“清零式”裁員后

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@香港置地廣場LANDMARK

連續(xù)四年虧損、負債高企，內地住宅業(yè)務深陷泥潭。

2025年，亞洲老牌地產巨頭香港置地，在內外壓力下被逼至墻角，以一場近乎 “刮骨療毒” 式的戰(zhàn)略與組織變革，實現(xiàn)業(yè)績扭虧。

財報顯示，2025全年，香港置地股東應占溢利達12.63億美元（約98.51億港元），一舉扭轉2024年虧損13.85億美元的頹勢；凈負債同比大降30%至35.77億美元，資本循環(huán)完成2027年目標的90%。

數(shù)字回暖背后，是住宅業(yè)務“清零式”裁員、高管集體下沉、內地城市全線收縮、新加坡資管破局的激進自救。

這場由巨虧倒逼的革命，既是止血，更是賭上未來的孤注一擲。

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四年巨虧后扭虧為盈

賬面回暖藏深層壓力

香港置地，曾陷入長達五年的虧損泥潭。

據官方數(shù)據，2020年虧26.47億港元、2021年虧3.49億港元、2023年虧5.82億港元、2024 年虧損擴大至13.85億美元，僅2022年短暫盈利2.03億港元。

持續(xù)虧損疊加內地住宅庫存減值、香港寫字樓租金下滑，香港置地現(xiàn)金流與資產負債表承壓，“斷臂求生”成為2025年核心命題，成效則體現(xiàn)在年報的方方面面。

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扭虧為盈，股東應占基本溢利漲了12.4%

2025年，香港置地錄得營業(yè)收入14.48億美元，同比下滑27.2%；實現(xiàn)股東應占溢利12.63億美元，而2024年為虧損13.85億美元，實現(xiàn)大幅的扭虧為盈。

可按照最新計算方式，香港置地股東應占基本溢利為4.58億美元，同比下降8%，反映核心商業(yè)運營未完全走出低谷。這一下滑源于香港中環(huán)辦公樓租金的負增長，以及“明日中環(huán)”零售改造工程對短期租金收入的暫時性影響。

不過，若按往期計算標準調整，公司2025年股東應占基本溢利為4.61億美元，同比增長12.4%，建售業(yè)務在快速出清過程中仍為公司貢獻部分利潤。

收入結構上，集團總租金收入達13.49億美元，同比下降2%，這一小幅下降主要受香港市場環(huán)境影響。一方面，香港寫字樓租賃低迷，租金承壓，而香港寫字樓租金占公司總租金收入占比最大；另一方面，中環(huán)置地廣場商場正進行大面積升級，影響了租金收入。不過，由于新加坡辦公室組合的強勁表現(xiàn)，以及內地新開業(yè)商場的貢獻讓租金下滑部分抵消。

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經營未全面好轉，“資產重估+資本處置”托底業(yè)績

雖業(yè)績扭虧為盈，但并不是意味著香港置地經營的全面好轉，而是其“資產重估+資本處置”的結果。

公允值回升托底業(yè)績

2025年，香港置地香港、新加坡核心投資物業(yè)及聯(lián)營公司資產公允值回升，成為扭虧關鍵，而2024年投資物業(yè)重估曾計提較大金額的虧損。

資產處置回血

2025報告期內，香港置地成功完成了36億美元的資本循環(huán)計劃（占2027年以資本循環(huán)回收40億美元目標的90%），其中包括向港交所出售港交所大廈部分樓層、剝離新加坡和馬來西亞的住宅開發(fā)業(yè)務（MCL Land），以及通過設立新加坡中央私募房地產基金（SCPREF）出售濱海灣金融中心三座的部分權益。

隨著資本循環(huán)計劃的有效執(zhí)行，香港置地的債務水平有效降低。2025年，公司的凈負債從2024年底的50.88億美元顯著降至35.77億美元，降幅高達30%；凈負債率（凈負債/股東權益）也從17%降至12%；公司經調整的自由現(xiàn)金流達到8.10億美元，與2024年基本持平。

財務狀況穩(wěn)企，為香港置地捕捉新的增長機遇做好了資金準備。香港置地主席John Witt在財報中提到，將會運用資本循環(huán)計劃所回收資金的80%用于新增長機會，20%用于回購自身股票。

綜上，漂亮的扭虧數(shù)據，暗藏“被動回暖” 的底色：靠賣資產止血、靠非經常性收益填虧，主業(yè)增長乏力，倒逼香港置地拋棄 “兩條腿走路”，轉向孤注一擲的商業(yè)與資管聚焦。

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戰(zhàn)略劇變斷臂求生

重金押注內地商業(yè)

