過量的安置房，已成為溫州樓市難以走出泥潭的重要原因之一。

除了對剛需購房者的分流，它還嚴(yán)重干擾了一二手商品房價格，使其在下行通道上加速滑落。

特別是那些商品房、安置房的混合小區(qū)，成了更大的受害者。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

當(dāng)前的學(xué)區(qū)房交易旺季，作為新晉鼎流的集新未來社區(qū)，價格卻已跌至約23000元/m2，較此前的開盤價跌了10000元/m2以上。

除了市場下行、投資客拋售外，集新未來社區(qū)內(nèi)的森悅錦園，也起到了一定作用。

森悅錦園

作為安置房，森悅錦園的品質(zhì)，與其他商品房地塊存在一定差距，但同屬集新未來社區(qū)，同樣享受包括教育資源在內(nèi)的一切生活配套。

當(dāng)學(xué)區(qū)成為購買集新未來社區(qū)的首要目標(biāo)，品質(zhì)、業(yè)主圈層、物業(yè)管理等商品房的優(yōu)勢，就沒那么重要了。價格更便宜的森悅錦園，自然成了不少人的心頭好。

20000元/m2內(nèi)就能買到森悅錦園，同樣就讀市實(shí)驗(yàn)中學(xué)集新小區(qū)及附屬小學(xué)，居住條件也不差，又不看好后市，為什么還要花更多錢買商品房？

森悅錦園

當(dāng)前，僅僅一手商品房，集新未來社區(qū)都還有500余套庫存房源（數(shù)據(jù)來源：市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)）。

其中，未來視界建筑面積約180m2產(chǎn)品，成為庫存重災(zāi)區(qū)，反映出極少有高端客群愿意長期住在這里。

當(dāng)森悅錦園分流了一二手商品房的購房者，從開發(fā)商到投資客，為了盡快拋售房源，只得跟著降價，甚至一些二手房賣家還承擔(dān)稅費(fèi)。

森悅錦園

從集新未來社區(qū)的案例可以看出，安置房對周邊一二手商品房的價格，存在嚴(yán)重干擾。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

盡管森悅錦園與集新未來社區(qū)其他商品房不在一個地塊，但由于這些房源的學(xué)區(qū)屬性過重，導(dǎo)致價格干擾現(xiàn)象的出現(xiàn)。

至于其他小區(qū)，若安置房與商品房分屬不同地塊，比如玉錦麟、鹿城中心等，情況稍好一些。

但是，若商品房與安置房同在一個地塊內(nèi)，價格干擾現(xiàn)象就非常嚴(yán)重了。

府東御峯

比如，位于上陡門的府東御峯，就是一個商品房、安置房混合小區(qū)。

當(dāng)前，府東御峯的二手安置房，成交價普遍在15000元/m2內(nèi)。二手商品房，價格同樣被拉到了“1字頭”，甚至有些也在向15000元/m2靠近。

要知道，府東御峯東北方向直線約700米的江山云起，個別房源二手房成交價約23000元/m2，已令人大跌眼鏡。府東御峯，單價還要低好幾千。

就算府東御峰品質(zhì)不如江山云起，但這多達(dá)數(shù)千元單價價差，被安置房所拖累正是主因之一。

府東御峯

還有車站大道的鉑金灣，二手安置房也已跌至約15000元/m2，二手商品房跌至20000元/m2出頭，與附近橫瀆、中央綠軸區(qū)域等形成巨大價差。

即便對比一河之隔的鹿城中心，鉑金灣在享有南向水景、更高品質(zhì)、地段心理優(yōu)勢（脫離站前東小區(qū)）的情況下，二手安置房價格略高于鹿城中心，但二手商品房價格反而略低于鹿城中心，兩者之間的價差也更小。

顯然，鹿城中心安置房、商品房分屬兩個地塊，安置房對商品房的價格干擾也更小。

鹿城中心（左）與鉑金灣（右）

以上只是幾個典型案例，而類似的現(xiàn)象，在更多混合小區(qū)，普遍存在。

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其實(shí)，商品房、安置房混合，在溫州已有較長時間。不僅僅混合在同一板塊，更是混進(jìn)同一小區(qū)。

商品房與安置房

此前，溫州大公館、萬墅、甌海印象（南府）、市府路壹號、大誠名座、翡翠心湖、大國璟等小區(qū)，都或多或少有安置房，但占比總體有限。

在樓市上行期，這些占比有限的安置房，對商品房的二手房價影響不大，甚至幾乎不存在多少影響。

即便占比稍高一些的溫州大公館，由于品質(zhì)在中央綠軸北片領(lǐng)先，二手商品房同樣能在中央綠軸區(qū)域保持價格領(lǐng)先。

更何況，當(dāng)時市場上小戶型電梯房稀缺，即便建設(shè)品質(zhì)較差的安置房，小戶型電梯房依舊很熱門。商品房地塊里的小戶型安置房，就更火了。

商品房與安置房

然而如今，當(dāng)房價進(jìn)入下行通道，再加上安置房品質(zhì)提升、過量建設(shè)、價格走低，就暴露出一系列問題，從而對一二手商品房造成了價格干擾。

當(dāng)存量統(tǒng)籌房源面向拆遷戶，最終以低價成交，這些混合小區(qū)的商品房，其二手房價就更受傷了。

尤其是那些安置房與商品房同屬一個地塊，且安置房占比較高的小區(qū)，商品房被拖累得更明顯，很難賣得起價格。

畢竟當(dāng)下，購房以自住為主，購房者更在乎人居品質(zhì)，擔(dān)心安置房可能帶來的一系列問題，影響小區(qū)氛圍。

既然大量純粹的二手商品房在售，為什么要花商品房的價格，買進(jìn)有安置房的混合小區(qū)？

除非，這里的商品房，價格更便宜。

商品房與安置房

就這樣，安置房憑借龐大的總量、更低的價格，占據(jù)了一定比例的市場份額，綁架了整個樓市，導(dǎo)致溫州市區(qū)的整體房價被安置房左右，從而跌跌不休。

而在這些混合小區(qū)，商品房更是被安置房深度綁架。

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除了安置房、商品房混合小區(qū)，前些年市區(qū)還誕生了一系列含政策性用房的商品房小區(qū)。

其中，不少政策性用房，被用于人才房。

不同類型的住房

相比較安置房，人才房的業(yè)主群體要好很多，對大部分商品房毫無影響。

不過，這些人才房往往是以商品房七折甚至六折買來的，價格本來就更低。若今后這些人才房投向二手房市場，同樣可能對二手商品房帶來價格干擾。

有傳聞稱，人才房的限售期已縮短至5年。倘若真的如此，接下來可能會有部分人才房子二手房市場上掛牌出售。

當(dāng)然，即便存在價格干擾，人才房的殺傷力不會像安置房那么大。

商品房與安置房

更大的問題在于，除了這些人才房之外，剩下的庫存政策性用房，到底會用作哪些用途。

倘若用于安置房、保障房、長租公寓等，將對同一小區(qū)的二手商品房，帶來更嚴(yán)重的價格干擾。

像集新未來社區(qū)，商品房、安置房、人才房及庫存政策性用房，同時存在。

多種房源同時存在的集新未來社區(qū)

因此，停建安置房、慎用存量統(tǒng)籌房源，刻不容緩。

不同類型的房子，盡可能分地塊建，最好分板塊建，避免出現(xiàn)相互之間的價格干擾。

否則，市區(qū)房價可能還會進(jìn)一步走低。