在過(guò)去十年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了一輪劇烈的范式轉(zhuǎn)移。從以坪效為核心的購(gòu)物中心時(shí)代，到強(qiáng)調(diào)“內(nèi)容運(yùn)營(yíng)”的綜合體階段，再到今天，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始意識(shí)到——商業(yè)地產(chǎn)不再是空間的生意，而是時(shí)間與體驗(yàn)的生意。

消費(fèi)者的行為正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。他們不再只是去買(mǎi)東西，而是尋找一種可以停留、參與和分享，甚至表達(dá)自我的場(chǎng)景。與此同時(shí)，一線城市核心區(qū)域趨于飽和，傳統(tǒng)CBD逐漸顯現(xiàn)出單一功能的局限，這些地方既有高密度，也有高效率，但同時(shí)也帶給人低松弛感。

在這樣的背景下，新的城市空間模型出現(xiàn)了。它們既不是傳統(tǒng)意義上的商業(yè)中心，也不是單一功能的商務(wù)區(qū)，而是一種試圖整合工作、生活、文化與自然的“復(fù)合型城市單元”。徐匯濱江，正是在這一周期中逐漸成形的樣本。

西岸中環(huán)全項(xiàng)目效果圖

圖片來(lái)源：香港置地西岸中環(huán)

從工業(yè)棕地到文化地標(biāo)，這片區(qū)域在過(guò)去十余年完成了城市更新的第一階段，引入美術(shù)館、藝術(shù)中心、公共濱水空間，形成上海地區(qū)知名的文化基礎(chǔ)設(shè)施。如今，隨著商業(yè)與居住體系的逐步補(bǔ)全，它開(kāi)始進(jìn)入第二階段：從一個(gè)文化目的地，轉(zhuǎn)向成為城市居民和游客喜愛(ài)的可持續(xù)的生活系統(tǒng)。

剛剛開(kāi)幕的西岸中環(huán)二期，正是這一轉(zhuǎn)變的核心節(jié)點(diǎn)。上海西岸中環(huán)行政總裁關(guān)仕榮（Stuart Grant）認(rèn)為，西岸中環(huán)所提倡的“Enjoy Life”這一理念背后，其真實(shí)含義并不是口號(hào)，而是一套由空間、內(nèi)容與運(yùn)營(yíng)共同作用所帶來(lái)的結(jié)果。它所嘗試的，是另一種城市邏輯——不是更快，而是更可持續(xù)。

自然方面，西岸中環(huán)擁有1.4公里的濱水岸線，這一得天獨(dú)厚的自然資源在開(kāi)發(fā)中得到了進(jìn)一步利用。作為香港置地在上海最重要的項(xiàng)目之一，西岸中環(huán)并未沿用傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)邏輯，而是試圖回答一個(gè)更宏觀的問(wèn)題：在一個(gè)已經(jīng)高度成熟的城市中，我們是否還能重新“設(shè)計(jì)”一種新的生活方式？

上海西岸中環(huán)行政總裁關(guān)仕榮（Stuart Grant）

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Yi：YiMagazine

G：上海西岸中環(huán)行政總裁關(guān)仕榮（Stuart Grant）

Yi：你曾在黑石集團(tuán)管理龐大投資組合，現(xiàn)在轉(zhuǎn)向操盤(pán)西岸中環(huán)這一超長(zhǎng)周期持有型項(xiàng)目。這種從專注資本效率到運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，帶給你最大的感悟和收獲是什么？

G：沒(méi)錯(cuò)，我在黑石工作了超過(guò)18年，已經(jīng)做到了合伙人。黑石既是全球最優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)之一，也是頂級(jí)的資產(chǎn)管理公司之一。我的職責(zé)主要是資產(chǎn)管理，也就是通過(guò)提升、出租、再開(kāi)發(fā)和重新定位等方式，為資產(chǎn)創(chuàng)造價(jià)值。所以從背景上來(lái)說(shuō)，我一直在做“運(yùn)營(yíng)”。轉(zhuǎn)到香港置地，其實(shí)是一個(gè)非常自然的過(guò)程。我已經(jīng)習(xí)慣管理大型團(tuán)隊(duì)，也習(xí)慣圍繞資產(chǎn)本身去提升價(jià)值。

