最近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了“中國(guó)樓市一季報(bào)”，數(shù)據(jù)顯示全國(guó)新房成交均價(jià)約為每平方米8841元，對(duì)比2025年一季度下跌近7%。

別說(shuō)“永漲不跌”的時(shí)代回不來(lái)，很多房地產(chǎn)博主炒作的“止跌企穩(wěn)”信號(hào)也沒(méi)有出現(xiàn)。

2026年有著“十四五”開(kāi)局之年的政策利好，貨幣、財(cái)政等方面的經(jīng)濟(jì)刺激都會(huì)在一定程度上利好樓市。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)“五一”假期后，房?jī)r(jià)、樓市將迎來(lái)“四大轉(zhuǎn)變”，這到底是怎么回事呢？

連續(xù)11個(gè)月按兵不動(dòng)的LPR，持續(xù)4年的人口負(fù)增長(zhǎng)，都決定了房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)“全面報(bào)復(fù)性上漲”。

不過(guò)像北京、上海這些“人多房少”的城市，房?jī)r(jià)上漲的可能性依然比較高。就拿北京來(lái)說(shuō)，一季度二手房網(wǎng)簽量猛增15%至20%，改善型購(gòu)房和新市民的剛需都支撐著北京樓市量?jī)r(jià)齊升。

相比那些幾年前抄底北京樓市的朋友，被環(huán)京樓市套牢的“炒房客”就非常不幸了。在“融入京津冀城市群”的預(yù)期破滅后，曾經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)站上萬(wàn)元關(guān)口的燕郊、廊坊等環(huán)京樓市代表，二手房均價(jià)早已回到千元水平。那些寧肯賠光首付也要把房子送人的“炒房客”，非常清楚他們?cè)僖驳炔坏浇馓纂x場(chǎng)的那天。

曾經(jīng)憑借“一萬(wàn)買(mǎi)套房”沖上熱搜的鶴崗、個(gè)舊等網(wǎng)紅樓市，過(guò)去幾年確實(shí)沒(méi)少吸引年輕人定居，不過(guò)這種沖動(dòng)購(gòu)房需求根本沒(méi)法推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

這些人口流失嚴(yán)重的小城市，既缺少高薪、穩(wěn)定的工作，又沒(méi)有像大城市一樣方便的醫(yī)療、教育等配套設(shè)施，住一段時(shí)間就膩了的年輕人最終只能賠錢(qián)甩賣(mài)。

特別需要注意的是，就算是北上廣深也很難出現(xiàn)2021年那樣的“一漲好幾個(gè)百分點(diǎn)”的火爆行情。因?yàn)檫@些樓市的“房?jī)r(jià)收入比”早已達(dá)到相當(dāng)夸張的程度，能為房?jī)r(jià)大幅上漲買(mǎi)單的富豪家庭畢竟是極少數(shù)。

1994年全面實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》，為中國(guó)樓市奠定了持續(xù)30多年的預(yù)售制市場(chǎng)基礎(chǔ)。雖然預(yù)售制確實(shí)減輕了購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商的債務(wù)壓力，但它的監(jiān)管難題也鑄成了恒大這樣的“樓債危機(jī)”。

隨著許家印當(dāng)庭承認(rèn)所有罪責(zé)，一場(chǎng)亡羊補(bǔ)牢的改革即將開(kāi)啟。

有關(guān)部門(mén)已經(jīng)多次表態(tài)支持一些地方試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，“十五五”期間那些從事期房開(kāi)發(fā)的企業(yè)，很難再像恒大一樣輕松獲得土地、貸款等方面的支持。

截至3月底全國(guó)新房庫(kù)存總面積多達(dá)78601萬(wàn)平方米，那些掛牌多年沒(méi)有成交的二手房、法拍房，也需要很長(zhǎng)一段時(shí)間才能“去庫(kù)存”。就算真有開(kāi)發(fā)商敢和國(guó)家政策對(duì)著干，他們加班加點(diǎn)建成的預(yù)售房，也很難和那些“天量庫(kù)存”競(jìng)爭(zhēng)。

