)之一，由于小區(qū)內(nèi)部綠化優(yōu)質(zhì)，且戶型使用率高，高峰期價(jià)格一度站上18萬(wàn)/㎡。

5月8日簽約一套東南向中樓層103.18平戶型，成交總價(jià)1208萬(wàn)，折合單價(jià)約11.71萬(wàn)/㎡，比去年12月4日成交的東南向中樓層同戶型，便宜了17萬(wàn)。

位于南山前海核心的網(wǎng)紅小區(qū)前海時(shí)代廣場(chǎng)，5月5日成交一套132平戶型，成交總價(jià)1080萬(wàn)，折合單價(jià)約8.18萬(wàn)/平，而去年8月成交的一套同戶型，總價(jià)紀(jì)錄為1172萬(wàn)。

位于南山西麗片區(qū)的佳兆業(yè)香瑞園，作為西麗片區(qū)的典型小高層低密度小區(qū)，4月27日成交一套87.32平戶型，比4月27日成交的88.26平戶型，成交總價(jià)便宜23萬(wàn)，兩套房源成交時(shí)間不過(guò)相差一天的時(shí)間。

位于南山深圳灣板塊的鴻威海怡灣，5月6日簽約一套西南向中樓層的149平，總價(jià)1000萬(wàn)+，而同面積同朝向但不同樓層的戶型，5月4日及4月9日成交的總價(jià)是2100萬(wàn)。

再看位于龍華民治的綠景香頌，5月5日簽約一套南向中樓層89.64平戶型，總價(jià)441萬(wàn)，折合單價(jià)約4.92萬(wàn)/㎡，而同戶型今年3月28日不同朝向低樓層成交總價(jià)453萬(wàn)。

其中3月28日成交這一套戶型，去年4月首次掛牌報(bào)價(jià)560萬(wàn)，中途分別經(jīng)歷545萬(wàn)、500萬(wàn)降價(jià)，一路調(diào)到3月19日的488萬(wàn)。

又比如位于南山后海板塊的成交活躍的小區(qū)蔚藍(lán)海岸二期，5月5日簽約一套東南向低樓層126.9平戶型，總價(jià)1050萬(wàn)，折合單價(jià)約8.27萬(wàn)/㎡，而今年3月15日成交的同面積同朝向不同樓層戶型，總價(jià)為1135萬(wàn)，折合單價(jià)約8.94萬(wàn)/㎡。

3月15日成交的該套房源，同樣在掛牌過(guò)程中經(jīng)歷了降價(jià)，今年1月初次報(bào)價(jià)為1260萬(wàn)，3月12日降至1200萬(wàn)，最終以1135萬(wàn)成交。

所以，可以看到，相較于反彈的核心樓盤，其他樓盤仍在下調(diào)。

反彈本質(zhì)只是核心片區(qū)、網(wǎng)紅標(biāo)桿小區(qū)業(yè)主心態(tài)回暖加價(jià)，并非全市整體節(jié)奏。

市場(chǎng)主流仍會(huì)低價(jià)跑量，不僅普通剛需小區(qū)，就連前海、蛇口、深圳灣、寶中等核心板塊也繼續(xù)存在這樣的情況。

不過(guò)，也恰恰說(shuō)明市場(chǎng)重新站在十字路口，成交量及市場(chǎng)情緒一定程度得到修復(fù)。

4月深圳新房及二手房已經(jīng)是除春節(jié)影響月份，二手住宅第三度站上5000套的位置，達(dá)到5644套，為去年5月以來(lái)成交的高位。

而根據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)，深圳二手住宅議價(jià)空間有所收縮，“五一”假期總價(jià)800萬(wàn)—1000萬(wàn)元的房源平均議價(jià)空間大幅收窄至7.95%，整體的成交議價(jià)空間從去年12月的11.17%降至“五一”假期的9.42%。

說(shuō)明市場(chǎng)磨底階段有所修復(fù)，接下來(lái)市場(chǎng)分歧情緒如何，就看實(shí)際的成交量的延續(xù)性如何。

但可以確定的一點(diǎn)是，在成交趨勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)的階段，市場(chǎng)整體價(jià)格下探放緩了腳步。

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