真正的差異在于資本屬性。黑石的資本周期通常更短，而香港置地已經(jīng)有137年的歷史，是一個(gè)以代際為單位來(lái)做投資的機(jī)構(gòu)。我們開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、投入資源，是為了長(zhǎng)期持有，并以高標(biāo)準(zhǔn)來(lái)完成。從這個(gè)角度來(lái)看，兩者既有相似之處，也有一些不同。

Yi：西岸正在成為世界級(jí)文化濱水區(qū)。你如何看待西岸中環(huán)在這一敘事中的角色？我們是否正在見(jiàn)證類似倫敦南岸（Southbank）那樣的“超級(jí)中央活動(dòng)區(qū)”的誕生？

G：我在世界不同地方工作過(guò)，也看過(guò)很多大型綜合體項(xiàng)目。在我看來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目是目前最出色的。上海政府在這里展現(xiàn)了非常強(qiáng)的前瞻性。他們有一個(gè)長(zhǎng)期愿景——把原本的工業(yè)棕地轉(zhuǎn)型為一個(gè)更現(xiàn)代、更未來(lái)導(dǎo)向，也更以創(chuàng)新為核心的社區(qū)。我們?cè)谄渲虚_(kāi)發(fā)了一個(gè)約170萬(wàn)方的地塊，在這里打造辦公、酒店、住宅和零售區(qū)域。我們所做的，其實(shí)就像是在一個(gè)城市里再創(chuàng)造一個(gè)“微型城市”。所以它的成功誕生其實(shí)是幾個(gè)因素的結(jié)合——有優(yōu)秀的總體規(guī)劃，有美麗的自然環(huán)境，比如水和綠化，以及像我們這樣的開(kāi)發(fā)商的持續(xù)投入。的確，我認(rèn)為，這里會(huì)成為上海新的市中心。

Yi：西岸中環(huán)提出“Enjoy Life”作為品牌主張。它與傳統(tǒng)購(gòu)物中心“以坪效為導(dǎo)向”的商業(yè)邏輯區(qū)別在哪些地方？

G：我們的思路確實(shí)不同。我們不是在做一個(gè)以銷售為核心的商業(yè)中心，而是在創(chuàng)造一種生活方式。你可以在這里工作、生活、娛樂(lè)，也可以購(gòu)物。同時(shí)我們非常強(qiáng)調(diào)健康，比如沿河跑步、騎行，還可以在這里打網(wǎng)球。相比陸家嘴、靜安或外灘，這些區(qū)域更偏向工作，也更繁忙。我們?cè)谖靼断胱龅氖亲屓朔潘伞p少壓力，實(shí)現(xiàn)工作與生活的平衡。你可以住在這里、步行或騎行上班，也可以在這里停留、社交，以及娛樂(lè)。這是一個(gè)相當(dāng)獨(dú)特的模式。另外一點(diǎn)比較特別的是它的文化。政府在這里布局了大量畫(huà)廊和博物館，這些都是已經(jīng)存在的資源。所以我們的“文化、自然與健康”，不是人為拼接，而是天然形成的。

圖片來(lái)源：香港置地西岸中環(huán)

Yi：項(xiàng)目有1.4公里濱水岸線，除去環(huán)境好以外，也能承載很高的客流，這些對(duì)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)都是稟賦。能否分享一下，你們?nèi)绾伟?/b>游客流量轉(zhuǎn)化為真實(shí)的消費(fèi)流量？

