物業(yè)公司“撤場潮”還在加劇。

中指研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，2025年初至2026年3月底，共監(jiān)測到住宅物業(yè)項(xiàng)目“撤場”案例212個(gè)，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市住宅撤場案例較多，總計(jì)占全部監(jiān)測樣本的65%左右。

住宅物業(yè)“撤場”加劇的同時(shí)，居民對物業(yè)服務(wù)的滿意度也在下降。2025年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體滿意度得分為72.9分，較上年微降。其中，車輛管理、裝修管理、公共設(shè)施維護(hù)等基礎(chǔ)項(xiàng)目得分偏低，物企在相關(guān)方面仍存在短板。

一邊是物管公司因成本加速“撤離”，一邊是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)有苦難言，住宅小區(qū)的管理困境該如何解題？

住宅物業(yè)“撤場潮”加劇

物業(yè)公司“躺著賺錢”的時(shí)代一去不復(fù)返了。

過往幾年，物業(yè)管理被市場視作“現(xiàn)金奶牛”般的生意，管理規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張，物業(yè)費(fèi)現(xiàn)金流可觀。但現(xiàn)在，情況正在發(fā)生變化，在物業(yè)費(fèi)定價(jià)爭議、收繳難度上升的雙重影響下，住宅物業(yè)密集出現(xiàn)難以維持運(yùn)營、“撤場”退出的情況。

近日，中指研究院發(fā)布《2026中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，自2025年初至2026年3月底，共監(jiān)測到住宅撤場項(xiàng)目案例212個(gè)。其中，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州等城市撤場案例較多，總計(jì)占樣本的65%左右。

從退場企業(yè)分布看，百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)主動(dòng)撤場的案例顯著增多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)企業(yè)主動(dòng)退場案例超80個(gè)，占比約38%。從撤場項(xiàng)目特征看，次新房項(xiàng)目撤場現(xiàn)象集中爆發(fā)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，樓齡在5年以內(nèi)的次新房項(xiàng)目占比達(dá)到35%。

這意味著，近一年多時(shí)間以來，有超過200個(gè)住宅的物業(yè)與小區(qū)正式“分手”。

在烏魯木齊，舒心苑小區(qū)的物業(yè)將于今年4月30日正式“撤出”。據(jù)悉，該小區(qū)由烏魯木齊高新恒昌物業(yè)服務(wù)有限公司提供服務(wù)，自2024年4月30日進(jìn)場至2026年4月30日期滿兩年。因物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率低，運(yùn)營資金無法支撐持續(xù)服務(wù)，物業(yè)決定“撤場”。

今年4月，位于武漢的藍(lán)光雍錦天府小區(qū)，也收到物業(yè)發(fā)出的退場公告。公告顯示，自2021年10月起，四川嘉寶生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司武漢分公司開始為小區(qū)提供服務(wù)，并將于2026年6月15日正式停止全部物業(yè)服務(wù)，并退出小區(qū)管理區(qū)域。

物業(yè)為何選擇退出？公告顯示，小區(qū)因項(xiàng)目爛尾多年，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備尚未完善，房屋質(zhì)量問題突出，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)難以收繳。且隨著各項(xiàng)經(jīng)營成本顯著上漲，項(xiàng)目一直處于持續(xù)性虧損狀態(tài)，正常經(jīng)營難以為繼。在正式退場前，物業(yè)將繼續(xù)做好各項(xiàng)服務(wù)。

在九江，中梁首府也收到物業(yè)的“退出函”。融創(chuàng)物業(yè)今年2月發(fā)出的函件顯示，雙方原有物業(yè)服務(wù)合同已到期，企業(yè)提供了過渡期服務(wù)。但圍繞合同續(xù)簽，雙方無法就服務(wù)、考核、費(fèi)用等基本問題達(dá)成一致，將退出中梁首府的物業(yè)服務(wù)工作。

融創(chuàng)物業(yè)方面表示，如果接受相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與考核，將導(dǎo)致項(xiàng)目管理者將主要精力用于繁雜的文書與處罰，而非投身于園區(qū)現(xiàn)場服務(wù)，這從根本上偏離了物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)。經(jīng)過審慎評估與內(nèi)部決策，無法接受業(yè)委會(huì)設(shè)定的條款、簽訂新的服務(wù)合同。

