昨天統(tǒng)計(jì)局公布了一系列數(shù)據(jù)，超出預(yù)期。

　　最重要的數(shù)據(jù)是GDP，萬(wàn)得一致預(yù)期為4.89%，實(shí)際5.0%，超出預(yù)期。

　　但比起實(shí)際GDP增速超預(yù)期的，我認(rèn)為更重要的，是我們首次觀察到通縮有結(jié)束的跡象，那就是名義GDP，開(kāi)始顯露出超過(guò)實(shí)際GDP的跡象。

　　如上圖，橙色線為名義GDP增速，藍(lán)色線為實(shí)際GDP增速，本季度已經(jīng)開(kāi)始顯露出超越的跡象。如下圖是具體的數(shù)字：

　　可以看到，本季度名義GDP數(shù)據(jù)突發(fā)跳升，在一個(gè)季度內(nèi)從3.85%突然增長(zhǎng)至4.94%，創(chuàng)下三年來(lái)的最高值，距離實(shí)際GDP的差距只有0.06%，預(yù)計(jì)下個(gè)季度可以實(shí)現(xiàn)反超。

　　在這里我給新讀者稍微解釋下為什么我們把名義GDP超出實(shí)際GDP視作通縮結(jié)束的標(biāo)志：

　　名義GDP，你可以看作是一家工廠的銷售額；

　　實(shí)際GDP，你可以看作是一家工廠的產(chǎn)量；

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的都是實(shí)際GDP，因?yàn)橹挥挟a(chǎn)量才代表 真實(shí) 生產(chǎn)力；但股市，樓市，居民則更加關(guān)注的是名義GDP，因?yàn)檫@代表到手的票子。

　　當(dāng)名義GDP增速高于實(shí)際GDP ，說(shuō)明銷售額增長(zhǎng)比產(chǎn)量快，那么可以得出結(jié)論：物價(jià)在上漲，經(jīng)濟(jì)處于通脹；

　　反之，名義GDP增速低于實(shí)際GDP，則物價(jià)在下跌，經(jīng)濟(jì)處于通縮。

　　為什么通脹通縮不看CPI？

　　這是因?yàn)镃PI實(shí)際上是打包了一籃子居民生活日用品，并人為的給予了權(quán)重，比如CPI中豬肉的權(quán)重就很大。

　　但我們觀察通縮是否結(jié)束，立足點(diǎn)實(shí)際上是居民收入，也就是全國(guó)的GDP，其背后所有產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)格漲了，那么生產(chǎn)這些產(chǎn)品的打工人的收入才會(huì)上漲。

　　好了，說(shuō)完了我們觀察到的跡象，我們?cè)賮?lái)說(shuō)樓市。

　　我在去年夏天，曾提到過(guò)樓市要實(shí)現(xiàn)觸底，有三個(gè)關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)基本面數(shù)據(jù)必須先得到滿足，然后我們才需要開(kāi)始跟蹤樓市的觸底。

　　我們來(lái)復(fù)盤下三個(gè)基本面數(shù)據(jù)。

　　1 PPI是否轉(zhuǎn)正？

　　結(jié)論：2026年3月實(shí)現(xiàn)首次轉(zhuǎn)正。

　　2 名義GDP是否逆轉(zhuǎn)實(shí)際GDP

　　結(jié)論：2026年一季度尚未實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，但已經(jīng)比較接近。

　　3 滬深300營(yíng)收是否轉(zhuǎn)正

　　滬深300代表A股最大的300家公司，如果300家公司的總體收入是下滑的，那么在其中的打工人，收入就不可能上漲。

　　而滬深300在過(guò)去幾年，一直是營(yíng)收負(fù)增長(zhǎng)，直到2025年三季度，我們首次觀察到滬深300的營(yíng)收增速轉(zhuǎn)正（點(diǎn)擊：）。

　　那么這種營(yíng)收增長(zhǎng)，是否能持續(xù)，我們可以再看一季報(bào)。一季報(bào)披露的完成時(shí)點(diǎn)是4月30號(hào)，我會(huì)在兩周之后，統(tǒng)計(jì)滬深300的營(yíng)收增速并做公布。

　　如果一季報(bào)的營(yíng)收增速高于去年三季度，營(yíng)收繼續(xù)上升，那么基本可以判斷企業(yè)基本面已經(jīng)越過(guò)拐點(diǎn)向上。

