黃金導(dǎo)語

14年，足夠讓一片荒地長出森林，讓一個嬰兒長成少年，卻沒能讓福州馬尾快安科技園區(qū)的“EFC東部金融中心”完成最后一塊玻璃的安裝。近日，中國東方資管福建公司將這處爛尾寫字樓債權(quán)上架阿里資產(chǎn)平臺，2.86億本金對應(yīng)11.49億利息的數(shù)字，像一根刺扎進房地產(chǎn)市場的神經(jīng)——利息是本金的4倍，起拍價卻僅2.74億，低于本金。這場“虧本買賣”的背后，是房企高杠桿的瘋狂、地方規(guī)劃的落空，還是債務(wù)迷宮的無解？當鋼筋水泥在時光里生銹，我們更該追問：爛尾樓困局，究竟困在了哪里？

一、從“自貿(mào)區(qū)明珠”到“爛尾標本”：14年的時間陷阱

2012年2月，福建金聯(lián)置業(yè)以1億元競得馬尾快安商業(yè)地塊時，大概不會想到，14年后自己會以“失信被執(zhí)行人”的身份，看著項目債權(quán)被低價拍賣。彼時，“EFC東部金融中心”是福州自貿(mào)區(qū)重點打造的商務(wù)綜合體——總建筑面積8.1萬㎡，包含27層SOHO、22層寫字樓、3層商業(yè)樓，規(guī)劃里寫滿了“核心”“標桿”“未來”。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2015年。這一年，金聯(lián)置業(yè)突然陷入債務(wù)危機，裁判文書顯示，2015到2018年間，公司卷入57起官司，幾乎全是融資糾紛、民間借貸和欠薪。2017年，福州市建委注銷其開發(fā)資質(zhì)；2019年，馬尾區(qū)政府在回復(fù)網(wǎng)友時坦言：“因投資方資金斷裂停工，負債過高且債權(quán)債務(wù)復(fù)雜，無投資方愿接盤。”

時間成了債務(wù)的“催化劑”。2022年6月，東方資管首次公告處置該債權(quán)時，利息約4.28億；僅2年，利息就飆升至11.49億，翻了近2.7倍。按此速度，再過2年，利息或?qū)⑼黄?0億。而項目本身，至今仍是“半拉子工程”——裸露的鋼筋在風(fēng)雨中銹蝕，玻璃幕墻只裝了不到三分之一，與周邊拔地而起的自貿(mào)區(qū)建筑群格格不入。

二、11.49億利息怎么來的？債務(wù)雪球里的“復(fù)利陷阱”

“本金2.86億，利息11.49億”，這組數(shù)據(jù)讓不少人疑惑：利息為何能滾成本金的4倍？

答案藏在債務(wù)的“時間成本”里。根據(jù)東方資管公告，債權(quán)涉及的不僅是土地使用權(quán)和在建工程抵押，還有金聯(lián)置業(yè)100%股權(quán)質(zhì)押。這類債權(quán)通常按“復(fù)利計息”，即利息會加入本金再生利息，疊加逾期罰息、違約金等，時間越久，雪球滾得越快。2015年債務(wù)危機爆發(fā)后，金聯(lián)置業(yè)幾乎喪失還款能力，債務(wù)進入“利滾利”模式。企查查顯示，公司歷史失信被執(zhí)行金額超3.2億，法人被限制高消費，進一步阻斷了“自救”可能。

更值得注意的是，此次拍賣的“起拍價2.74億”，不僅低于14.35億的本息總額，甚至低于2.86億本金。東方資管為何“虧本甩賣”？一位不良資產(chǎn)處置人士解釋：“爛尾樓債權(quán)處置的核心是‘時間風(fēng)險’——拖得越久，利息越高，抵押物貶值越嚴重。2.74億的起拍價，本質(zhì)是用‘降價’換‘流動性’，避免債權(quán)成為‘壞賬死賬’?！?/p>

三、爛尾樓困局：房企、政府、市場的“三重迷失”

EFC項目的爛尾，不是孤例，而是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期的一個典型切片。透過這個案例，能看到三重深層問題：