此外，在龍巖、廊坊、滄州等多地，今年均有小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)撤場或難續(xù)聘的情況。

服務(wù)與收費(fèi)的“負(fù)面循環(huán)”

在物業(yè)公司的撤場公告中，物業(yè)費(fèi)收繳率低、成本高等表述頻繁出現(xiàn)。項(xiàng)目虧損、無法持續(xù)運(yùn)營，成為物業(yè)和小區(qū)“分手”的主要原因。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)收繳率近兩年顯著下滑。2025年，百強(qiáng)企業(yè)平均物業(yè)費(fèi)收繳率為87.32%，呈持續(xù)下降趨勢。同期，百強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目留存率為95.69%，同比下降1.12個(gè)百分點(diǎn)，說明企業(yè)項(xiàng)目穩(wěn)定性減弱，經(jīng)營可持續(xù)性面臨挑戰(zhàn)。

物業(yè)費(fèi)收繳率降低，但物業(yè)管理的各項(xiàng)經(jīng)營成本卻在上升。

2025年，百強(qiáng)物業(yè)公司營業(yè)成本均值為13.44億元，同比增長4.53%。其中，員工成本占比53.52%，公用設(shè)施日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用占比11.31%，清潔衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)和其他費(fèi)用分別占比9.43%、4.98%、2.93%、2.39%和13.91%。

在收費(fèi)、成本的雙重影響下，物業(yè)公司普遍陷入盈利增長困境。數(shù)據(jù)顯示，2025年，百強(qiáng)企業(yè)營收均值為16.60億元，同比增長3.44%。但毛利潤均值為3.16億元，同比下降0.97%；毛利率均值為19.02%，較上年下降0.85個(gè)百分點(diǎn)。

從凈利潤層面看，2025年，百強(qiáng)企業(yè)凈利潤均值為8312.74萬元，同比增長4.03%，為2022年以來首次正增長。但是，前述凈利潤筑底反彈，主要源于部分企業(yè)金融資產(chǎn)（含應(yīng)收賬款）及商譽(yù)減值壓力減輕，并非業(yè)務(wù)盈利出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

中指研究院表示，當(dāng)前物業(yè)公司普遍面臨市場拓展難度加大、項(xiàng)目運(yùn)營承壓、流轉(zhuǎn)加快等多重挑戰(zhàn)。企業(yè)不再盲目追求管理面積擴(kuò)張，退出低質(zhì)低效項(xiàng)目成行業(yè)常態(tài)。針對管理難度大、物業(yè)費(fèi)偏低、長期處于虧損狀態(tài)的項(xiàng)目，物業(yè)公司正加快項(xiàng)目汰換。

物管經(jīng)營困境的另一面，住宅小區(qū)的業(yè)主也“有苦難言”，對物業(yè)服務(wù)的滿意度降低。

2025年，中指研究院物業(yè)服務(wù)滿意度普查數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)整體滿意度得分為72.9分，較上年微降。其中，車輛管理、裝修管理、公共設(shè)施維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目得分偏低，說明企業(yè)在現(xiàn)場運(yùn)營、設(shè)施維保、秩序維護(hù)等方面仍存在明顯短板。

上述結(jié)構(gòu)性矛盾，構(gòu)成當(dāng)下物管領(lǐng)域最常見的困境：服務(wù)質(zhì)量爭議與費(fèi)用糾紛“交織”，最終使物業(yè)服務(wù)行業(yè)陷入“低收費(fèi)—低服務(wù)—低滿意度—低收繳率”的負(fù)面循環(huán)。

如何重建行業(yè)信任？

要破解住宅小區(qū)物業(yè)矛盾高發(fā)的困境，關(guān)鍵在于重建行業(yè)信任基礎(chǔ)。物管公司需要回歸服務(wù)初心，提高服務(wù)和費(fèi)用透明度；業(yè)主需要樹立社區(qū)共建意識(shí)，避免“搭便車”心態(tài)；地方政府也要厘清權(quán)責(zé)邊界，為市場機(jī)制有效運(yùn)行掃清障礙。

