眾所周知，日本是一個(gè)地少人多的國(guó)家，其陸地面積大約是37.8萬(wàn)平方公里，大概相當(dāng)于青海省面積的一半。

青海省的常住人口僅僅只有不到600萬(wàn)，日本卻擠進(jìn)去了超過(guò)1.2億人。

但是你敢相信嗎？正是這么一個(gè)國(guó)家，卻迎來(lái)了空屋潮。

空屋潮什么意思呢？

就是有大量房屋空著沒(méi)人住，2023年，日本總務(wù)省發(fā)布的調(diào)查顯示，全日本的空置房屋已經(jīng)達(dá)到900萬(wàn)套，空置率高達(dá)13.8%，創(chuàng)下了歷史新高。

也就是說(shuō)，現(xiàn)在整個(gè)日本，每七套房子就有一套沒(méi)人居住，被空置著，甚至無(wú)人認(rèn)領(lǐng)。

900萬(wàn)套這個(gè)數(shù)字有多恐怖？把這些空置房給全紐約每人發(fā)一套，還能有剩余。

但是離譜的是，一邊是空著沒(méi)人住的房子，另一邊卻是日本新房房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，東京圈的新房均價(jià)已經(jīng)突破了9000萬(wàn)日元大關(guān)，折合人民幣大概400多萬(wàn)，比上一年上漲了17%，創(chuàng)下了歷史記錄。

日本的房地產(chǎn)到底怎么了？賣的這么貴卻還有這么多空置房沒(méi)人住，為什么發(fā)展的這么擰巴？

先來(lái)說(shuō)說(shuō)空置房吧，日本房子沒(méi)人住，其實(shí)歸根結(jié)底就兩點(diǎn)原因——沒(méi)人住和沒(méi)人愿意住。

前者的原因很簡(jiǎn)單，日本是全球老齡化問(wèn)題最嚴(yán)重的國(guó)家之一，而且還捎帶著有嚴(yán)重的少子化，老年人口越來(lái)越多，新生兒的數(shù)量卻一年比一年少。

這就導(dǎo)致日本總?cè)丝谶B續(xù)十三年負(fù)增長(zhǎng)，平均每年減少幾十萬(wàn)人口，與此同時(shí)，還不斷有開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)新的樓盤。

房子越來(lái)越多，人卻越來(lái)越少。

等老年人去世以后，他們的子女一般都有自己的房子，不可能一家人住兩套房吧？

更關(guān)鍵的事是，隨著獨(dú)居老人和無(wú)后老人的數(shù)量越來(lái)越多，很多老人去世后，他們的房子根本沒(méi)有法定的繼承人，財(cái)產(chǎn)現(xiàn)金還好，大不了就收歸國(guó)庫(kù)。

但是像這種老房子賣又賣不出去，只能放在那里閑置。

如此這般，空屋潮就成為了必然。

至于說(shuō)起沒(méi)人愿意住，就不得不提到日本的物業(yè)費(fèi)了。

一般來(lái)說(shuō)，日本的房屋在10年以后，物業(yè)費(fèi)就會(huì)迎來(lái)一次上漲，因?yàn)殡S著房子年齡越來(lái)越大，外墻、保溫、電梯、水電、煤氣等等都得進(jìn)行修繕。

所以物業(yè)就必須提高維修基金的收繳標(biāo)準(zhǔn)，這就導(dǎo)致房子越老，物業(yè)費(fèi)越高。

一般來(lái)說(shuō)，日本新房的物業(yè)費(fèi)大概是房?jī)r(jià)的1%左右，而10年以上的老房子，物業(yè)費(fèi)平均會(huì)達(dá)到2%左右，甚至一些特殊房型會(huì)高達(dá)3%-4%，物業(yè)費(fèi)一下子上漲了兩倍，甚至三四倍。

明明房子越來(lái)越老，居住體驗(yàn)卻越來(lái)越差，收費(fèi)還越來(lái)越多。

所以在日本，鄉(xiāng)下房產(chǎn)，尤其是一些老房的房產(chǎn)對(duì)于絕大部分日本人來(lái)說(shuō)不是財(cái)富，而是累贅。

明明自己也住不著，往外租也沒(méi)人租，卻還得每年支付高額的物業(yè)費(fèi)。

所以很多老房子即便有產(chǎn)權(quán)人，卻依然被人棄置不愿認(rèn)領(lǐng)。

那么問(wèn)題來(lái)了，既然房子都空著這么多沒(méi)人要了，為什么日本的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲呢？