　　我過(guò)去說(shuō)過(guò)，這三個(gè)指標(biāo)不轉(zhuǎn)正，就不考慮樓市觸底的可能。現(xiàn)在既然趨于轉(zhuǎn)正，我們就 開(kāi)始要把 樓市的觸底作為未來(lái)的一個(gè)觀察重點(diǎn)納入到我們的觀察體系中來(lái)。

　　不過(guò)，在這里我不得不說(shuō)的是，在三個(gè)基本面數(shù)據(jù)即將全面轉(zhuǎn)正的當(dāng)下，依然還存在不可忽視的不利因素。

　　主要在于，推動(dòng)PPI轉(zhuǎn)正和名義GDP上升的，成本端可能占據(jù)了不小的影響。

　　證據(jù)有兩個(gè)：

　　第一，在本季度名義GDP跳升的同時(shí)，產(chǎn)能利用率在下滑。

　　第二，居民的消費(fèi)增速同比去年回落

　　比如，今年3月是1.7%，一季度累計(jì)是2.4%，而去年一季度累計(jì)是4.6%。

　　產(chǎn)能利用率和消費(fèi)總額增速，均指向居民需求，也就是說(shuō)，物價(jià)并非完全因?yàn)榫用竦男枨罄瓌?dòng)而上漲，而是成本上升占據(jù)了相當(dāng)?shù)囊蛩?，特別是輸入性的成本上升。

　　猜測(cè)是AI爆發(fā)帶來(lái)的芯片價(jià)格，銅價(jià)格的上漲，以及戰(zhàn)爭(zhēng)帶來(lái)的原油價(jià)格上漲。

　　一般來(lái)說(shuō)，通脹的重要意義，在于它對(duì)需求者來(lái)說(shuō)是價(jià)格，但對(duì)生產(chǎn)者來(lái)說(shuō)則是收入。

　　比如包子漲價(jià)對(duì)于需求者來(lái)說(shuō)是價(jià)格上漲，但對(duì)于賣包子的人，則是收入上漲。

　　而通脹的意義，在于全社會(huì)的價(jià)格上漲會(huì)帶來(lái)所有生產(chǎn)者的收入上漲，而所有生產(chǎn)者拿著提升后的收入去競(jìng)相買房，有利于推升房?jī)r(jià)。

　　或者我們更準(zhǔn)確的說(shuō)，房?jī)r(jià)不是在抗通脹，而是在抗居民收入。

　　從這個(gè)視角，我們觀察到PPI轉(zhuǎn)正和名義GDP跳升，代表逐漸擺脫通縮，這是好事，但其中可能有相當(dāng)?shù)牟糠譃槌杀就苿?dòng)。

　　比如，輸入性的原油價(jià)格上漲可能會(huì)導(dǎo)致物流公司的成本上升從而推動(dòng)貨運(yùn)價(jià)格上漲，但貨車司機(jī)的收入?yún)s不一定上漲。

　　綜上，基于樓市觸底的前提條件，也就是經(jīng)濟(jì)基本面三大要素的接近全面轉(zhuǎn)正，根據(jù)投資紀(jì)律，我認(rèn)為需要把房?jī)r(jià)觸底納入到觀察體系中，但由于成本推動(dòng)的因素可能性較高。建議在觀察樓市觸底的過(guò)程中，依然保持謹(jǐn)慎或保守的態(tài)度。

　　我們回到樓市一線，目前全國(guó)所有城市中，基本面最好的是上海，唯一一個(gè)綠中介掛牌均價(jià)上漲的也是上海。

　　從我最近接到的若干知識(shí)星球有關(guān)上海樓市的提問(wèn)中，我能感覺(jué)到買家和置換者的焦慮。

　　因?yàn)榇蠹宜⒌降乃兄薪榕牡亩桃曨l，都在說(shuō)暴漲，說(shuō)幾個(gè)月就能回前高，這個(gè) 本質(zhì)是一種預(yù)期拉動(dòng)，希望你找他們成交可以賺傭金?；谄淅嬲疚?，很難客觀。