中指研究院表示，當(dāng)前行業(yè)普遍存在信任基礎(chǔ)脆弱問題，因信息不透明、標(biāo)準(zhǔn)模糊化，物業(yè)服務(wù)常陷入“黑箱”。在許多社區(qū)，設(shè)施維護(hù)頻次與標(biāo)準(zhǔn)、公共收益明細(xì)、專項(xiàng)資金動(dòng)用等關(guān)鍵信息，對業(yè)主而言既不透明、也難追溯。

同時(shí)，隨著居民對物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)提高，業(yè)主期待已從基礎(chǔ)保障躍升至品質(zhì)體驗(yàn)，但許多企業(yè)的服務(wù)流程仍停留在被動(dòng)響應(yīng)模式，能力有待升級。加上物業(yè)服務(wù)缺乏可量化核查的標(biāo)準(zhǔn)，成為導(dǎo)致糾紛頻發(fā)的直接誘因。

另外需要注意的是，物業(yè)服務(wù)具有超越一般商業(yè)服務(wù)的公共屬性。這一特殊定位，催生出一系列機(jī)制性難題，比如市場調(diào)節(jié)功能不暢、多方主體權(quán)責(zé)關(guān)系模糊等。

在市場定價(jià)方面，政府指導(dǎo)價(jià)若脫離實(shí)際，物業(yè)費(fèi)難以真實(shí)反映勞動(dòng)力、物料成本上漲，企業(yè)可能缺乏提升服務(wù)的內(nèi)在動(dòng)力。在權(quán)責(zé)邊界上，物業(yè)公司既面臨市場化生存壓力，也要承擔(dān)一定公共管理與社會(huì)服務(wù)職能，在老舊小區(qū)改造、電梯加裝等事務(wù)中，常陷入“業(yè)主意見不一、物業(yè)無力協(xié)調(diào)、部門難以介入”的僵局。

對此中指研究院認(rèn)為，當(dāng)下監(jiān)管工作的首要職責(zé)，是為市場機(jī)制的有效運(yùn)行掃清障礙。譬如，牽頭發(fā)布清晰、可操作的“權(quán)責(zé)清單”，運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)、信用、數(shù)據(jù)等現(xiàn)代治理手段對物業(yè)進(jìn)行監(jiān)管；規(guī)范市場招投標(biāo)行為，遏制“低價(jià)競爭”等可能擾亂市場秩序的做法。

在4月24日召開的“2026中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第十九屆中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)家論壇”上，有嘉賓分享了深圳經(jīng)驗(yàn)。據(jù)悉，深圳相關(guān)部門針對物管行業(yè)，主要聚焦法律法規(guī)的嚴(yán)格執(zhí)行、合同全面履約等問題；同時(shí)，集中整治侵占業(yè)主公共收益、老舊電梯更新等突出問題；并通過多方評價(jià)，構(gòu)建共建共治共享的格局。

對物業(yè)公司而言，在提升服務(wù)能力的同時(shí)，應(yīng)重視物業(yè)費(fèi)收費(fèi)模式的轉(zhuǎn)型。第一，針對不同項(xiàng)目階段、業(yè)態(tài)與業(yè)主組織成熟度，匹配差異化收費(fèi)模式；第二，構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系，以及透明的成本核算機(jī)制；第三，建立動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)機(jī)制，讓服務(wù)價(jià)格與成本波動(dòng)聯(lián)動(dòng)起來。

“長期以來，物業(yè)服務(wù)的價(jià)值被簡化為‘看門護(hù)院’與‘修修補(bǔ)補(bǔ)’的低階勞動(dòng)，導(dǎo)致行業(yè)議價(jià)能力弱、社會(huì)認(rèn)可度偏低?！敝兄阜矫娣Q。在行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展階段，企業(yè)應(yīng)通過標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)、人才建設(shè)及數(shù)字化賦能，讓優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)成為資產(chǎn)價(jià)值的重要保障。