扭虧的業(yè)績是舊途“止血”的結果，而重金押注內地高線之城核心商業(yè)項目，則是關乎未來生死一役。

01

住宅“清零”裁員，高管下沉商業(yè)一線

2025 年，香港置地對內地住宅業(yè)務實施史無前例的“清零式”裁員，成為行業(yè)震動的標志性事件。兩輪裁員，規(guī)模超2000人，縮減幅度超44%。

此舉之下，香港置地宣告徹底退出開發(fā)賽道。明確“不再投資建售物業(yè)”，10年內通過出售資產籌集100億美元重投商業(yè)地產，其中60億美元通過出售50個項目（主要是住宅）以及部分低效購物中心來籌集；未完工住宅項目外包處理，全面剝離開發(fā)重資產，轉向純商業(yè)運營與資管。

伴隨業(yè)務收縮，其同步啟動“高管下沉、權力前移” 的人事革命，打破港資房企 “總部集權” 傳統(tǒng)。

一方面，核心高管親赴項目操盤。集團董事、資深高管關仕榮（Stuart Grant）辭任集團董事，轉任上海西岸中環(huán)執(zhí)行董事兼行政總裁，專職負責該亞洲最大在建商業(yè)綜合體（180萬㎡）的全周期運營。這位執(zhí)掌集團核心資產多年的老將下沉，標志上海西岸中環(huán)成為內地“一號戰(zhàn)略項目”，集團資源、資本、招商全面傾斜。

另一方面，引入轉型操盤手。2025年初，挖角前萬科集團首席組織官滕櫻君，出任內地業(yè)務戰(zhàn)略轉型首席顧問。滕櫻君曾主導萬科史上最大組織變革，擅長架構精簡與集權管控，助力香港置地推進 “去住宅、強商業(yè)” 的組織重塑。

住宅“清零”，高管下沉商業(yè)一線。香港置地放棄“遙控指揮”，讓決策者扎根上海、重慶等核心項目直接對接集團高管，以大幅提升招商、運營、租戶服務和決策效率，適配內地高線城市復雜商業(yè)業(yè)態(tài)需求。

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守住高端招牌，重金押注內地高線之城

住宅板塊收縮的同時，香港置地聚力商業(yè)。在香港，最核心的壓艙石中環(huán)置地廣場，正在進行一場78億“明日中環(huán)”豪賭；在內地，其收縮非核心城市戰(zhàn)線，重金押注高線之城。

香港：中環(huán)置地廣場，仍是亞洲頂奢mall王者

據財報，香港置地在香港的資產組合，由位于中環(huán)的12座相互連接的頂級商業(yè)樓宇構成，提供450萬平方英尺（約41.81萬㎡）的一級辦公空間和豪華零售空間。此外，該投資物業(yè)組合還包括，地標式文華東方酒店以及少量用于出租的豪華住宅單元。

2025年，香港置地香港零售組合展現(xiàn)出了超強的韌性，盡管年內有超過三分之一的可出租空間處于裝修狀態(tài)，但其租金收入僅較前一年下降了8%至1.76億美元。

其中，最大的“功臣”是亞洲頂奢中環(huán)置地廣場。從運營數(shù)據看，2025年，該項目平均租金上漲了12%，達到236港元/平方英尺/月，增長主要源于新簽約的頂奢品牌旗艦店帶來的正向租金重估，以及長期租約的到期重置。盡管場內部分區(qū)域處于施工狀態(tài)，但意向出租率達到99.4%仍接近滿租，顯示出強大的市場吸引力。

更值得關注的是客戶消費情況，報告期內，中環(huán)置地廣場的整體客戶支出雖較之前一年略有下降，但仍保持在過去十年的第四高位，且超高凈值客群（VIC）客戶支出較2024年增長了8%。

對此，去年末香港置地集團公司香港及澳門首席商場業(yè)務總監(jiān)李國榮曾提及：“置地廣場前100名顧客已創(chuàng)造了超過10億港元的銷售額。”

無疑，在香港置地全面退出住宅開發(fā)、向資管平臺轉型的大棋局中，中環(huán)置地廣場是最核心的壓艙石。目前，這個百年商業(yè)地標正在進行一次史無前例的翻新改造。

2024年6月，香港置地宣布啟動“Tomorrow's CENTRAL”（明日中環(huán)）戰(zhàn)略轉型項目，投資4億美元（約31億港元）全面擴建及升級旗下置地廣場零售物業(yè)組合，打造10個“品牌之家”旗艦地標。

截至2025年末，10個世界級多層旗艦店中已有3個完成開業(yè)，包括2024年開業(yè)的Sotheby's旗艦店，以及2025年下半年開業(yè)的Prada和Saint Laurent旗艦店。

