深圳五一樓市情況。黃指南/攝

本報記者 張蓓 黃指南 深圳報道

隨著深圳樓市調(diào)控政策的松綁，市場預(yù)期紛至沓來。

4月29日，五一黃金周前夕，深圳住建局發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控優(yōu)化新政，以核心區(qū)定向限購松綁、公積金貸款額度階梯式上調(diào)的組合拳，為長期受政策約束的剛需與改善型住房需求打開精準(zhǔn)出口。

據(jù)《華夏時報》記者觀察，這是2025年9月之后，深圳在不到一年時間內(nèi)第二次對樓市調(diào)控政策進行重大調(diào)整，且兩次均精準(zhǔn)落地于黃金周前夕。

新政于4月30日正式施行首日，核心區(qū)改善豪宅項目雙盤單日成交額便突破1.5億元，五一假期外圍剛需板塊更是誕生2026年區(qū)域首個“日光盤”，40分鐘售罄首批房源。

市場情緒在短短數(shù)日內(nèi)完成轉(zhuǎn)向，本報記者深入剛需、改善、高端豪宅三大梯度的熱點樓盤一線走訪，還原新政之下深圳樓市的真實溫度。

新政落地前夜，樓市冷暖并行

新政給深圳房地產(chǎn)市場帶來了一縷暖風(fēng)，短期內(nèi)熱度或恢復(fù)，但結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)依然存在。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測，2026年4月1日至26日，深圳新房住宅成交2825套，對應(yīng)成交面積29.69萬平方米，成交面積環(huán)比上漲25.12%，同比仍下跌9.87%。

這組數(shù)據(jù)勾勒出新政落地前，深圳樓市的基本底色，市場正在經(jīng)歷溫和的回暖修復(fù)，但整體仍未回到去年同期水平，且板塊之間的分化已經(jīng)加劇到前所未有的程度。

4月的深圳新房市場，呈現(xiàn)出清晰的冷熱二元格局。前海、南山、寶安核心區(qū)的改善及豪宅項目熱度持續(xù)高漲，當(dāng)月新開高端樓盤去化表現(xiàn)優(yōu)異，客源認可度高、去化速度快。

而龍華、龍崗、光明、坪山等外圍剛需板塊，項目競爭持續(xù)加劇，樓盤普遍加大折扣優(yōu)惠力度，推出首付寬松政策、贈送裝修家電、特價房源等各類促銷活動，高度依賴以價換量拉動成交。

放眼整個4月樓市，深圳新房整體價格保持平穩(wěn)波動，改善大戶型產(chǎn)品成交占比持續(xù)走高，近郊剛需房源去化偏慢，分化格局已成為市場最核心的特征。

二手房市場的修復(fù)與分化，與新房市場形成了同步呼應(yīng)。

截至4月26日，中指數(shù)據(jù)庫顯示深圳二手商品住宅共成交4827套，對應(yīng)成交面積46.16萬平方米，成交面積環(huán)比上漲10.56%，同比下跌9.40%。

4月深圳二手房的小陽春行情仍在延續(xù)，成交量環(huán)比繼續(xù)上漲，市場活躍度持續(xù)修復(fù)，整體價格筑底企穩(wěn)，波動幅度極小，業(yè)主議價空間持續(xù)收窄，急售拋售的房源明顯減少。

但與新房市場一致，二手房的區(qū)域行情分化同樣顯著，南山、福田、寶中片區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、次新房源價格小幅回升、成交周期明顯縮短；龍華熱點片區(qū)成交平穩(wěn)修復(fù)，而龍崗、光明、坪山等遠郊片區(qū)的房源依舊承壓。

正是在這樣“整體回暖、結(jié)構(gòu)分化、剛需承壓、改善待釋放”的市場節(jié)點，深圳在五一黃金周前夜，拋出了不到一年之內(nèi)的第二輪樓市調(diào)控松綁組合拳。

而新政落地的第一個周末，也就是五一假期，最先被點燃的，是此前長期承壓的剛需板塊。

龍湖觀萃苑銷售案場。黃指南/攝

5月1日，本報記者走訪了位于光明區(qū)紅花山片區(qū)的龍湖觀萃苑項目，項目距離地鐵6號線紅花山站僅數(shù)分鐘路程，周邊有光明大仟里商業(yè)配套與紅花山公園，生活配套成熟。