G：在這種規(guī)模的項(xiàng)目中，最重要的是“停留時(shí)間”，而停留時(shí)間來(lái)自體驗(yàn)。

你必須精心設(shè)計(jì)一個(gè)完整的體驗(yàn)體系，比如優(yōu)質(zhì)的零售、餐飲和空間設(shè)計(jì)，以及大量景觀投入。關(guān)鍵是從人的角度出發(fā)，而不是從建筑出發(fā)。比如，傳統(tǒng)商業(yè)語(yǔ)境里，一層往往是最稀缺的資源，進(jìn)入二層后，客流和品牌能級(jí)會(huì)開(kāi)始衰減——最核心的資源集中在最少數(shù)的位置。我們想打破的，正是這種分配方式。比如，我們將地面層重構(gòu)為一條可以持續(xù)展開(kāi)的界面，讓不同風(fēng)格與價(jià)格帶的品牌在同一動(dòng)線中并置，形成從生活方式到旗艦空間的連續(xù)過(guò)渡。在這里，景觀與水景不再是點(diǎn)綴，而是情緒的引導(dǎo)者。快閃內(nèi)容與藝術(shù)裝置也不再只是孤立的陳列，而是可以構(gòu)成驚喜的敘事節(jié)點(diǎn)。

也就是說(shuō)，我們用“街區(qū)邏輯”取代了“樓層邏輯”，讓消費(fèi)從一條被組織的路徑，轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N在行走中自然發(fā)生的過(guò)程。當(dāng)空間的意義不再是承載交易的容器，而是成為可以被反復(fù)使用的日常場(chǎng)景時(shí)，就會(huì)有再次到訪，人們自然而然地會(huì)在這里停留、社交、工作與生活。當(dāng)然，這一切都不是自然發(fā)生的。你必須設(shè)計(jì)它、管理它，并不斷調(diào)整，讓它持續(xù)演變。

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Yi：西岸中環(huán)沒(méi)有一開(kāi)始就引入大量奢侈品牌，而是先布局lululemon等零售品牌，這背后的邏輯是什么？

G：我們的策略是先建立人群，再導(dǎo)入消費(fèi)；先形成社群，再承載旗艦。所以，我們首先專注于構(gòu)建生活方式和健康的生態(tài)，之后的開(kāi)發(fā)再引入奢侈品牌，大約會(huì)在2028年左右完成。目前我們引入了Adidas、lululemon、三宅一生等品牌，因?yàn)樗鼈兣c上海這座城市的氣質(zhì)高度契合。這里的人們熱愛(ài)生活，也關(guān)注健康，他們非常重視設(shè)計(jì)與個(gè)人表達(dá)。

Yi：同時(shí)，我們也可以看到，在招商上，西岸中環(huán)引入了像handhandhand、RAIVE等強(qiáng)主理人色彩的品牌，這是基于對(duì)未來(lái)哪些生活方式趨勢(shì)的預(yù)判？

G：消費(fèi)者越來(lái)越關(guān)注“真實(shí)感”。他們希望品牌有故事、有創(chuàng)始人，而不是完全標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品?，F(xiàn)在的人更有選擇性，他們希望找到一些不同的東西。如果能夠與品牌建立情感連接，這種吸引力會(huì)更強(qiáng)。當(dāng)然，大品牌仍然重要。但消費(fèi)者希望組合——既有知名品牌，也有細(xì)分且獨(dú)特的品牌。

Yi：在西岸中環(huán)，我們是如何通過(guò)“生態(tài)系統(tǒng)思維”，將看似不產(chǎn)生直接租金的公共藝術(shù)空間（如The Orbit）和濱水岸線，轉(zhuǎn)化為提升周邊寫(xiě)字樓與商業(yè)租金溢價(jià)的核心資產(chǎn)的？

G：核心是“場(chǎng)所營(yíng)造”。包括景觀、座椅、植物、水景、活動(dòng)和音樂(lè)等等元素。這是一整套能力。我們?cè)谶@里非常重視綠化投入，不只是地面，還有61個(gè)露臺(tái)空間，很多都有餐飲功能。我們希望人們來(lái)到這里，會(huì)想到“自然”。如果未來(lái)你看到人們?cè)跇?shù)下野餐、遛狗、聊天，那說(shuō)明我們成功了。

