太原樓評?| 業(yè)內(nèi)視角

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導讀

在全國樓市雙軌制下，新房逐步走向改善，二手房承接了剛需！ ? ? ? ? ? ? ?

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

購房趨同購車｜同處存量時代????

房產(chǎn)消費的邏輯在未來基本格局定調(diào)了——退去投資屬性，回歸居住本質(zhì)，屬于生活消費品，其伴隨時間的推移，購房和買車的邏輯基本趨同！

截至2026年5月，中國房地產(chǎn)市場已進入?存量時代，新房與二手房的分化趨勢顯著加劇。全國重點城市?二手房成交占比超60%，是新房的2-3倍！

新房在“好房子”產(chǎn)品革新下，優(yōu)質(zhì)的新盤價格堅挺且存在因產(chǎn)品力提升而價格上揚，但仍存在大量的存量新房處于滯銷，去化困難，價格承壓！

購房成交群體中，自主為購房的80%，投資屬性占比不足10%，以及部分被迫行業(yè)頂賬或者被批營業(yè)做運營的房企！

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NO. 1｜全國新房：供需兩弱，環(huán)比趨穩(wěn)

長期看，全國新房市場成交規(guī)模支撐點在人均0.5-0.6平米，換算新房成交量大約為7-8億平方米。

看全國重點50城數(shù)據(jù)，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示：2026年1-4月份累計同比為-18%，但4月份已經(jīng)出現(xiàn)了同比正值增長9%，且屬于連續(xù)上升趨勢。

從新房新增面積來看，2026年1-4月新房成交上漲并非源于供應(yīng)的增長，相反新房新增供應(yīng)處于同比連續(xù)下行，新房去庫存較為明顯！

NO. 2｜全國二手房：成交量漲價跌

全國重點20城中，2026年1-4月份二手房成交量同比屬于連續(xù)上漲趨勢，屬于成交量逐步筑底。其中2026年4月份重點城市同比漲幅17%

全國根據(jù)住建部《全國住房資源普查報告》數(shù)據(jù)顯示，大概有3.0億套城鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)住房，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)住房約為1.1億套。

僅計算可以交易的城鎮(zhèn)各類商品房約為2.0-2.4億套，以常規(guī)5-6%的掛牌出售比例來計算大約為1000-1500萬套二手房在出售。

每年全國成交的二手房大概規(guī)模在500-600萬套，這就導致二手房屬于供大于求，成交周期普遍城市需要2年，二手房價格承壓而陰跌！

NO. 3｜房地產(chǎn)風向：政策趨勢

從近期2026年房地產(chǎn)政策中整理看，雙軌制分化是房地產(chǎn)階段的新特征！

其次，限購限售基本全面放開，公積金額度和覆蓋面持續(xù)擴大，以適應(yīng)改善屬性的新房的總價上行的趨勢。

第三：二手房分為三個段位，20年以內(nèi)的樓齡的二手房成為剛需家庭的選擇，其價格會略高于配售型、人才型保障住房的價格，成交價仍會持續(xù)走低！

對20-30年樓齡的二手房委托城投公司收購，加固改造轉(zhuǎn)為配租型保障房，減少地方政府在新建保障房的投資，收購價格逐步趨近于新建投資成本。

對即將超過40-50年樓齡的舊房子的拆遷改造，重新適度激活居住面積的升級，對城市更新的方面進行優(yōu)化！

咨詢顧問，專注趨勢！

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