相信大家看到了我剛剛提到日本房?jī)r(jià)上漲時(shí)，說(shuō)到了一個(gè)限定詞：東京圈。

沒(méi)錯(cuò)，價(jià)格在漲的實(shí)際上是靠近東京的房子，郊區(qū)的老房子依然因?yàn)樯厦婺切┰蛸u不上價(jià)去。

這些年，日本一直都有“東京化”的趨勢(shì)，東京以及東京圈的城市，已經(jīng)連續(xù)三年人口凈流入了，年輕人在鄉(xiāng)下找不到工作，只能去東京尋找機(jī)會(huì)。

大量人口涌入東京，這也就導(dǎo)致東京的房?jī)r(jià)一直居高不下。

所以，某種意義上，東京的房子漲價(jià)和老房閑置，這兩件事并不沖突。

但是即便如此，我們還是得明白，漲價(jià)歸漲價(jià)，真正買得起東京新房的人實(shí)際上是在減少的。

東京新房的銷售量，也已經(jīng)連續(xù)好幾年在下滑了。

既然房子賣不出去，那為什么房?jī)r(jià)還會(huì)上漲？按理說(shuō)不應(yīng)該越?jīng)]人買越便宜嗎？

這里面涉及到兩個(gè)很重要的因素，其一是成本，就像我們之前說(shuō)到的，由于日本高度老齡化和少子化，導(dǎo)致日本每年的人口都是凈減少的。

這就導(dǎo)致適齡勞動(dòng)力越來(lái)越少，本身年輕人就少，還讓他們?nèi)ジ赡切┙ㄖ惖呐K活累活，他們肯定不愿意。

那咋辦？總不能讓老年人來(lái)工地搬磚吧？那就只能提高薪資來(lái)吸引人了，所以大部分建筑行業(yè)的人力成本比前些年高了不少。

而人力成本高其實(shí)是整個(gè)社會(huì)的通病，就會(huì)導(dǎo)致建筑類其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格變高。

最終，開(kāi)放商發(fā)現(xiàn)，雖然房子不好賣了，但是蓋房子的成本卻是越來(lái)越高了。

不漲價(jià)也沒(méi)辦法啊，總不能賠本蓋房子吧？

其二，就是日本的房產(chǎn)，其實(shí)并不是價(jià)格越低越好賣。

這一點(diǎn)，國(guó)內(nèi)也是一樣的道理，價(jià)格越低，人們就會(huì)覺(jué)得還能更低，于是都等著抄底。

既然如此，還倒不如把價(jià)格定高一點(diǎn)，反正那些剛需買房的人怎么都得買，價(jià)格貴點(diǎn)賺的還多點(diǎn)。

對(duì)了，還有一個(gè)因素，那就是去日本買房的外國(guó)人開(kāi)始越來(lái)越多了。

新宿區(qū)新建房來(lái)自海外買家的比例占到了14.6%，一些核心地段甚至超過(guò)了一半。

這其中，來(lái)自中國(guó)香港和新加坡的買家居多，因?yàn)槿毡镜馁?gòu)房門檻低的嚇人，不僅不需要人在日本居住，而且不限制購(gòu)買數(shù)量，甚至不收印花稅。

放眼全世界，這也是非常寬松的購(gòu)房政策。

再加上日元貶值，在一些持有美元的投資者眼中，日本的房子并不算貴。

看完日本房產(chǎn)的現(xiàn)狀，就兩個(gè)字來(lái)總結(jié)：擰巴。

人口老齡化和少子化，導(dǎo)致日本各地的空屋潮席卷全國(guó)，唯獨(dú)剩下東京這一個(gè)“安全區(qū)”。

但是又因?yàn)槿丝谟咳耄瑢?dǎo)致東京的房?jī)r(jià)漲得離譜，普通人壓根買不起。

年輕人是不想留在家鄉(xiāng)嗎？當(dāng)然不是，是因?yàn)樗麄冊(cè)诩亦l(xiāng)實(shí)在找不到工作，養(yǎng)活不了自己。

不過(guò)去了東京，也只能算是“慢性自殺”，因?yàn)閵^斗半生，可能還是買不起一套東京的房子。

老年人也并不是不想把自己房子賣了，是壓根沒(méi)有人來(lái)接盤。

很多人都說(shuō)，日本就像是中國(guó)的鏡子，照出了中國(guó)未來(lái)幾十年的發(fā)展歷程，但是在我看來(lái)，并不一樣，因?yàn)槲覀冞�有很長(zhǎng)的路要走，更有很多可以糾錯(cuò)的機(jī)會(huì)。

事實(shí)證明，我們已經(jīng)在開(kāi)始了。

（初一）