導(dǎo)讀：在企業(yè)拆遷補(bǔ)償爭(zhēng)議中，無(wú)證房屋面積是否一律不予認(rèn)定，是企業(yè)主最為關(guān)切的核心問(wèn)題之一。許多企業(yè)因歷史原因，廠房、倉(cāng)庫(kù)等經(jīng)營(yíng)性房屋未取得完整的產(chǎn)權(quán)證書或建設(shè)審批手續(xù)。征收實(shí)踐中，征收方往往以“無(wú)證”為由，將此類房屋一律認(rèn)定為違法建筑，不予補(bǔ)償或僅給予象征性補(bǔ)助，嚴(yán)重侵害企業(yè)的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。然而，無(wú)證房屋并不等同于違法建筑，尤其是因歷史原因形成的無(wú)證房屋，其無(wú)證的過(guò)錯(cuò)不能歸因于房屋產(chǎn)權(quán)人。

1、無(wú)證房屋不等同于違法建筑的法律辨析

在征收補(bǔ)償中，無(wú)證房屋與違法建筑是兩個(gè)性質(zhì)不同的法律概念。無(wú)證房屋是指未取得產(chǎn)權(quán)證書或建設(shè)審批手續(xù)的房屋，其可能因歷史原因、政策變遷、審批程序滯后等客觀因素而形成；違法建筑則是指違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自建設(shè)且無(wú)法采取改正措施消除影響的建筑。

最高人民法院在相關(guān)判例中明確指出：在房屋征收過(guò)程中，對(duì)因歷史原因形成的沒(méi)有建設(shè)審批手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證照的房屋，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在征收之前依法予以甄別，作出處理，不能簡(jiǎn)單將無(wú)證房屋一律認(rèn)定為違法建筑，不予征收補(bǔ)償。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。這一規(guī)定明確了征收機(jī)關(guān)對(duì)無(wú)證房屋負(fù)有調(diào)查、認(rèn)定的法定職責(zé)，而非簡(jiǎn)單以“無(wú)證”為由不予補(bǔ)償。

2、無(wú)證房屋認(rèn)定的政策規(guī)定

根據(jù)相關(guān)政策，無(wú)證房屋能否獲得補(bǔ)償，取決于其建造年代和歷史成因。對(duì)于無(wú)證房屋的認(rèn)定，通常以法律法規(guī)頒布實(shí)施的時(shí)間節(jié)點(diǎn)為依據(jù)，區(qū)分不同時(shí)期建筑的合法性認(rèn)定條件，體現(xiàn)了“尊重歷史、實(shí)事求是”的原則。具體而言，1984年《城市規(guī)劃條例》實(shí)施前建造的建筑，雖無(wú)證但可按合法建筑補(bǔ)償。2002年8月15日前建造的住宅房屋，在特定條件下可獲得補(bǔ)償。2002年8月15日至2007年8月14日期間建造的房屋，系被征收人在本市集體土地上唯一住房的，可獲得一定比例的補(bǔ)償。

在集體土地上房屋征收中，按照《集體土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》的規(guī)定，人均最多60平方米有效面積，計(jì)算有效面積后的剩余面積不予補(bǔ)償，已辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《農(nóng)房建筑執(zhí)照》的除外。對(duì)于已劃入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋，參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被征收人有權(quán)請(qǐng)求按照實(shí)際面積進(jìn)行補(bǔ)償，與人口無(wú)關(guān)。

3、最高人民法院關(guān)于無(wú)證房補(bǔ)償?shù)牟门幸?guī)則

最高人民法院通過(guò)系列判例，為無(wú)證房屋補(bǔ)償確立了重要的裁判規(guī)則：

第一，行政機(jī)關(guān)對(duì)無(wú)證房屋負(fù)有調(diào)查認(rèn)定的義務(wù)。在房屋征收決定作出前，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，對(duì)認(rèn)定為合法的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。征收方不能以房屋無(wú)證為由，不履行調(diào)查認(rèn)定程序即徑行認(rèn)定為違法建筑。

第二，因歷史原因形成的無(wú)證房屋，應(yīng)當(dāng)參照合法建筑補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。最高人民法院明確，國(guó)有土地上房屋征收范圍內(nèi)被征收房屋未經(jīng)登記，但符合特定歷史時(shí)期條件的，可參照合法建筑補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。因歷史原因?qū)е碌姆课轃o(wú)證或證件不齊全的房屋，其無(wú)證過(guò)錯(cuò)不能歸因于房屋的產(chǎn)權(quán)人，在征收補(bǔ)償時(shí)應(yīng)參照合法房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

第三，在行政機(jī)關(guān)沒(méi)有充分證據(jù)證明無(wú)證房屋屬于違法建筑的情況下，應(yīng)當(dāng)將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償，且行政賠償?shù)捻?xiàng)目、數(shù)額不得少于被征收人通過(guò)合法征收補(bǔ)償程序獲得的行政補(bǔ)償項(xiàng)目、數(shù)額。

4、被征收企業(yè)無(wú)證房屋面積認(rèn)定的維權(quán)建議

對(duì)于面臨拆遷的企業(yè)而言，在無(wú)證房屋面積認(rèn)定爭(zhēng)議中應(yīng)當(dāng)注意以下要點(diǎn)：

第一，收集房屋建造年代的證明材料。包括航拍圖、歷史照片、水電費(fèi)繳納記錄、施工合同、建筑材料采購(gòu)憑證等，證明房屋的建造時(shí)間，以確定是否屬于歷史遺留建筑。

第二，收集能夠證明房屋權(quán)屬來(lái)源的證明材料。包括土地使用權(quán)證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、村委會(huì)出具的居住證明、購(gòu)房合同及付款憑證等。對(duì)于購(gòu)房者，若能證明其是合法的集體成員且合同有效，補(bǔ)償將歸購(gòu)房者所有。

第三，向征收實(shí)施部門申請(qǐng)對(duì)無(wú)證房屋進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定。如征收方未履行調(diào)查認(rèn)定程序即認(rèn)定為違法建筑，被征收人應(yīng)當(dāng)提出書面異議，要求其履行法定職責(zé)。被征收人對(duì)認(rèn)定意見不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。

第四，積極收集和保存證據(jù)，包括征收方對(duì)無(wú)證房屋的認(rèn)定文書、現(xiàn)場(chǎng)照片、證人證言等，作為后續(xù)維權(quán)的依據(jù)。在行政機(jī)關(guān)沒(méi)有充分證據(jù)證明被拆除的無(wú)證房屋屬于違法建筑的情況下，應(yīng)當(dāng)將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償。

結(jié)語(yǔ)：企業(yè)拆遷補(bǔ)償爭(zhēng)議中，無(wú)證房屋面積并非一律不予認(rèn)定。無(wú)證房屋與違法建筑是兩個(gè)性質(zhì)不同的法律概念，因歷史原因形成的無(wú)證房屋，其無(wú)證的過(guò)錯(cuò)不能歸因于房屋產(chǎn)權(quán)人，在征收補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)參照合法房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

最高人民法院的裁判規(guī)則明確，征收機(jī)關(guān)對(duì)無(wú)證房屋負(fù)有調(diào)查認(rèn)定的法定職責(zé)，不能簡(jiǎn)單以“無(wú)證”為由不予補(bǔ)償。被征收企業(yè)應(yīng)當(dāng)在征收程序中積極主張無(wú)證房屋的補(bǔ)償權(quán)益，收集建造年代的證明材料，要求征收方履行調(diào)查認(rèn)定程序，對(duì)認(rèn)定結(jié)果不服的及時(shí)通過(guò)法定途徑尋求救濟(jì)。