從兩萬到一百六：一套頂層復(fù)式房的57輪競價(jià)，揭開了中國海景房泡沫破裂后最真實(shí)的傷疤。

2026年4月，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)上一場持續(xù)了57輪的競價(jià)，將山東威海乳山市銀灘旅游度假區(qū)再次推上輿論的風(fēng)口浪尖。一套標(biāo)注為“195平方米、5室3廳復(fù)式”的海景房，以10,088元的起拍價(jià)亮相，最終落槌價(jià)停在15,688元。

按不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上登記的97.94平方米產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算，這套房子的成交單價(jià)約為每平方米160元——僅相當(dāng)于兩杯精品咖啡的價(jià)格。即便算上買家需承擔(dān)的雙方稅費(fèi)，實(shí)際單價(jià)也不過五六百元。而在十五年前，同一片海岸線上的新房售價(jià)，曾一度沖上每平方米兩萬元。

這不是孤例。2025年，銀灘曾一次性掛出216套海景房“1元起拍”。這片被譽(yù)為“天下第一灘”的沙灘上，正在上演中國房地產(chǎn)市場最劇烈、也最無聲的價(jià)值坍縮。

從“黃金海岸”到“海邊鶴崗”：二十年樓市輪回

乳山銀灘的故事，始于本世紀(jì)初的房地產(chǎn)狂潮。

這片位于山東半島東南端、綿延21公里的潔白沙灘，因其平緩開闊、沙質(zhì)細(xì)膩，曾被原國家旅游局評為國家AAAA級旅游度假區(qū)。2005年前后，伴隨著分時(shí)度假、養(yǎng)老地產(chǎn)概念的興起，來自全國各地的看房大巴滿載著對“面朝大?！鄙畛錆M憧憬的內(nèi)陸購房者，駛?cè)脒@座曾經(jīng)寧靜的膠東小城。

彼時(shí)的宣傳語極具誘惑力：“一線海景房，總價(jià)8萬起”“買了就能出租，年回報(bào)率8%”“拎包入住，養(yǎng)老過冬首選”。在缺乏有效監(jiān)管的年代，來自北京、天津、上海、河北的退休職工、中產(chǎn)家庭，幾乎是搶購式地簽下了購房合同。

高峰時(shí)期，銀灘的房地產(chǎn)開發(fā)量驚人。沿著長江路、銀金大道兩側(cè)，數(shù)以百計(jì)的住宅小區(qū)拔地而起，名字里無一例外地帶著“?！薄熬啊薄盀场薄皩m”字樣。房價(jià)從2005年的每平方米兩三千元，一路飆升至2010年前后的近兩萬元。

然而，潮水退去的速度比漲潮時(shí)更快。

缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、冬季濕冷且無集中供暖、醫(yī)療教育資源匱乏、旅游季節(jié)性極強(qiáng)……這些硬傷在海景房投資熱情降溫后迅速暴露。當(dāng)年承諾的出租回報(bào)化為泡影，冬季的銀灘宛如空城，亮燈率不足一成。大批房產(chǎn)既租不出去，也賣不掉，淪為業(yè)主手中每年仍需繳納物業(yè)費(fèi)的“燙手山芋”。

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)近期的一份非公開報(bào)告顯示，銀灘目前的房地產(chǎn)市場供需比已高達(dá)18:1，二手房掛牌量激增而成交寥寥，空置率超過90%。社交媒體上，“銀灘五萬一套海景房無人問津”的視頻屢見不鮮。這座曾經(jīng)的“東方夏威夷”，被網(wǎng)友戲稱為“海邊鶴崗”。

萬元復(fù)式房的真相：一場精算過的“數(shù)字游戲”

回到引發(fā)此次關(guān)注的“195平米復(fù)式房萬元起拍”事件，這看似是普通買家的撿漏良機(jī)，實(shí)則是一場由拍賣公司與房主精心策劃的營銷“陽謀”。

涉事房源位于銀灘西部的“海之夢”小區(qū)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該房源屬于資產(chǎn)處置類拍賣，而非法院強(qiáng)制執(zhí)行的司法拍賣。這意味著，其背后不存在強(qiáng)制清償債務(wù)的壓力，更像是一次披著拍賣外衣的二手房推廣。

拍賣頁面信息顯示，房屋所在樓層為6層頂層，且沒有電梯。對于以中老年為主的銀灘購房群體而言，每日攀爬六層樓幾乎是不可能完成的任務(wù)。更為致命的是，這套位于北方沿海城市的房子沒有接入集中供暖。這意味著冬季若想居住，195平米的空間需依靠空調(diào)或電暖器維持溫度，單月電費(fèi)可能高達(dá)數(shù)千元。

此外，“195平米”的宣傳面積亦存在嚴(yán)重誤導(dǎo)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明確登記建筑面積為97.94平方米，其余近百平米均為頂層附帶的閣樓和露臺(tái)，屬于無法計(jì)入產(chǎn)權(quán)的“贈(zèng)送面積”。在二手房交易和抵押貸款中，這部分面積并無實(shí)際價(jià)值。

