最近出臺(tái)的幾個(gè)官方政策，傳遞出的信號(hào)，其實(shí)相當(dāng)明確。

先是，此前，38號(hào)文給“十五五”房地產(chǎn)定調(diào)，核心就是要，嚴(yán)控土地新增、優(yōu)先盤活存量。

接著，蘭州十五五規(guī)劃中也明確提到：要盤活低效用地1.3萬(wàn)畝。

再加上去年年中，甘肅省人民政府辦公廳也印發(fā)加快盤活開發(fā)區(qū)存量土地資源的通知，強(qiáng)調(diào)要支持開發(fā)區(qū)通過(guò)轉(zhuǎn)型，升級(jí)盤活低效用地。

這一系列政策的指向已然明確，本質(zhì)就是：以后對(duì)于建設(shè)用地，要合理劃分規(guī)劃單元，從搞開發(fā)轉(zhuǎn)向用好存量、優(yōu)化配置。

這也意味著，蘭州土地的供應(yīng)邏輯，正在發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變……

發(fā)現(xiàn)沒(méi)？去年蘭州住宅土地的供應(yīng)量，其實(shí)還挺猛的，可邁入2026年之后，節(jié)奏明顯慢了下來(lái)。

最近小半年，蘭州官網(wǎng)上大多是片區(qū)調(diào)規(guī)的動(dòng)態(tài)，可住宅用地的供應(yīng)占比明顯收縮，反而是產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、生態(tài)綠化以及公共設(shè)施類用地，成為了市場(chǎng)主導(dǎo)。

前兩天，蘭州市自然資源局發(fā)布了關(guān)于中心城區(qū)CG-35-2用地實(shí)施層面詳細(xì)規(guī)劃草案的公示。

CG-35-2用地東起藍(lán)星機(jī)械廠家屬院、西至B416#路，南起北濱河中路、北至三五一二廠家屬院，總面積約27.5畝。

CG-35-2單元位置示意 制圖@指蘭針

其主要涉及新型產(chǎn)業(yè)用地M0、公園綠地和城鎮(zhèn)村道路3種用地類型。

新型產(chǎn)業(yè)用地，建筑限高100米，地塊南側(cè)前排，沿著北濱河中路預(yù)留了一畝多的公園綠地。
這意味著，未來(lái)這里還要落地一個(gè)新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，占據(jù)濱河路主干道、黃河大橋、城關(guān)核心，又是黃河邊。

很多人以為這里要建河景住宅或者商業(yè)，但其實(shí)這塊地定位一直是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)用地，這次規(guī)劃公示，也算一錘定音了！

不久前，榆中縣自然資源局集中推出了10宗優(yōu)質(zhì)地塊，規(guī)模并不小，總面積達(dá)約1093.1畝，其中則多為產(chǎn)業(yè)用地。

這些地塊，主要分布在和平、金崖、城關(guān)、夏官營(yíng)等片區(qū)，包含工業(yè)用地、商業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地，涵蓋倉(cāng)儲(chǔ)物流、裝備制造、產(chǎn)學(xué)研合作、生態(tài)康養(yǎng)等多元業(yè)態(tài)。

3月25日，西固陳坪街道的XG-26單元發(fā)布了用地實(shí)施層面詳細(xì)規(guī)劃草案，地塊總面積約4146.3畝，傳導(dǎo)落位城鎮(zhèn)開發(fā)邊界面積約3629.6畝。

XG-26單元位置示意 制圖@指蘭針

其中，規(guī)劃的工業(yè)、以及倉(cāng)儲(chǔ)物流用地和綠地空間用地的比重最高，總面積約2433.6畝，基本占據(jù)了整體單元用地的大半。

需要注意的是，單元修規(guī)還涉及西固區(qū)東灣新灘城中村改造這個(gè)規(guī)劃多年的大型城改項(xiàng)目。

按照早期計(jì)劃，這里將建成經(jīng)濟(jì)上城、絲綢之路古風(fēng)情走廊、黃金城道、水景公園、河濱森林公園等一系列獨(dú)具特色的商業(yè)建筑。

也就是說(shuō)，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的地塊，也或許就在為其產(chǎn)業(yè)及公園騰挪空間。

且去年，安寧經(jīng)開片區(qū)（AN-20單元）總面積約2406畝的土地也發(fā)布了用地規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)布局亦是占據(jù)大頭，且片區(qū)內(nèi)，已相繼成交了多宗一類工業(yè)用地。
區(qū)域內(nèi)AN-19單元場(chǎng)地平整工程已經(jīng)在進(jìn)行中，未來(lái)將新增800畝建設(shè)用地，今年，蘭州經(jīng)開北拓?cái)U(kuò)容還將持續(xù)。
這片區(qū)域，也將以“萬(wàn)畝千億”產(chǎn)業(yè)新城推進(jìn)開發(fā)建設(shè)，最終目標(biāo)就是將這里打造成主城產(chǎn)業(yè)拓展的核心引擎。

