金透財(cái)經(jīng) | 何界 版權(quán)圖片 | 微攝

2026年的“五一”假期前，國內(nèi)樓市在短短數(shù)日內(nèi)迎來一輪罕見的政策密集釋放。4月28日，中共中央政治局會議時(shí)隔一年再次明確提出“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。此后不到48小時(shí)，深圳、廣州、天津三座重點(diǎn)城市接連落地新一輪樓市優(yōu)化政策，武漢隨后于4月30日晚間發(fā)布“漢七條”新政，湛江、惠州、惠陽等城市亦同步推出購房補(bǔ)貼措施。幾乎在同一時(shí)間窗口，上海二手房市場錄得28742套的月度網(wǎng)簽量——創(chuàng)下近十年4月單月成交最高紀(jì)錄。

政策落地與市場活躍的信號在同一時(shí)間窗口交匯，烘托出近期房地產(chǎn)市場最核心的觀察命題：2026年“五一”假期之后，中國樓市將走向何處？一方面，政策的集中加碼正在為市場注入新的支撐邏輯；另一方面，全國整體市場仍處于筑底過程，成交數(shù)據(jù)的分化特征依然明顯。 市場能否將“金三銀四”的恢復(fù)信號延續(xù)為全年持續(xù)向好的趨勢，將成為二季度最為關(guān)鍵的觀察指標(biāo)。

上海領(lǐng)跑，“存量”市場已率先走出復(fù)蘇周期

在各大一線城市中，上海二手房市場的表現(xiàn)最為突出。2026年1—2月，上海二手住宅成交占全市住宅總成交面積的比例已達(dá)到69.62%。3月，上海二手商品房成交3.1萬套，創(chuàng)近五年新高；4月成交量雖較3月的3.12萬套略有回落，但網(wǎng)簽達(dá)28742套，同比大漲22.3%，超越2019年4月的2.71萬套，刷新了近十年4月單月成交的最高紀(jì)錄。

4月30天中有8個(gè)交易日網(wǎng)簽突破千套，4月11日以1632套創(chuàng)下近五年單日成交峰值。“金三銀四”累計(jì)成交約5.92萬套，在近十年中排名第二，僅次于2021年的6.59萬套。

從成交結(jié)構(gòu)看，上海二手房市場呈現(xiàn)“剛需托底、改善緩步復(fù)蘇”的格局，總價(jià)200萬元至400萬元的剛需房源占據(jù)市場主流份額，500萬元以上改善型房源成交有所回升但幅度有限。58安居客研究院分院院長張波分析指出，2.87萬套的網(wǎng)簽量打破近十年4月成交紀(jì)錄，說明上海二手房市場已顯著修復(fù)，信心正在持續(xù)提升。春節(jié)后上海推出的樓市放松政策是最直接的原因，直接降低購房門檻與成本，釋放了積壓的剛需與改善需求。

上海作為全國二手房成交的“風(fēng)向標(biāo)”城市，其市場修復(fù)軌跡對未來重點(diǎn)城市樓市走勢具有較強(qiáng)的參考價(jià)值。

三大一線城市背對背推新政，政策工具箱全面啟動

緊隨政治局會議的表態(tài)，深圳、廣州、天津三大城市在4月29日至30日期間密集出臺樓市新政。三城政策的共同邏輯是“差異化調(diào)控”——針對不同群體、不同區(qū)域、不同需求分別施策——但其著力點(diǎn)各有側(cè)重。

深圳政策的核心是“定向松綁核心區(qū)限購+公積金加碼”。 4月29日晚間，深圳市住建局印發(fā)通知，在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道范圍內(nèi)，深戶家庭可在核心區(qū)購買第三套房，連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿1年的非深戶家庭可買二套房；持有居住證的無社保非深戶家庭，也可在核心區(qū)購買1套商品住房，無需社保條件。公積金方面，基礎(chǔ)額度從個(gè)人60萬元、家庭110萬元分別提至70萬元和130萬元；首套房上浮比例從40%提高至60%，新增初婚初育家庭上浮50%，二孩及以上家庭從50%提高至70%，最高可疊加至個(gè)人189萬元、家庭351萬元。9月份，深圳曾全面放開非核心區(qū)限購，此次政策則是向核心區(qū)域的精細(xì)化滲透，形成了“非核心區(qū)放開+核心區(qū)漸進(jìn)松綁”的梯次調(diào)控格局。