Yi：可以看到，項(xiàng)目也匯聚像Leica之家這樣的高能級(jí)首店或者旗艦店，你怎么看這種獨(dú)家內(nèi)容所帶來(lái)的作用？

G：我們認(rèn)為差異化至關(guān)重要，做一些獨(dú)特、不同以及出乎意料的事情非常重要。所以在招商上，我們會(huì)定位超高端，也專注設(shè)計(jì)和生活方式。這也是為什么我們引入了一些在中國(guó)首次出現(xiàn)的品牌，它們會(huì)引發(fā)消費(fèi)者的興趣。未來(lái)這里將有600家零售店和180家餐廳。我們現(xiàn)在能看到的，還只是第二階段的一部分。

Yi：未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)要做得出彩，是否更像是在做一個(gè)“內(nèi)容平臺(tái)”？

G：沒(méi)錯(cuò)，我們的思路是：重點(diǎn)不在建筑，而在內(nèi)容和場(chǎng)所。如果要做好這一點(diǎn)，就能形成差異。同時(shí)也必須做好本地化。我們的團(tuán)隊(duì)來(lái)自本地，我們要做符合本地需求的內(nèi)容，這同時(shí)包括線上和線下。

圖片來(lái)源：香港置地西岸中環(huán)

Yi：你怎么看，西岸中環(huán)正在給出怎樣的中國(guó)解法？

G：它最獨(dú)特的地方是它的規(guī)模。這里是亞太最大的綜合體之一，所以很稀有。你可以在這里完成工作、生活和娛樂(lè)等一系列活動(dòng)，甚至不需要離開(kāi)這一片區(qū)域。無(wú)論如何，我們最重要的主張仍然是“Enjoy Life”。

Yi：面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的存量博弈與當(dāng)下的消費(fèi)周期調(diào)整，你對(duì)同行有什么想分享的？比如，你認(rèn)為當(dāng)前最應(yīng)關(guān)注的趨勢(shì)是什么？

G：我想說(shuō)的是，我看到的消費(fèi)趨勢(shì)是，人們正在從購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)。人們希望獲得可以分享、可以感知的體驗(yàn)，而不僅僅是商品?，F(xiàn)代人很忙，壓力也很大，因此他們更需要一個(gè)可以放松和恢復(fù)自我的空間。另外還有一點(diǎn)，現(xiàn)在很多企業(yè)都很關(guān)注員工健康與體驗(yàn)，這也會(huì)幫助企業(yè)獲得更高效率和更穩(wěn)定的人才。

Yi：拋開(kāi)商業(yè)數(shù)據(jù)不談，你希望未來(lái)5-10年，西岸中環(huán)在上海的城市記憶中扮演怎樣的角色？這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)會(huì)留下什么？

G：我認(rèn)為這是亞太最好的綜合體之一，也會(huì)成為上海的新市中心。它會(huì)吸引來(lái)自全球的關(guān)注。香港置地一直堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，我們是為代際去做投資的，而不是短周期的回報(bào)。如果50年后再來(lái)看，我們?nèi)匀粫?huì)在這里，這一點(diǎn)對(duì)我們來(lái)說(shuō)非常重要。

我們更在意的是它是否會(huì)被放進(jìn)城市發(fā)展的某一條脈絡(luò)里去理解。上海是一座不斷向前生長(zhǎng)的城市，每一個(gè)階段都會(huì)有新的中心出現(xiàn)，但真正留下來(lái)的，往往不是規(guī)模最大或者最繁忙的地方，而是那些重新定義了城市與人的關(guān)系的空間。我們希望西岸中環(huán)也能成為這樣的一個(gè)案例。

也許再過(guò)一段時(shí)間回看，這里會(huì)被理解為一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)——城市不再只是圍繞效率和功能組織自身，而去回應(yīng)更復(fù)雜的需求，比如對(duì)時(shí)間的分配，空間的使用方式，以及人們?nèi)绾卧诔鞘兄姓业揭环N更可持續(xù)的狀態(tài)。甚至為類似城市提供一種可以被參考的路徑，那這一切將變得很有意義。