項目自身屬于光明眾多剛需項目中的一員，卻在新政的催化下，成為2026年光明區(qū)首個“日光盤”。

龍湖觀萃苑項目負責(zé)人向《華夏時報》記者坦言，新政發(fā)布后，明顯感覺客戶的心態(tài)變了，咨詢量一下子漲了上來。五一當(dāng)天項目實景示范區(qū)和售樓處才正式對外開放，當(dāng)日到訪量超過1000人次。

“（政策）開放之后的人氣，給了我們信心，這才臨時決定在5月3日正式開盤�！表椖控撠�(zé)人進一步表示，5月3日龍湖觀萃開盤當(dāng)天推出的92套房源，僅用了40分鐘就全部售罄，“連實體樣板房都賣了”。

據(jù)其介紹，五一假期前三天，龍湖觀萃日均到訪量較節(jié)前增長明顯，客戶以光明本地及南山、寶安的剛需和改善型群體為主。

龍湖觀萃苑排隊看房。黃指南/攝

光明本地二孩家庭李先生向本報記者表示，“我在南山科技園做研發(fā)，每天通勤光明這條線，前前后后關(guān)注片區(qū)新盤快4個月了，本來是打定主意再觀望半年的，想著看看下半年的市場走勢，能不能等到更合適的入手時機。”

在他看來，節(jié)前深圳新政一落地，限購松綁不說，公積金貸款額度直接提了一檔。此次下定決心還是怕政策松了之后，剛需盤的好樓層、好戶型先被搶光，甚至價格往上走。“趁著五一全家都有空，一早就趕過來了，沒想到早上9點到的，停車場都滿了，售樓處里擠得全是人，比我預(yù)想的火爆太多了�！�

龍湖觀萃苑開盤現(xiàn)場。項目案場銷售供圖

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅向《華夏時報》記者分析道，深圳此次新政的兩大核心工具，恰好精準(zhǔn)匹配了當(dāng)前深圳樓市的兩大需求主體，其中公積金貸款額度的大幅提升，直擊剛需群體的資金痛點。

孫紅梅直言，4月的深圳市場中，剛需主導(dǎo)成交但首付壓力普遍較大，新政將單人公積金貸款基礎(chǔ)額度從60萬元提至70萬元，家庭共同申請的基礎(chǔ)額度從110萬元提至130萬元，首套房上浮比例從40%提至60%，多子女家庭最高上浮70%，疊加后家庭最高可貸額度達到351萬元，直接緩解了剛需與改善群體的首付與月供壓力，這也是剛需項目能夠快速實現(xiàn)去化的核心原因之一。

第一太平戴維斯華南區(qū)董事總經(jīng)理吳睿則向《華夏時報》記者表示，此次新政有三類限購放松政策，測算下來累計釋放約100萬張房票，而政策的實際效果，要看未來1年的市場轉(zhuǎn)化率，如果轉(zhuǎn)化率大于5%，將帶來5萬套以上的增量購買，這對于過去兩年年均一二手成交9萬套以上的深圳市場而言，將形成明顯的提振作用。

單日1.5億元成交，核心改善市場修復(fù)

如果說公積金政策的調(diào)整，為深圳剛需市場注入了一針強心劑，那么針對福田、南山、寶安新安街道核心區(qū)域的定向限購松綁，則直接打開了此前被購房名額牢牢鎖住的改善與高端豪宅市場的需求閘門。

與外圍剛需板塊的熱度升溫相比，核心區(qū)改善與豪宅項目對新政的反應(yīng)更為迅速，甚至在政策落地的第一時間，就完成了從觀望到成交的預(yù)期轉(zhuǎn)向。

4月30日，也就是新政正式施行的首日，深鐵置業(yè)旗下位于前海的兩大項目——定位高端豪宅的前海時代尊府、定位中高端改善的桂灣凱旋府，單日雙盤成交額便突破1.5億元，來訪量較新政前的工作日增長超200%，成交增幅更是超過300%。

而整個4月，這兩個項目的合計銷售額已經(jīng)突破21.5億元，新政的落地，為原本已經(jīng)火熱的核心區(qū)改善市場，再添了一把火。

前海時代尊府銷售案場。黃指南/攝

從事跨境電商行業(yè)的陳先生，是前海時代尊府的簽約業(yè)主，他向本報記者坦言，自己已經(jīng)盯了這個項目半年多，但此前深圳核心區(qū)深戶家庭最多只能購買2套商品住房，他的購房名額早已用滿，即便有明確的自住需求，也只能選擇觀望。

