4月份已經(jīng)過完了，目前已進(jìn)入到5月份了。

咱們來回顧一下4月份，尤其是一線城市的成交量變化。

一線城市是全國(guó)的領(lǐng)頭羊，觀察4月份的數(shù)據(jù)，我們可以衡量今年小陽春的樓市成色及接下來的樓市變化。

今天我們先分析一線城市的總體情況，再看新房和二手房，最后再看一下具體城市的表現(xiàn)。

首先總覽一下概況，觀察大勢(shì)。

樓市降溫這幾年，全國(guó)包括一線城市普遍是二手房的交易量大于新房市場(chǎng)。

所以我們衡量一個(gè)城市交易量能高低的時(shí)候，一般要看一手加二手之后的綜合走勢(shì)。

這張圖就是四個(gè)一線城市一手房加二手房總量的變化圖，圖中的紅柱是過去幾年每年 34月份的量能。

今年 4 月份環(huán)比 3 月份跌了 4%。

2021 年以來，除 2022 年受疫情干擾，每年都是 3 月份小陽春最高，沖高之后回落，4 月份比 3 月份低。

但從環(huán)比跌幅來看，今年 4 月相比 3 月的降幅是最小的，這其實(shí)是一個(gè)好的跡象。

因?yàn)槲抑耙卜治鲞^，小陽春過后量能、價(jià)格都會(huì)回落，但關(guān)鍵是要看回落幅度相比過去幾年是不是更小一點(diǎn)，小一點(diǎn)就說明市場(chǎng)在邊際改善，今年 4 月份這個(gè)邊際改善就很明顯。

另外，今年 4 月份同比去年 4 月份量能增了 10%。

同時(shí)，今年 4 月份的量也高于 2022、2023、2024 年的同期，也就是 4 月份的量，只不過稍微低于樓市繁榮期 2021 年的 4 月份。

我們還是重點(diǎn)跟去年比較。

因?yàn)槿ツ甑臉鞘行￡柎海簿褪?3 月、4 月的量能，受到了 2024 年 9 月新政的余波影響。

而今年的 3、4 月份，國(guó)家層面過去一年沒有任何新政。

把今年的 3 月、4 月加總之后，跟去年 3 月、4 月比，今年要更強(qiáng)一點(diǎn)，這就是一個(gè)好的苗頭。

接下來我們?cè)俜謩e看一下新房和二手房的走勢(shì)。

二手房的網(wǎng)簽量相比 3 月份也是環(huán)比下滑的，但是明顯高過 2025 年 4 月份，大幅高過 2023、2024 年 4 月份。

這張圖是新房的交易量，今年 4 月份新房交易量高過 2024 和 2025 年 4 月份，但是明顯低于 2023 年 4 月份。

但是這里面有一個(gè)好的信號(hào)是，今年 4 月份環(huán)比 3 月份是正增長(zhǎng)，而之前 3 年每年都是 4 月份的量相比 3 月份回落。

今年不但沒回落，反而增長(zhǎng)。

也許會(huì)有人說今年春節(jié)偏晚，所以導(dǎo)致交易量有點(diǎn)滯后。但是我告訴各位，今年春節(jié)偏晚的情況跟 2024 年是一樣的。

而 2024 年 4 月份相比 3 月份是明顯下滑的，今年卻是環(huán)比增長(zhǎng)。

這也說明今年的新房市場(chǎng)春節(jié)之后啟動(dòng)偏慢，但是在小陽春的后半段表現(xiàn)得具有韌性。

我們?cè)倏匆幌聝蓚�(gè)具體城市，一個(gè)是上海，一個(gè)是深圳，這兩個(gè)都是全國(guó)領(lǐng)頭羊。

過去兩三年綜合來看，上海是全國(guó)最強(qiáng)的。

但是深圳過去多年一直是全國(guó)最活躍的城市，而且過去將近一年，香港的房?jī)r(jià)持續(xù)反彈，總體上已經(jīng)漲了 10% 到 15% 了。

而深圳緊鄰香港，也會(huì)受到一些情緒的傳染。

接下來我們看兩張圖，當(dāng)中既有這兩個(gè)城市一手加二手的成交總量，又有一個(gè)概念叫榮枯線，也就是過去多年這兩個(gè)城市住宅成交量能的均衡值、強(qiáng)弱的分水嶺。

這個(gè)是深圳的一手加二手的成交量。

今年 4 月份相比 3 月份是反彈的，但是低于去年 4 月份。

深圳樓市在 2024 年 9 月底新政之后，出現(xiàn)了一波強(qiáng)反彈，也就是 2024 年 10、11、12 月連續(xù)三個(gè)月量能大幅反彈。

其中 12 月份創(chuàng)了過去幾年的最高值，也超過了 2020 年到 2021 年第一季度樓市繁榮期的量能。

但是很快就回落了。

2025 年的小陽春，深圳樓市的量能略有反彈就回落了。

今年 4 月份這個(gè)量能雖然創(chuàng)了過去一年的最高值，但依然是低于榮枯線的，所以目前深圳的房?jī)r(jià)想要連續(xù)真正止跌還是有一定難度的，量能還是有點(diǎn)偏小。

我們?cè)賮砜匆幌律虾５那闆r。

今年 4 月份上海的一手加二手的成交量相比 3 月份是回落的，但是高過去年 4 月份。

問題的關(guān)鍵是，今年 3 月份和 4 月份，上海的住宅成交量明顯超過了榮枯線，這一點(diǎn)明顯強(qiáng)于深圳。

所以我們看到，今年 2 月、3 月、4 月，上海的房?jī)r(jià)連續(xù) 3 個(gè)月止跌了。

而深圳只有今年 2 月、3 月止跌了，今年 4 月份重新下跌。

過去我多次分析過房?jī)r(jià)和成交量的關(guān)系、房?jī)r(jià)跟供求關(guān)系的關(guān)系。

而這里咱們就看深圳、上海這兩個(gè)量?jī)r(jià)關(guān)系，二者的邏輯是非常通暢的。

就當(dāng)前而言，雖然深圳有香港樓市的助推，但是看樓市景氣度，上海還是要高過深圳。

老楊對(duì)于全國(guó)大市和全國(guó)主要城市市場(chǎng)的分析和判斷相對(duì)還是可以的，主要是我們的邏輯比較強(qiáng)大，數(shù)據(jù)又比較豐富，又能夠比較透徹地觀察市場(chǎng)的變化。