第一重迷失：房企的“杠桿依賴癥”。金聯(lián)置業(yè)拿地耗資1億，后續(xù)開發(fā)至少需要數(shù)億資金，但從其卷入的57起官司看，公司過度依賴民間借貸和高息融資。這種“小馬拉大車”的模式，在房地產(chǎn)上行期或許能賭一把，但一旦市場遇冷、融資收緊，立刻會因資金鏈斷裂“翻車”。數(shù)據(jù)顯示，2015-2020年，全國房企平均資產(chǎn)負債率超過80%，高杠桿成了行業(yè)“通病”。

第二重迷失：地方規(guī)劃的“紙面繁榮”?！白再Q(mào)區(qū)核心”“商務(wù)綜合體”的定位，曾讓EFC項目自帶光環(huán)。但現(xiàn)實是，馬尾快安園區(qū)雖屬自貿(mào)區(qū)范圍，卻非傳統(tǒng)商務(wù)核心區(qū)，周邊產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主，高端寫字樓需求有限。規(guī)劃時的“美好預(yù)期”與市場實際需求脫節(jié)，導(dǎo)致項目招商困難，進一步加劇資金壓力。類似的“規(guī)劃先行、市場滯后”現(xiàn)象，在不少三四線城市的新區(qū)建設(shè)中并不少見。

第三重迷失：債權(quán)債務(wù)的“迷宮困局”。金聯(lián)置業(yè)的債務(wù)不僅涉及銀行、資管公司，還有大量民間借貸和工程款，57起官司意味著多方債權(quán)糾纏。馬尾區(qū)政府曾多次協(xié)調(diào)，但“債權(quán)債務(wù)復(fù)雜”成了最大障礙——新投資方若接盤，需厘清所有債務(wù)關(guān)系，甚至可能承擔額外連帶責任。這種“剪不斷理還亂”的局面，讓不少潛在投資者望而卻步。

四、破局之路：誰該為爛尾樓“托底”？

截至2023年底，全國待盤活的爛尾樓項目超2000個，涉及建筑面積約1.5億㎡。EFC項目的處置，為這類問題提供了一個觀察樣本：

對金融機構(gòu)而言，需更謹慎評估房企資質(zhì)。東方資管作為“壞賬銀行”，此次低價拍賣雖是無奈之舉，但也提醒金融機構(gòu)：在房地產(chǎn)下行周期，需嚴格控制對高杠桿房企的貸款，避免債權(quán)淪為“利息滾雪球”的無底洞。

對地方政府而言，規(guī)劃需“量體裁衣”。自貿(mào)區(qū)、新區(qū)建設(shè)不能只靠“概念炒作”，而應(yīng)基于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口流入實際，避免盲目上馬商業(yè)項目。同時，對已爛尾項目，可探索“政府引導(dǎo)+市場化運作”模式，比如成立專項基金，協(xié)調(diào)債權(quán)方降息展期，引入有實力的國企或民企接盤。

對購房者和投資者而言，需警惕“高回報陷阱”。EFC項目曾吸引不少投資者，但爛尾后，不僅商鋪、寫字樓無法交付，相關(guān)債權(quán)也成了“燙手山芋”。這提醒市場參與者：投資房地產(chǎn)需關(guān)注開發(fā)商資金實力和項目實際需求，而非單純追逐“規(guī)劃紅利”。

結(jié)語

14年爛尾，11.49億利息，2.74億起拍價。EFC項目的故事，像一面鏡子，照見了房地產(chǎn)行業(yè)的狂歡與陣痛。當“高杠桿”“快周轉(zhuǎn)”的舊模式難以為繼，當“規(guī)劃美好”遇上“現(xiàn)實骨感”，如何讓爛尾樓“重生”，不僅是對企業(yè)、政府、金融機構(gòu)的考驗，更是對市場理性的呼喚。畢竟，鋼筋水泥不該在時光里生銹，城市的土地更不該成為“債務(wù)的墳?zāi)埂??；蛟S，只有真正告別“浮躁”，回歸“穩(wěn)健”，才能讓每一個規(guī)劃中的“中心”，都成為真正的“希望”。

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容