作者：周軍律師.

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在金融借款及不動產(chǎn)抵押糾紛案件中，抵押預(yù)告登記的效力爭議十分普遍。由于商品房預(yù)售階段無法辦理正式抵押登記，銀行等債權(quán)人常會與借款人、開發(fā)商簽訂抵押合同，辦理抵押預(yù)告登記，約定待房屋具備辦證條件后辦理正式抵押。但實務(wù)中，常因開發(fā)商未完成首次登記、借款人怠于配合等原因，導(dǎo)致抵押預(yù)告登記長期未轉(zhuǎn)為正式抵押。

那么，辦理了抵押預(yù)告登記但一直未辦理正式抵押登記的，債權(quán)人還享有優(yōu)先受償權(quán)嗎？

最高人民法院案例庫入選案例《中國農(nóng)業(yè)銀行某支行訴來安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、張某某借款合同糾紛案》中明確：

抵押預(yù)告登記并非正式抵押登記，但其效力并非完全無效。辦理抵押預(yù)告登記后，若抵押財產(chǎn)已辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形，即使未辦理正式抵押登記，債權(quán)人也享有優(yōu)先受償權(quán)，且抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立；若未辦理建筑物首次登記，或存在預(yù)告登記失效情形，則債權(quán)人不享有優(yōu)先受償權(quán)。

本案焦點問題為，案涉房屋辦理了抵押預(yù)告登記但未辦理正式抵押登記，中國農(nóng)業(yè)銀行某支行是否享有優(yōu)先受償權(quán)。

根據(jù)本案查明事實，張某某向中國農(nóng)業(yè)銀行某支行借款用于購買來安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商品房，三方簽訂借款合同及抵押合同，約定張某某以其所購商品房為該筆借款提供抵押擔保，并辦理了抵押預(yù)告登記，開發(fā)商承擔階段性連帶責任保證。借款到期后，張某某未按期償還借款本息，銀行訴至法院，要求張某某償還借款，開發(fā)商承擔連帶保證責任，并主張對案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。經(jīng)查，案涉商品房已由開發(fā)商辦理建筑物所有權(quán)首次登記，具備辦理正式抵押登記條件，但因張某某怠于配合，始終未辦理正式抵押登記，且抵押預(yù)告登記不存在失效情形。張某某及開發(fā)商抗辯，未辦理正式抵押登記，銀行僅享有抵押預(yù)告登記，不享有優(yōu)先受償權(quán)。

從以上事實及司法裁判規(guī)則可以得出結(jié)論：抵押預(yù)告登記的核心功能是保障債權(quán)人將來實現(xiàn)物權(quán)，其優(yōu)先受償權(quán)的取得需滿足法定條件。依據(jù)相關(guān)司法解釋規(guī)定，關(guān)鍵看兩點：一是抵押財產(chǎn)是否已辦理建筑物所有權(quán)首次登記，二是抵押預(yù)告登記是否有效。若同時滿足這兩個條件，即使未辦理正式抵押登記，債權(quán)人也享有優(yōu)先受償權(quán)；反之，若未辦理首次登記，或預(yù)告登記因債權(quán)消滅、超過法定期限未申請正式登記而失效，則不享有優(yōu)先受償權(quán)。

據(jù)此應(yīng)當認定，案涉商品房已辦理建筑物所有權(quán)首次登記，抵押預(yù)告登記合法有效，雖未辦理正式抵押登記，中國農(nóng)業(yè)銀行某支行仍對案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)自抵押預(yù)告登記之日起設(shè)立。

周軍律師提醒，預(yù)告登記權(quán)利人是否就抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，主要審查是否辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記是否失效兩個要件。遇到抵押預(yù)告登記效力、優(yōu)先受償權(quán)認定、借款合同糾紛等相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機。

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