　　上面從來(lái)說(shuō)的都是止跌回穩(wěn)，而不是止跌暴漲。

　　我理解焦慮者焦慮的原因，是不了解樓市微觀數(shù)據(jù)和房?jī)r(jià)上漲的相關(guān)性，我們來(lái)略作分析：

　　本輪行情最早是從求是的那篇文章的預(yù)期拉動(dòng)開(kāi)始的，因?yàn)閺奈恼掳l(fā)布后，我們從跌漲比的突變觀察到了市場(chǎng)情緒的轉(zhuǎn)好。

　　但如果要預(yù)測(cè)本輪行情的延續(xù)性，可以觀察上一輪預(yù)期拉動(dòng)，也就是2024年9月底的止跌回穩(wěn)那一波的預(yù)期拉動(dòng)。

　　我們就以中介短視頻一直在說(shuō)的成交量來(lái)切入：

　　由于上海網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，2024年9月底的止跌回穩(wěn)預(yù)期拉動(dòng)，體現(xiàn)在樓市網(wǎng)簽上的高成交，實(shí)際上是11月，那么3萬(wàn)左右的網(wǎng)簽，維持了3個(gè)月。分別是11月，12月，3月（1~2月為春節(jié)）。

　　那么對(duì)比當(dāng)下，由于預(yù)期拉動(dòng)在小陽(yáng)春前后，所以是預(yù)期+政策+小陽(yáng)春的三重利好推動(dòng)，導(dǎo)致3月的網(wǎng)簽量同比去年3月有6%的增長(zhǎng)。

　　但這種對(duì)比不公平，因?yàn)槿ツ晷￡?yáng)春之前，已經(jīng)消耗了3個(gè)月的需求（節(jié)前11月，12月都是3萬(wàn)網(wǎng)簽）。

　　所以，對(duì)于今年，如果4月和5月也能達(dá)到3萬(wàn)左右，那么才和上一輪大體持平。

　　所以，對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，可以先觀察3萬(wàn)左右的網(wǎng)簽量是否能維持三個(gè)月再說(shuō)。

　　那么，要達(dá)成房?jī)r(jià)明顯上漲，3萬(wàn)左右的網(wǎng)簽量需要維持幾個(gè)月呢？

　　從2020年的經(jīng)驗(yàn)看，是6個(gè)月（2020.4~2020.9），金九銀十開(kāi)始有價(jià)格明顯上漲，年底達(dá)到高峰（12月為4萬(wàn)網(wǎng)簽，1月是4.7萬(wàn)網(wǎng)簽）。

　　所以，對(duì)于公眾號(hào)的讀者，如果是要自住買房，那么隨時(shí)可買。如果特別關(guān)注保值增值，從確定性角度，至少觀察3個(gè)月，如果3個(gè)月后成交量維持在3萬(wàn)上方，那么可以考慮開(kāi)始看房，準(zhǔn)備起來(lái)了。

　　對(duì)于知識(shí)星球的讀者，無(wú)需每天跟蹤微觀數(shù)據(jù)，直接看我每周發(fā)布在星球的樓市周報(bào)分析的結(jié)論就行，我會(huì)跟蹤微觀數(shù)據(jù)并給出結(jié)論，不會(huì)讓大家踏空樓市。

　　我們最后總結(jié)下全文。

　　1 基于PPI，名義GDP，滬深300營(yíng)收（滬深300一季度營(yíng)收統(tǒng)計(jì)結(jié)果月底于知識(shí)星球發(fā)布）的趨于轉(zhuǎn)正，我們需要把樓市觸底回穩(wěn)納入到觀察體系中，從投資角度跟蹤微觀數(shù)據(jù)，以避免錯(cuò)過(guò)樓市底部的最佳擊球點(diǎn)。

　　2 由于居民消費(fèi)和開(kāi)工率等數(shù)據(jù)回落，本輪價(jià)格上漲不完全是需求拉動(dòng)因素導(dǎo)致，因此在觀察樓市觸底過(guò)程中，保持謹(jǐn)慎和保守的態(tài)度。

　　3 全國(guó)樓市可先看上海，對(duì)于輿論一直在說(shuō)的成交量，可先看3萬(wàn)的網(wǎng)簽量是否能維持三個(gè)月，星球同學(xué)可直接看我每周一發(fā)布的樓市周報(bào)分析。

　　全文完。既然已經(jīng)看到這里，請(qǐng)隨手點(diǎn)個(gè)贊和“在看”吧。

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