即便如此，以產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算160元/平方米的單價(jià)仍低得令人咋舌。但參與競拍的買家需要額外承擔(dān)的隱性成本不容忽視：除了成交總價(jià)，買家還需支付買賣雙方的全部稅費(fèi)（契稅、個(gè)人所得稅、增值稅等）。按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的評估價(jià)計(jì)算，這筆費(fèi)用約在3萬至5萬元之間。換言之，這位看似花了一萬五千多元“撿漏”的競得者，實(shí)際支出至少需要準(zhǔn)備6萬至8萬元，方能真正完成過戶入住。

更值得警惕的是，非司法拍賣標(biāo)的在產(chǎn)權(quán)交割環(huán)節(jié)的法律保障遠(yuǎn)弱于法拍房。一旦出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛、隱性共有權(quán)人主張權(quán)利或長期租賃協(xié)議（如“買賣不破租賃”），買家將陷入漫長且代價(jià)高昂的維權(quán)泥潭。

困在銀灘的人：一位北京退休職工的十年堅(jiān)守

“說實(shí)話，這價(jià)格讓我心里堵得慌?！?/p>

65歲的北京退休職工王建國（化名）在電話里對記者嘆氣。2012年，他以每平方米6800元的價(jià)格，在銀灘購買了一套82平米的兩居室，總價(jià)約56萬元。算上裝修和家具，投入超過70萬。

“那時(shí)候售樓處人山人海，銷售說買了就是賺，每年夏天托管給酒店能分紅。我尋思著退休后來住半年，冬天回北京?！蓖踅▏貞浀?。

現(xiàn)實(shí)給了他沉重一擊。托管酒店的承諾兩年后便不了了之。由于銀灘缺乏全年穩(wěn)定的旅游客流，大部分酒店式公寓僅在七八兩月有入住率。王建國的房子一年中有十個(gè)月處于空置狀態(tài)。2018年，他曾嘗試將房子掛牌出售，掛牌價(jià)從最初的55萬一路下調(diào)至30萬、20萬，直到去年掛出12萬，依然沒有接到一個(gè)真正的看房預(yù)約。

“物業(yè)費(fèi)每年一千出頭，雷打不動(dòng)要交。不交吧，怕房子更沒人管；交吧，這錢就是純虧?！蓖踅▏缃竦南敕ㄊ?，如果有人愿意出五萬塊，他二話不說立刻過戶，“就當(dāng)買斷煩惱”。

王建國的遭遇并非個(gè)案。在銀灘，像他這樣被套牢的外地業(yè)主數(shù)以萬計(jì)。他們構(gòu)成了中國房地產(chǎn)黃金時(shí)代最末端、也最無力的一群參與者。他們的資產(chǎn)縮水幅度之大、變現(xiàn)之難，遠(yuǎn)超大多數(shù)人的想象。

觀察與反思：當(dāng)房產(chǎn)回歸“消費(fèi)品”

乳山銀灘的萬元房價(jià)，是一面棱鏡，折射出中國樓市告別普漲時(shí)代后的殘酷分化。

在過去二十年的城市化進(jìn)程中，“買房致富”的神話深入人心。房產(chǎn)被賦予了遠(yuǎn)超居住功能的金融屬性和財(cái)富象征。然而，當(dāng)人口紅利消退、經(jīng)濟(jì)增長換擋、區(qū)域分化加劇，那些缺乏真實(shí)人口和產(chǎn)業(yè)支撐的“文旅地產(chǎn)”“康養(yǎng)大盤”，率先褪去了投資品的外衣，裸露出作為消費(fèi)品乃至負(fù)資產(chǎn)的本質(zhì)。

山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院一位不愿具名的教授在接受采訪時(shí)指出：“銀灘現(xiàn)象并非孤立的泡沫破裂。從海南的個(gè)別市縣，到云南、廣西的一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，都面臨著類似的困境。這警示我們，房子的根本價(jià)值不在于窗外的風(fēng)景有多美，而在于腳下的土地能提供多少就業(yè)機(jī)會(huì)、教育資源和醫(yī)療保障?！?/p>

對于普通購房者而言，銀灘的故事帶來最樸素的教訓(xùn)或許是：當(dāng)一件資產(chǎn)的價(jià)格低到令人難以置信時(shí)，需要的不是沖動(dòng)，而是追問——誰在賣？為什么賣？我買了之后，還能賣給誰？

截至發(fā)稿時(shí)，那套以15688元成交的復(fù)式房仍在辦理交割手續(xù)。而銀灘的二手交易平臺(tái)上，仍有數(shù)千套掛著“急售”“低價(jià)”“可議”標(biāo)簽的房源，在潮濕的海風(fēng)中，等待著下一個(gè)或許永遠(yuǎn)不會(huì)出現(xiàn)的買家。

陽光、沙灘和海浪依然免費(fèi)，但為這片風(fēng)景付出的代價(jià)，有人用二十年才真正算清。

（文中王建國為化名）