單元位置示意 制圖@指蘭針

此外，北拓片區(qū)的安寧福源新城西側(cè)還曝出了面積約3900畝的用地規(guī)劃，單元用地定位為集研發(fā)辦公、生態(tài)居住于一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)配套單元。

單元位置示意 制圖@指蘭針

2月28日，蘭州高新區(qū)官方網(wǎng)站發(fā)布了關(guān)于《蘭州高新區(qū)定遠(yuǎn)鎮(zhèn)、連搭鎮(zhèn)國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）草案公示》的通知。

這當(dāng)中，定遠(yuǎn)鎮(zhèn)和連搭鎮(zhèn)共計(jì)218.24平方公里的用地，主要也是以產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)。

此外，馬灘內(nèi)最后一個(gè)板塊的土地，也于今年2月中旬發(fā)出調(diào)規(guī)動(dòng)態(tài)，土地總用地面積約132.8畝，規(guī)劃了商務(wù)金融、公園綠地、城鎮(zhèn)村道路3種用地類型。

地塊位置示意 制圖@指蘭針

今年1月，七里河彭家坪的QLH-13單元也公示了用地實(shí)施層面詳細(xì)規(guī)劃，總面積約6738.6畝，傳導(dǎo)落位城鎮(zhèn)開發(fā)邊界面積約6670.95畝。

其中，工礦、倉(cāng)儲(chǔ)、交通運(yùn)輸、公用設(shè)施、綠地與開敞空間及陸地水域，以及商業(yè)服務(wù)、公共管理與公共服務(wù)占據(jù)總面積中的多半，達(dá)5442.4畝。

QLH-13單元位置示意 制圖@指蘭針

再看去年，城關(guān)區(qū)北東起忠和村村界、西至城關(guān)區(qū)區(qū)界，總面積約9820.7畝的CG-05單元用地，則規(guī)劃工業(yè)、公用設(shè)施、交通運(yùn)輸、綠地與開敞空間用地共計(jì)2035.5畝，還有7785.2畝的耕地、林地、園地等用地。

片區(qū)內(nèi)新增的工業(yè)用地，也正是為未來(lái)蘭州產(chǎn)業(yè)落地做足了充分的準(zhǔn)備，其他用地也在為片區(qū)完善發(fā)展，提供了更加全面的支撐。

CG-05單元位置示意 制圖@指蘭針

除此之外，則主要新增以商業(yè)為主導(dǎo)的功能用地以及交通運(yùn)輸用地，并單獨(dú)規(guī)劃了一部分中小學(xué)、公園綠地等。

粗略計(jì)算，僅最近已公布修規(guī)的用地范圍，規(guī)模就已超2.5萬(wàn)畝。能預(yù)料到的是，按這個(gè)趨勢(shì)發(fā)展下去，接下來(lái)蘭州土地市場(chǎng)將出現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn):

首先，住宅用地從增量擴(kuò)張到存量?jī)?yōu)化。尤其是蘭州主城周邊的區(qū)域，宅用地的供應(yīng)會(huì)更加克制，新增地塊也主要供給產(chǎn)業(yè)和城市配套。

即便是中心主城區(qū)，未來(lái)住宅用地的供應(yīng)，也不會(huì)“攤大餅”，而是控制規(guī)模，以小而精的地塊為主，此外，城市更新也將成為主旋律。

其次，蘭州城市發(fā)展也將從房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)。未來(lái)的區(qū)域價(jià)值，不再單靠賣地建房來(lái)拉動(dòng)，而是靠實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、企業(yè)入駐和人才吸引來(lái)創(chuàng)造。

也就是說(shuō)，蘭州已經(jīng)從依賴土地財(cái)政的“房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)型”，轉(zhuǎn)向以產(chǎn)業(yè)商業(yè)等支撐的“內(nèi)生發(fā)展型”。

最后，蘭州樓市的價(jià)值也會(huì)進(jìn)一步回歸到中心。

蘭州住宅用地整體收緊核心區(qū)入市的新房，尤其是位置佳、配套全、產(chǎn)品好的好房子，也會(huì)與周邊二手房拉開價(jià)值差距。

或許接下來(lái)的蘭州，還會(huì)有一批核心土地規(guī)劃調(diào)整，但大的方向就是這樣。

可以說(shuō)，這大面積土地的調(diào)規(guī)，不止是住宅供需的重新洗牌，更是城市發(fā)展邏輯的深度轉(zhuǎn)向。

往后的蘭州，或許真的不缺房子了，而是好房子。蘭州人的居住時(shí)代，也將從“量變”，開始轉(zhuǎn)向“質(zhì)變”……