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引言：一場“家庭合作購房”為何演變成百萬賠償？

母親與大兒子出資，借用小兒子的限價房資格買房，約定未來按出資比例共有。多年后房屋大幅升值，小兒子卻拒絕履約。當(dāng)親情遇上政策紅線，這份“家庭協(xié)議”能否得到法律保護(hù)？

本案中，法院明確指出：借名購買限價商品房，損害社會公共利益，合同無效。但即便合同無效，實際出資人仍可主張返還本金及合理信賴?yán)鎿p失。最終，法院判決名義購房人及其配偶連帶返還全部購房款及相關(guān)稅費，并賠償房屋增值損失150萬元。

這起案件為所有試圖“借名買保障房”的家庭敲響警鐘，也為實際出資人提供了維權(quán)路徑。

一、案情還原：借名買房，全家簽字，卻因政策踩雷

本案當(dāng)事人關(guān)系如下：

林秀蘭（化名）：母親，原告；

林偉（化名）：大兒子，原告；

林強（化名）：小兒子，被告；

周敏（化名）：林強之妻，被告；

林浩（化名）：林強之子，第三人。

2012年，林強具備購買限價商品房資格。林秀蘭與林偉因無購房資格，便與林強協(xié)商：由他們?nèi)~出資，以林強名義購買一號房屋（總價86萬余元），待房屋滿五年可上市后出售，收益按出資比例分配。

2012年8月，林強與甲公司簽訂購房合同，購得一號房屋。全部房款、契稅、維修基金等均由林秀蘭、林偉支付，共計約91.7萬元。房屋交付后，一直由林秀蘭居住使用。

2015年1月，全家五口人（包括周敏、林浩）共同簽署《共同出資購房協(xié)議》，明確：

房屋實際由林秀蘭、林偉出資；

林強僅為名義購房人；

待房屋可上市，須配合過戶或出售；

若違約，需返還全部款項+四倍利息+房屋升值差價。

2015年3月，房屋產(chǎn)權(quán)登記至林強名下。

然而，當(dāng)房屋滿足上市條件后，林強卻拒絕履約。林秀蘭、林偉無奈起訴，要求返還全部出資并賠償400萬元信賴?yán)鎿p失。

林強當(dāng)庭表示：“房子確實是他們出的錢，我同意他們的請求�！�

但其妻子周敏堅決反對，稱：

協(xié)議違反限價房政策，應(yīng)屬無效；

出資應(yīng)視為贈與或無息借款；

自己未參與決策，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；

反而是自家保障房資格被占用，才是受害者。

二、法院如何認(rèn)定？三大關(guān)鍵點決定勝負(fù)

1. 協(xié)議性質(zhì)：名為“共同出資”，實為“借名買房”

法院查明：林強一家未出一分錢，房屋由出資方占有使用，且出資人不具備購房資格。因此，該協(xié)議本質(zhì)是借名購買限價商品房。

2. 合同效力：損害公共利益，依法無效

限價房是政府為保障中低收入家庭住房需求而設(shè)的政策性住房，具有社會保障屬性。借名購買行為規(guī)避了資格審核，破壞了公平分配秩序，損害社會公共利益，故協(xié)議無效。

3. 責(zé)任承擔(dān)：雖合同無效，但過錯方需賠償損失

根據(jù)《民法典》規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)返還；有過錯的一方應(yīng)賠償對方損失。

法院認(rèn)為：

林秀蘭、林偉明知政策仍出資，存在過錯，不支持利息主張；

但林強作為名義購房人，配合借名，亦有過錯；

房屋現(xiàn)已升值至480萬元，酌情支持150萬元增值損失賠償；

因房屋系婚姻存續(xù)期間取得，周敏作為配偶，承擔(dān)連帶責(zé)任；

裝修費雖由出資方支付，但房屋由對方保留，酌定補償5000元；

物業(yè)、供暖等使用費用，由實際使用人承擔(dān)，不予返還。

三、判決結(jié)果：出資人獲賠超240萬元

法院最終判決：

林強、周敏連帶返還購房款862,393.6元、契稅8,623.94元、登記費80元、專項維修資金17,672元；

連帶賠償裝修損失5,000元、房屋增值損失1,500,000元；

總獲賠金額：約240萬元，遠(yuǎn)高于原始出資，有效彌補了出資人的信賴?yán)鎿p失。

四、律師點評：此案的三大警示與啟示

? 警示一：限價房、經(jīng)適房等保障房嚴(yán)禁借名購買

此類房屋帶有公共福利性質(zhì)，借名行為不僅合同無效，還可能面臨行政處罰。

? 警示二：即使全家簽字，也不能對抗國家政策

家庭內(nèi)部協(xié)議不能凌駕于法律法規(guī)之上，尤其涉及公共資源分配時。

? 啟示：合同無效≠血本無歸

雖然借名協(xié)議無效，但法院仍會根據(jù)過錯比例和實際損失，判令返還本金并賠償合理增值損失，保護(hù)善意出資人。

給您的建議：

切勿嘗試借名購買保障性住房；

如已發(fā)生類似情況，保留完整出資憑證（銀行流水、付款記錄）；

盡早通過法律途徑主張權(quán)利，避免損失擴大；

涉及家庭重大財產(chǎn)安排，務(wù)必提前咨詢專業(yè)房產(chǎn)律師。

結(jié)語

法律既維護(hù)政策底線，也兼顧實質(zhì)公平。本案中，法院在否定借名行為合法性的同時，也通過損失賠償機制，對實際出資人的合理期待給予了保護(hù)。這提醒我們：守法是前提，證據(jù)是保障，專業(yè)是關(guān)鍵。

【本文由房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊撰寫，旨在分享專業(yè)見解，不構(gòu)成具體法律建議。如您有類似法律問題，歡迎聯(lián)系我們進(jìn)行一對一咨詢。】

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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