廣州政策的著力點(diǎn)是“公積金大幅提額+‘賣舊買新’財(cái)政補(bǔ)貼+房票擴(kuò)圍”。 公積金方面，個(gè)人貸款最高額度提升至100萬元，兩人及以上共同申請最高額度提高至200萬元，疊加多子女家庭和“好房子”等條件后最高可貸360萬元。在置換鏈條上，廣州發(fā)放“賣舊買新”專項(xiàng)補(bǔ)貼，貸款總額的1%，單套最高3萬元，總規(guī)模2億元，是近年來一線城市為數(shù)不多直接以財(cái)政資金補(bǔ)貼購房者的措施之一。政策還拓展房票適用范圍，從住宅征收擴(kuò)展至商業(yè)、辦公等物業(yè)，推動房票“跨區(qū)使用、全市通用”，并支持國企市場化收購二手住宅用作保障性住房。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，廣州的公積金貸款額度提升后，兩人最高200萬元、疊加后最高360萬元的額度已可覆蓋絕大部分房屋總價(jià)，公積金貸款利率比商業(yè)貸款低約100個(gè)基點(diǎn)，政策降低購房門檻和成本的效應(yīng)非常直接。

天津政策的側(cè)重點(diǎn)是“人才補(bǔ)貼+存量盤活+積分落戶”。 新政允許各區(qū)面向各類人才、新市民、青年人和應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生發(fā)放購房補(bǔ)貼或租房補(bǔ)貼；同時(shí)將換購住房個(gè)稅退稅政策延期至2027年底，盤活存量方面鼓勵國企收購存量商品房用作保障性住房、人才房等用途，并給予住房租賃稅收優(yōu)惠、土地不補(bǔ)繳價(jià)款等政策支持。

業(yè)內(nèi)專家表示，“五一”假期前重點(diǎn)城市政策響應(yīng)速度明顯加快，密集出臺且方向明確，是對努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信號的有力回應(yīng)。

政策傳導(dǎo)的關(guān)聯(lián)關(guān)節(jié)：疏通“置換堵點(diǎn)”

深圳、廣州、天津三城新政在各自著力點(diǎn)上殊途不同，但一個(gè)共同的優(yōu)先指向引人注目——疏通置換鏈條。

廣州直接以財(cái)政補(bǔ)貼的方式降低購房者換房成本。2026年一季度，廣州新房套均成交總價(jià)約332萬元，二手房約249萬元。貸款總額1%即3.3萬元左右的補(bǔ)貼，雖然絕對金額不大，但對一線城市購房者而言，相當(dāng)于覆蓋了部分交易稅費(fèi)和中介成本，能夠緩解“先賣后買”過程中的資金周轉(zhuǎn)壓力。與此同時(shí)，廣州還支持國企市場化收購二手住宅，為業(yè)主提供快速置換通道，意在打破“舊房賣不掉、新房買不了”的僵局。

天津以個(gè)稅退稅和積分落戶政策為核心，降低置換周期成本的同時(shí)，以落戶政策疊加優(yōu)惠，從“賣一”到“買一”均設(shè)計(jì)了政策銜接。深圳雖未直接發(fā)放置換補(bǔ)貼，但核心區(qū)限購放開后，存量房業(yè)主置換到核心區(qū)的能力直接受益，公積金大幅提額也降低了補(bǔ)足貸款差額的資金壓力。

專家認(rèn)為，要引導(dǎo)存量與增量政策執(zhí)行形成合力，將當(dāng)前的點(diǎn)狀復(fù)蘇逐步引導(dǎo)為面狀企穩(wěn)。而打通置換鏈條正是當(dāng)前“存量與增量協(xié)同”的核心病癥所在——只有讓存量房的流動性充分釋放，新房市場的改善性需求才能有效轉(zhuǎn)化為實(shí)際成交。

一季度筑底與節(jié)后走向：政策與市場的協(xié)同考驗(yàn)

一季度全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)勾勒出一張仍處于調(diào)整通道但仍存樂觀因素的圖形。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一季度全國新建商品房銷售面積為1.95億平方米，同比下降10.4%，銷售額1.73萬億元，同比下降16.7%，降幅較1—2月有所收窄。二手房方面，重點(diǎn)30城二手住宅成交41.8萬套，同比下降3.8%，但3月上海、北京成交量均實(shí)現(xiàn)同比增長，反映了核心城市的率先回暖。中指研究院認(rèn)為，受2025年市場熱度逐季回落的基數(shù)效應(yīng)影響，今年新房成交同比降幅有望逐步收窄，但整體市場仍處筑底期，分化特征預(yù)計(jì)將持續(xù)深化。

