東京新房均價1.37億！對照各區(qū)“富人”收入，竟覺得很“合理”？

當(dāng)港區(qū)平均年收入達到1397萬日元，千代田區(qū)達到1121萬日元時，似乎能理解1.37億日元的房價從何而來。

東京的房價，再次刷新了認知。

不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所4月20日公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年度東京23區(qū)新建公寓的平均價格，首次突破1.3億日元，達到1億3784萬日元。這已是首都圈房價連續(xù)第五年創(chuàng)下歷史新高。

“價格高漲的勢頭仍未得到遏制。”報告中的這句話，道出了許多人的無奈。在建筑成本高企、供給持續(xù)短缺的背景下，東京的房價似乎正朝著普通人難以企及的高度一去不返。

然而，當(dāng)我們對比東京23區(qū)中那些“精英區(qū)”的居民收入時，這個天文數(shù)字般的房價，似乎又找到了它的“合理性”。

東京的“收入金字塔”：頂端與底部的巨大落差

在東京，不同區(qū)域間的收入差距，可能比想象中更加懸殊。

根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，東京23區(qū)中平均年收入最高的五個區(qū)，構(gòu)成了一個鮮明的“收入金字塔”：

第1位 港區(qū) - 平均年收1397.1萬日元

作為日本頂級的商務(wù)中心，港區(qū)匯集了眾多全球企業(yè)總部和外資金融機構(gòu)。六本木、麻布等高級住宅區(qū)與繁華的商業(yè)區(qū)并存，使其成為高收入精英和國際人才的首選之地。

第2位 千代田區(qū) - 平均年收1121.5萬日元

這里是日本的政治與行政中樞，皇居、國會、中央省廳、大型企業(yè)總部云集。居住于此的多為企業(yè)高管、高級官僚等頂層人士。

第3位 渋谷區(qū) - 平均年收1072.8萬日元

除了是年輕人文化的中心，澀谷也已成為科技企業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司的聚集地。廣尾、松濤等高級住宅區(qū)的存在，顯著拉高了整體平均收入。

第4位 中央?yún)^(qū) - 平均年收780.9萬日元

銀座、日本橋等傳統(tǒng)高端商業(yè)區(qū)坐落于此，高額消費與高級住宅相輔相成，吸引了眾多富裕階層。

第5位 目黒區(qū) - 平均年收716.8萬日元

以自由之丘、中目黑等時尚街區(qū)聞名，擁有良好的居住環(huán)境和教育資源，深受富裕家庭青睞。

這五個區(qū)的平均年收入，均已大幅超過日本正社員約530萬日元的平均水平。其中，排名第一的港區(qū)，平均年收入更是全國平均水平的約2.6倍。

1.37億日元的房價，對“他們”來說貴嗎？

當(dāng)我們把東京23區(qū)平均1.37億日元的房價，與上述高收入?yún)^(qū)的平均年收入放在一起看時，會得出一個有趣的對比：

以港區(qū)居民平均年收入1397萬日元計算，購買一套均價公寓所需時間約為9.8年（未考慮稅收、生活支出及貸款利息等因素，僅為簡單計算）。

而對于千代田區(qū)居民（平均年收入1121萬日元）而言，這個數(shù)字約為12.3年

相比之下，日本全國正社員若要購買同樣價格的房產(chǎn)，則需要不吃不喝工作超過26年

這樣的對比揭示了一個現(xiàn)實：東京核心區(qū)的高房價，在很大程度上是由其內(nèi)部的高收入群體所支撐和定義的。對于那些站在收入金字塔頂端的人群而言，當(dāng)前的房價或許仍在他們的承受范圍之內(nèi)，或是其資產(chǎn)配置中的一部分。

光環(huán)之下：被平均掩蓋的撕裂感

然而，“平均”二字背后，往往掩蓋了真實生活的多樣性。

即便是在港區(qū)，收入分布也遠非均勻。高級住宅區(qū)與普通公寓并存，企業(yè)高管與普通職員共處。那些被平均收入“代表”了的普通上班族，面對區(qū)內(nèi)動輒數(shù)億日元的高級公寓，感受可能更多是遙不可及。

而對于大多數(shù)生活在東京其他區(qū)域、年收入在平均水平甚至以下的家庭來說，1.37億日元的房價早已與他們的現(xiàn)實生活脫節(jié)。他們面臨的，是在不斷上漲的房租與日益延長的通勤時間之間做出權(quán)衡，是在核心區(qū)置業(yè)夢想與郊區(qū)相對可負擔(dān)房價之間的妥協(xié)。

房價與收入的對比，清晰地勾勒出東京社會日益擴大的經(jīng)濟分化。核心區(qū)成為高收入者爭奪的“資產(chǎn)堡壘”，而普通工薪階層則被不斷推向更遠的郊外。

誰在購買？投資邏輯與居住邏輯的分野

除了真正自住的高收入者，東京高端房產(chǎn)市場的買家還包括另一類重要群體：投資者

對于國內(nèi)外的投資者而言，東京核心區(qū)的房產(chǎn)不僅被視為抵御通脹的硬資產(chǎn)，也承載著對日元匯率、日本經(jīng)濟以及城市未來地位的長期看好。他們的購買決策更多基于投資回報、資產(chǎn)保值和全球資產(chǎn)配置的邏輯，而非簡單的“收入與房價比”。

這使得東京高端房地產(chǎn)市場在一定程度上脫離了本地居民的購買力基本面，形成了一個由全球資本和高凈值人群共同參與的價格體系。

東京23區(qū)平均年收排名

依據(jù)日本總務(wù)省《令和5年度課稅標(biāo)準(zhǔn)額分級所得稅額調(diào)查》，通過應(yīng)稅所得總額除以納稅人數(shù)計算得出。

東京1.37億日元的平均房價，在港區(qū)1397萬日元的平均年收入映襯下，似乎顯得“合理”。但這種“合理”，只存在于這座城市收入金字塔的頂端。

對于大多數(shù)生活在東京的人來說，這個數(shù)字所代表的，是不斷被推高的生活門檻、日益固化的居住分層，以及一個越來越清晰的現(xiàn)實：在這座國際大都市，擁有一個“家”的夢想，正與普通人的收入水平漸行漸遠。

當(dāng)房產(chǎn)越來越像專屬于富裕階層的“奢侈品”而非大眾的“必需品”，東京的城市肌理與社會結(jié)構(gòu)，也正在經(jīng)歷一場靜默而深刻的改變。