“我的公司就在前海桂灣，買這里最核心的還是自住需求和地段價值，深圳核心區(qū)的資產(chǎn)，從來都不缺買家，之前就是被限購卡死了，政策一松，大家立刻就動了�！标愊壬硎尽�

與陳先生被購房名額限制不同，南山科技園某醫(yī)療企業(yè)項目經(jīng)理鄭女士，是新政公積金政策調(diào)整的直接受益者。首付降低及公積金貸款調(diào)整，使其成為桂灣凱旋府的新業(yè)主，她向本報記者表示，此次樓市政策放寬，最直接的影響就是購房成本的降低。

“首付比例降了，家庭公積金貸款額度直接提了，我們是二孩家庭還能享受額度上浮，算下來首付剛好落在我們的預(yù)算里，月供每個月直接少了2800多元，完全在我們能承受的范圍內(nèi)。”鄭女士提到。

前海時代尊府銷售案場。黃指南/攝

“進入五一假期，市場熱度還在持續(xù)走高。整個假期，前海時代錄得3.4億元的銷售額�！鄙铊F置業(yè)相關(guān)負責(zé)人向本報記者表示，公司旗下各項目營銷中心來訪量持續(xù)活躍，除了前海的尊府、凱旋府，龍華的瓏境、寶安的璟城、光明的睿著等項目，到訪量和成交量均有明顯增長。

據(jù)他介紹，為了承接五一假期的市場需求，公司專門推出了“5.1購房活動”，包括限時專屬購房折扣，部分項目提供額外折扣和特價房源，同時配套到訪有禮、推薦成交可獲3萬—5萬元獎勵金等政策。

該負責(zé)人同時表示，4月深圳樓市已經(jīng)延續(xù)了3月的“小陽春”行情，整體呈現(xiàn)量增價穩(wěn)的態(tài)勢，期待新政落地后，5月市場能有更好的成交表現(xiàn)。

孫紅梅向本報記者表示，此次深圳新政的限購松綁，僅針對福田、南山、寶安新安三大核心區(qū)域，這與4月深圳樓市核心區(qū)“量價齊升、改善需求旺盛”的市場特征高度匹配。

其中，符合條件的居民家庭可在核心區(qū)增購1套，精準(zhǔn)滿足了核心區(qū)改善型群體的購房需求；持有效居住證的非深戶家庭可在核心區(qū)購買1套住房，則直接激活了潛在的剛需與剛改群體，與4月深圳樓市成交結(jié)構(gòu)中剛需占比較大的特征形成了完美呼應(yīng)。

在她看來，本次新政是深圳房地產(chǎn)調(diào)控的重要優(yōu)化，通過核心區(qū)定向放寬限購+公積金貸款大幅提升的組合拳，精準(zhǔn)支持剛需與改善需求，既避免全面放松引發(fā)市場波動，又有效激活合理住房消費，將推動深圳房地產(chǎn)市場向更健康、更平衡、更可持續(xù)的方向發(fā)展。

吳睿向本報記者直言，新政釋放的房票能否有效轉(zhuǎn)化，核心還要解決“錢”的問題。除了本次已經(jīng)落地的公積金政策優(yōu)化，如果后續(xù)房貸政策能夠同步放松，比如未來12個月內(nèi)限期試行降低首付比例與房貸優(yōu)惠利率，將會大幅提升房票的轉(zhuǎn)化率，對市場形成更強的提振作用。

從40分鐘售罄的剛需日光盤，到新政落地單日成交破1.5億元的核心區(qū)豪宅項目，深圳此次五一前夜落地的樓市新政，在短短一周之內(nèi)，便完成了從政策發(fā)布到市場傳導(dǎo)的全鏈條反應(yīng)。

但值得注意的是，此次新政始終堅持“定向松綁、精準(zhǔn)調(diào)控”的核心邏輯，并未采取全面放松的調(diào)控方式，既避免了引發(fā)市場的大幅波動，又有效激活了合理的住房消費需求。

對于深圳樓市而言，此次是一年之內(nèi)的第二次政策調(diào)整，只是市場修復(fù)過程中的一個節(jié)點，后續(xù)市場能否持續(xù)回暖，仍取決于需求的持續(xù)釋放能力，以及政策的進一步落地效果。而五一假期的市場熱度，只是這場政策與市場博弈的開篇。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