在政策端，一季度全國已有超100省市出臺穩(wěn)樓市政策約160條。3月以來市場銷售出現(xiàn)邊際改善，4月上半月北京、上海等核心城市樓市修復(fù)延續(xù)。中指研究院表示，在“好房子”項(xiàng)目入市及傳統(tǒng)旺季疊加帶動下，二季度核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撐；同時(shí)，在掛牌量趨穩(wěn)背景下，二手房價(jià)格跌幅有望維持在窄幅區(qū)間，但要實(shí)現(xiàn)“止跌”，仍需收入預(yù)期改善與房價(jià)預(yù)期的實(shí)質(zhì)性修復(fù)共同推動。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市核心矛盾已從“有沒有需求”轉(zhuǎn)向“有沒有信心”。從上海近兩個(gè)月的二手房成交數(shù)據(jù)看，剛需群體的入市意愿在政策推動下已有明顯提升，但中長期看，居民收入預(yù)期和市場信心的恢復(fù)仍需更長時(shí)間。馬光遠(yuǎn)提出，房地產(chǎn)市場大概率已經(jīng)跌不動了，這不意味著房價(jià)會暴漲，而是說明該擠的水分已基本擠完。不過，“跌不動”和“能上漲”之間的距離，仍需要通過持續(xù)的政策支持和微觀市場主體的心態(tài)修復(fù)來彌合。

金透評論：市場拐點(diǎn)已在交匯處，但挑戰(zhàn)才剛剛開始

縱觀2026年一季度和“五一”前的政策窗口，房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一個(gè)關(guān)鍵的“緩沖期”：一方面，核心城市的二手房市場已出現(xiàn)階段性企穩(wěn)甚至加速回暖的信號；另一方面，全國新房市場整體仍在筑底通道，風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清。政策力度空前，方向明確，但真正考驗(yàn)其成色的時(shí)刻才剛剛開始——政策落地后的市場反饋，將決定“金三銀四”的成交熱度能否轉(zhuǎn)化為全年的持續(xù)性回暖。

上海二手房創(chuàng)十年4月紀(jì)錄說明，存量市場的修復(fù)正從點(diǎn)狀向面狀演進(jìn)，對全國其他核心城市的市場預(yù)期具備正向影響效果。深圳通過放開核心區(qū)限購、提升公積金貸款額度和覆蓋面，直擊改善性需求的“資格”與“資金”雙重門檻。廣州創(chuàng)新性地以財(cái)政貼息方式撬動二手房置換鏈條，其政策設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性對于后續(xù)城市具有示范效應(yīng)。天津則將人才引進(jìn)、存量盤活和購房支持有機(jī)結(jié)合，形成“以人促需、以租代購”的政策閉環(huán)。

展望“五一”后，市場走勢將取決于以下三個(gè)關(guān)鍵變量：一是4月成交翹尾能否在5月銜接并延續(xù)——“五一”假期居民出游熱度或?qū)⒍唐跊_擊交易量，但政策效應(yīng)仍有滯后釋放期；二是核心城市二手房價(jià)格能否企穩(wěn)，居民預(yù)期修復(fù)能否跟上市場成交量的恢復(fù)節(jié)奏；三是三四線城市能否緊隨核心城市的回暖步伐，避免區(qū)域分化拉大帶來的市場斷層。

中指研究院指出，4月市場修復(fù)的延續(xù)性尤為關(guān)鍵，若核心城市熱度能夠保持，將有助于改善市場預(yù)期，為全年市場平穩(wěn)運(yùn)行奠定更好基礎(chǔ)。從目前政策密度和市場反饋來看，二季度樓市有望在存量與增量政策協(xié)同作用下維持一定活躍度，但在收入預(yù)期實(shí)質(zhì)性改善之前走出全面反轉(zhuǎn)行情的條件尚不充分。

政策方向已明，市場拐點(diǎn)已在交匯處——但真正的挑戰(zhàn)才剛剛開始。未來幾個(gè)月的市場數(shù)據(jù)將決定此輪政策周期的究竟是助推樓市穩(wěn)定健康發(fā)展的有效推力，還是只是短暫的情緒修復(fù)。