預(yù)售制時(shí)期那些靠拼命壓低材料、人工等成本賺錢(qián)的“劣幣房企”，在“所見(jiàn)即所得”的現(xiàn)房時(shí)代根本無(wú)法生存。如果所有房企都能在合理的利潤(rùn)水平下，靠品質(zhì)、服務(wù)贏得購(gòu)房者的信任，有關(guān)部門(mén)今后就再也不用為保交樓、農(nóng)民工工資等老大難問(wèn)題發(fā)愁了。

自從1998年取消機(jī)關(guān)企事業(yè)單位福利分房以來(lái)，商品房一直是絕大多數(shù)人實(shí)現(xiàn)“城市安居夢(mèng)”的依靠。

雖然以前也有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性樓市，但是大部分工薪族根本享受不到這些低保家庭住房保障。

近幾年在全國(guó)各地推廣的“共有產(chǎn)權(quán)房”“安居房”等保障性租房，不僅滿足了低保家庭、應(yīng)屆畢業(yè)生、高學(xué)歷人才等不同階層的住房需求，還為樓市去庫(kù)存做出了突出貢獻(xiàn)。國(guó)家已經(jīng)明確未來(lái)保障房將和商品房，一起組成中國(guó)樓市的供應(yīng)格局。

當(dāng)然保障房崛起絕不等于買(mǎi)商品房吃虧。

一方面絕大部分保障房只能滿足居住需求，就算是業(yè)主掏了買(mǎi)房款也很難上市交易；另一方面保障房的地段、戶型都不如商品房，升值空間和居住舒適度都沒(méi)法和商品房相提并論。

“反對(duì)高福利養(yǎng)懶人”是我國(guó)民生保障的基本原則，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間保障房都將堅(jiān)持滿足基本住房需求的標(biāo)準(zhǔn)。

所以對(duì)于有一定購(gòu)買(mǎi)力的朋友來(lái)說(shuō)，盲目搶保障房的“政策紅包”絕不是好主意，想要長(zhǎng)期高品質(zhì)住房體驗(yàn)還是應(yīng)該考慮商品房。

高房?jī)r(jià)時(shí)代那些離譜的“得房率”簡(jiǎn)直讓人笑掉大牙。2018年，青島一位業(yè)主等到開(kāi)發(fā)商交鑰匙才發(fā)現(xiàn)，自己掏空家底買(mǎi)的110多平方米住宅，實(shí)際套內(nèi)面積只有可憐的61平方米。

按開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法，之所以得房率只有50%多，主要是他們把墻體厚度也算進(jìn)了公攤面積。

近幾年買(mǎi)房的朋友不僅很難再遇到這種奇葩事，還經(jīng)常有開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積。就拿那些基于新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》設(shè)計(jì)的“第四代住宅”來(lái)說(shuō)，超過(guò)3米的層高，進(jìn)深2米多的露臺(tái)，都可以實(shí)實(shí)在在擴(kuò)大業(yè)主的居住空間。

空間大還不是未來(lái)住宅最吸引人的優(yōu)點(diǎn)，4層及以上必須標(biāo)配電梯、樓板隔音標(biāo)準(zhǔn)提升5分貝等，都可以提升住宅樓的人性化體驗(yàn)。

隨著越來(lái)越多2000年以前建成的住宅進(jìn)入老舊小區(qū)行列，改善型需求增長(zhǎng)的速度明顯超過(guò)首次購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大，必須建造越來(lái)越多的好房子。

房?jī)r(jià)下跌并不是什么天塌下來(lái)的壞事，樓市分化、現(xiàn)房銷售等好的變化在“永漲不跌”的瘋狂時(shí)代根本無(wú)法想象。

等到樓市回歸合理價(jià)位的那天，我們可以把更多資本、人力投入到新質(zhì)生產(chǎn)力，這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)絕對(duì)是“一鯨落，萬(wàn)物生”的巨大利好。