最近，國(guó)內(nèi)樓市出現(xiàn)了快速回暖的現(xiàn)象。現(xiàn)在主流觀點(diǎn)認(rèn)為，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。理由是3月份這70個(gè)城市里，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的有14個(gè)，二手房上漲的有13個(gè)。分別比上月增加4個(gè)和11個(gè)。此外，到了3月份一線二手房上漲0.4%。四個(gè)一線城市無(wú)一例外，全部由跌轉(zhuǎn)漲。

同時(shí)，二三線城市房?jī)r(jià)跌幅均已經(jīng)收窄。數(shù)據(jù)顯示：二線城市二手房環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市下降0.4%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示：四大一線城市齊上漲，二三線城市跌幅收窄，接近轉(zhuǎn)正。而這樣的情況在過(guò)去幾年深度調(diào)整中，從沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的。

實(shí)際上，導(dǎo)致現(xiàn)在四大一線城市房?jī)r(jià)齊上漲，二三線城市房?jī)r(jià)跌幅收窄的主要原因還是受到了救市政策的影響?，F(xiàn)在銀行房貸利率已經(jīng)降至3.2%，首付比例降至15%。此外，絕大多數(shù)城市已經(jīng)全面放開限購(gòu)政策，就連上海等一線城市也在逐步松綁限購(gòu)政策。這就導(dǎo)致了大量剛需購(gòu)房集中入市，從而造成部分大中城市的房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)。此外，不少城市啟動(dòng)存量房收儲(chǔ)，轉(zhuǎn)化為保障房，這樣既能消化掉房子庫(kù)存，也能在短期內(nèi)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

以上這一系列的房產(chǎn)救市政策確實(shí)能避免短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，起到穩(wěn)定樓市的作用，但還是不能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的大趨勢(shì)。事實(shí)上，救市利好政策最大的目的就是“穩(wěn)房?jī)r(jià)”、“穩(wěn)預(yù)期”，讓房子在短期內(nèi)保持相對(duì)穩(wěn)定，然后再逐步讓房地產(chǎn)市場(chǎng)去投機(jī)化、去泡沫化，最終回歸居住屬性。如果僅拿一二個(gè)月的房?jī)r(jià)和成交量數(shù)據(jù)來(lái)證明樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，這實(shí)在有些過(guò)于牽強(qiáng)。我們之所以認(rèn)為當(dāng)前樓市拐點(diǎn)并沒(méi)到來(lái)，主要有以下這3方面的原因：

第一，從房?jī)r(jià)與收入比看還存在著泡沫

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)各地房?jī)r(jià)還是存在著較大的泡沫，通常二三線城市的房?jī)r(jià)與收入比是20-25，一線城市的房?jī)r(jià)與收入比更是達(dá)到40以上。這意味著，當(dāng)?shù)乩习傩詹怀圆缓葞资瓴拍苜I得起一套房。不僅如此，像北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入全球最貴房?jī)r(jià)前五名之內(nèi)，像如此高的房?jī)r(jià)泡沫，早已經(jīng)遠(yuǎn)離當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買能力，指望一線城市核心區(qū)域房?jī)r(jià)大幅上漲趨勢(shì)，這肯定是不可能發(fā)生的事情。

第二，我國(guó)居民收入支撐不了高房?jī)r(jià)

近些年，很多人都覺(jué)得賺錢越來(lái)越難了，不僅是工資收入增長(zhǎng)緩慢，生意也越來(lái)越難做了，多數(shù)家庭對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)的預(yù)期持謹(jǐn)慎態(tài)度。顯然，以當(dāng)前居民收入及對(duì)未來(lái)預(yù)期很難長(zhǎng)期支撐起高房?jī)r(jià)。以上海為例，現(xiàn)在二手房成交量的70%以上是300萬(wàn)及以下的房子。不僅如此，現(xiàn)在剛需買房也越來(lái)越理性了，不會(huì)像2020年之前那樣沖動(dòng)買房。而是會(huì)根據(jù)自己家庭的經(jīng)濟(jì)和居住情況來(lái)決定是否需要買房。

第三，我國(guó)已經(jīng)是老齡化社會(huì)

現(xiàn)如今，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入到老齡化社會(huì)。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲以上的老年人口數(shù)量超過(guò)3.1億。預(yù)計(jì)到了2030年老年人口數(shù)量將超過(guò)4億。而年輕人數(shù)量越來(lái)越少，90后1.75億、00后1.45億。這就導(dǎo)致老年人都有自己的房子，已經(jīng)不需要再買房。而年輕人作為購(gòu)房主力軍，數(shù)量越來(lái)越越少，購(gòu)房需求也會(huì)逐漸萎縮。此外，城里的年輕人可以通過(guò)繼承父母的房產(chǎn)解決居住問(wèn)題，已經(jīng)不需要再買房了。未來(lái)剛需購(gòu)房會(huì)越來(lái)越少。

四大一線城市房?jī)r(jià)齊上漲，二三線也接近轉(zhuǎn)正，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)？我們的答案是“拐點(diǎn)還未到”。從目前情況看，部分房?jī)r(jià)的止跌反彈，是受到救市政策的利好影響，積攢了多時(shí)的剛需集中入市。事實(shí)上，我們不能因?yàn)橹挥幸粋€(gè)月房?jī)r(jià)回暖數(shù)據(jù)，就判定拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。更何況，以上這3個(gè)方面的原因，也預(yù)示著拐點(diǎn)尚未到來(lái)?？梢钥隙ǖ氖牵磥?lái)房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”，以時(shí)間換空間的方式，逐步回歸居住屬性，最終會(huì)實(shí)現(xiàn)軟著陸，把其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響降到最低。