奧園

在中國房地產(chǎn)大洗牌中，對于那些已經(jīng)喪失造血能力的房企而言，債務重組還有多少意義？

中國奧園再陷二次違約。

5月4日，中國奧園發(fā)布公告，未能支付三筆美元優(yōu)先票據(jù)的到期利息，構(gòu)成違約并觸發(fā)交叉違約，公司自3月30日起全面暫停所有境外債務本息償付，同時委聘畢馬威和年利達協(xié)助制定新一輪重組方案。

從2024年1月“重組成功”到2026年5月“二次違約”，短短兩年間，這家千億房企究竟經(jīng)歷了什么？

暫停境外債償付

據(jù)中國奧園（以下稱“奧園”）披露，2026年3月30日，奧園未能支付由附屬公司Add Hero發(fā)行的三筆美元票據(jù)的到期利息，它們分別是2029年到期7.5%、2030年到期8.0%和2031年到期8.8%的優(yōu)先票據(jù)。

30天寬限期過后，違約正式確立，并觸發(fā)了公司若干境外融資項下的交叉違約。

面對這一局面，奧園董事會決定：自3月30日起，主動暫停支付所有境外融資債務的已到期及將到期的本金和利息，并推動各附屬公司同步執(zhí)行。

這種做法在出險房企中并不常見。大多數(shù)公司會選擇“選擇性違約”或與部分債權(quán)人先行協(xié)商，而奧園選擇了一次性全面暫停，確保所有境外債權(quán)人獲得公平對待，避免選擇性償付引發(fā)的法律風險。

截至公告日，除此前已披露的恒生銀行按揭貸款接管通知外，奧園尚未收到其他境外債權(quán)人的提前還款通知。

為何再陷違約？

作為首家完成境內(nèi)外債務重組的粵系房企，奧園為何會二次違約？其根本原因是，2024年的重組方案建立在關(guān)于未來的錯誤假設之上。

當時，奧園的預期是：行業(yè)將逐步回暖，銷售現(xiàn)金流足以支撐新債務的利息支付。然而，2025年的中國房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，這一假設徹底落空。

據(jù)2025年年報披露，奧園全年合同銷售額僅剩約72.9億元，較2020年的1330億元萎縮超過94%。即便完成債務重組，失去“造血”能力的企業(yè)也注定無法清償任何債務。

年報顯示，奧園2025年錄得虧損190.9億元，總資產(chǎn)1282億元，總負債1739億元，已嚴重資不抵債，賬面現(xiàn)金僅剩1.84億元。

審計師直接出具了“無法表示意見”的報告，核心判斷是“持續(xù)經(jīng)營存在重大不確定性”。

在審計師看來，奧園是否還能繼續(xù)運營下去，都已經(jīng)成為一個問題。

根源是什么？

奧園的今日之困，可以追溯到中國房地產(chǎn)2020年之前的激進擴張期。

2019年，奧園銷售額首次突破千億，達到1180億元，2020年進一步攀升至1330億元，穩(wěn)居行業(yè)TOP30。彼時奧園大量拿地、大舉并購，僅2020年4月一個月內(nèi)，就先后收購京漢股份、收購樂生活物業(yè)、推動文旅板塊謀求上市。

然而，當行業(yè)風向逆轉(zhuǎn)，過度擴張的代價立即顯現(xiàn)。2022年1月，奧園正式宣布境外債違約，對所有境外債停付本息。

母公司陷入危機后，通過子公司“輸血”自救的操作，最終將更多主體拖入泥潭。港交所紀律行動公告披露，2021年1月至2022年3月，奧園通過旗下上市物企星悅康旅（原奧園健康）進行了147筆關(guān)聯(lián)交易，向其轉(zhuǎn)移資金合計33億元，其中118筆交易未經(jīng)星悅康旅董事會正式批準。

這一操作雖在短期內(nèi)緩解了母公司的燃眉之急，卻嚴重損害了上市子公司的獨立性，導致星悅康旅業(yè)績連年下滑、資金壓力驟增，從2022年起營業(yè)收入持續(xù)縮水。

奧園創(chuàng)始人郭梓文事后反思時坦言：“奧園陷入流動性困局，其中雖然有行業(yè)普遍問題，但企業(yè)內(nèi)部管理也存在著很多問題，包括盲目投資、杠桿過高、風控意識不強等。”

二次重組博弈

目前，奧園已啟動第二輪重組，只是當下的談判環(huán)境遠比兩年前惡劣。

截至2026年5月6日午間休市，中國奧園股價報0.059港元，日內(nèi)下跌1.67%，總市值僅余2.71億港元。

對于一家曾擁有350億港元市值、年度銷售額高達1330億元的房企而言，當前超過99%的市值蒸發(fā)，意味著上一輪接受債轉(zhuǎn)股的債權(quán)人承受了巨大代價，在新一輪談判中，所有境外債權(quán)人將面臨進一步本金削減的可能。

新增的交叉違約和潛在清盤風險，使得債權(quán)人的博弈籌碼發(fā)生變化。雖然截至公告日尚未收到大規(guī)模提前還款要求，但任何債權(quán)人都可能在后續(xù)發(fā)起追索。

境內(nèi)債務重組仍是境外談判的前置條件。據(jù)奧園集團2025年11月公告，境內(nèi)未清償?shù)狡趥鶆绽塾嫾s432億元，涉及未決訴訟金額約661億元，還存在約191條失信被執(zhí)行人信息。香港附屬公司持有的物業(yè)已被委任接管人，恒生銀行按揭貸款未償還本金約5.39億港元。

境內(nèi)問題的復雜性，將嚴重掣肘境外談判的空間。畢馬威和年利達的介入，預示著新一輪重組方案可能走向更徹底的債務減記和資產(chǎn)處置。但面對賬面現(xiàn)金只剩1.84億元盤面，債權(quán)人還能獲得怎樣的償付方案？

中國房地產(chǎn)大洗牌中，對于那些已經(jīng)喪失造血能力的房企而言，債務重組還有多少意義？如果重組方案僅僅是在賬面上“以時間換空間”，而沒有與極度萎縮的業(yè)務規(guī)模相匹配的實質(zhì)性減債，那么“重組完成”只不過是將違約推遲到了下一個付息日。

對于奧園而言，第二輪重組的大門已經(jīng)打開，這一次它還能夠再次絕處逢生嗎？

聲明：

本文基于中國奧園集團股份有限公司（HK.03883）公開披露的《2025年年度報告》、《2019年度報告》、相關(guān)債券發(fā)行文件及境外債務重組相關(guān)公告，結(jié)合港交所披露信息及公開市場數(shù)據(jù)，進行客觀財務梳理與分析。

文中引用數(shù)據(jù)均已進行一致性核查并留存歸檔，但由于信息披露時效性等因素，不保證與公司后續(xù)更新數(shù)據(jù)完全同步，具體請以公司最新公告為準。本文內(nèi)容不構(gòu)成任何投資建議。投資者應結(jié)合自身風險偏好，獨立作出判斷，風險自擔。

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