Prada旗艦店是品牌在亞太地區(qū)最大的專賣店，橫跨三層，總面積約1.4萬平方英尺（約1300㎡）。這一旗艦店不僅展示了Prada最新的產品系列，還融入了藝術展覽、文化活動和個性化定制服務，成為品牌與客戶深度互動的平臺。Saint Laurent雙層旗艦店則位于皇后大道中，以其標志性的黑色玻璃幕墻和精心設計的室內空間，成為中環(huán)的新地標。

三家旗艦店的開業(yè)只是“明日中環(huán)”宏大愿景的序幕。進入2026年，置地廣場又迎來了亞洲首家Schiaparelli沙龍式精品店、Miu Miu專門店升級至雙層店重開、Acne Studios全新店鋪。

至所有工程完成后，置地廣場將擁有10個世界級多層旗艦店、超過200家奢侈品零售店和約100家餐飲概念店，形成一個全方位的生活方式目的地。這一系列的改造不僅是物理空間的升級，更是消費體驗的全面提升，可為VIC客戶提供高度個性化的獨特體驗，包括高級訂制服裝、私人餐飲概念、專屬的禮賓服務，以及雙層樓高的貴賓廊等獨家服務。

內地：“雙品牌”并行，瞄準核心CBD

香港置地自2000年進入中國內地市場，歷經“住宅+商業(yè)并行”到“純商業(yè)聚焦”的轉變，當前已在8個核心城市布局15+商業(yè)項目，形成“雙品牌+核心CBD”的布局策略。

2025報告期內，香港置地在中國內地的零售業(yè)務展現(xiàn)出強勁的增長勢頭。來自內地零售組合的總收入達到1.78億美元，同比增長了27%。這一顯著增長主要得益于兩方面：一是南京和重慶的新購物中心相繼開業(yè)，帶來了新的收入來源；二是北京、成都和重慶等地的現(xiàn)有購物中心租金收入也有所提升。

截至2025年底，集團在內地已完成的投資性物業(yè)總估值為33.96億美元，總建筑面積1180萬平方英尺；其中已竣工的零售物業(yè)估值高達24.60億美元，總建筑面積330.1萬平方英尺（約30.67萬㎡）。

//從魔都到金陵，新店雙星登場

上海鑫耀·光環(huán)Live二期：2025年6月27日開業(yè)，該項目位于徐匯濱江核心，聯(lián)動早于2023年開業(yè)的一期“光里”街區(qū)，形成約10萬㎡集購物、文化、藝術與運動于一體的全時段生活中心。

商業(yè)內容方面，項目通過多元業(yè)態(tài)組合，提供全時段體驗。南區(qū)“Beat”聚焦潮流與休閑，引入了上海首家?guī)敉馔鈹[區(qū)的西西弗書店、Grid咖啡（Gucci合作品牌）以及潮玩店“大美術館”，并舉辦了《畫江湖之不良人》十周年特展；東區(qū)“Vibe”主打運動與美食，集合了各類運動品牌，并在B1層打造了名為“Food Feast”的美食集合區(qū)；北區(qū)“Art”擁有整個項目最顯著的地標，由國際建筑大師隈研吾設計的“音宇宙LIVERSE”雙子星劇場，獨特的懸浮形態(tài)神似“鳥巢”，迅速成為社交網絡熱門打卡地，店鋪則引入超大空間的無印良品和美式餐廳Chili's等，構成生活美學場景。

開業(yè)期間，項目成功舉辦了多個高人氣IP活動，包括“線條小狗”全國首展和《崩壞：星穹鐵道》巨型機甲裝置展，吸引了大量客流。此外，項目內規(guī)劃了近2萬平方米的“靈感雨林”生態(tài)綠地，并與相鄰的桂林公園連為一體，強化了自然與商業(yè)的融合。

南京JLC金陵中環(huán)：2025年9月19日在新街口商圈登場。項目商業(yè)面積近9.2萬平方米，由東西兩區(qū)組成（地上8層、地下4層，配備1200席流光車位），將“城市社交客廳”（Urban Living Room）的概念引入南京。

項目成功引入超40%的江蘇或南京首店，包括Christian Louboutin、Yohji Yamamoto、I.T、BAPE STORE?、HARMAY話梅、方所書店及Olé精品超市等。餐飲上，全年引入28家餐飲首店，領跑南京市場，包括OONE CCUP全國首家概念臻選店、Rick Bella華東首店、余時冰室華東首店等高話題性品牌，還密集落地HUN混果汁、小喬回轉壽司、Mokpo·木浦、蘇宴等多家江蘇首進品牌。

開業(yè)期間，項目還舉辦大衛(wèi)·霍克尼藝術快閃、《紅樓回響》數(shù)字藝術通道等文化內容及豐富的互動體驗活動，形成全新拍照打卡點以吸引客流，提升項目熱度。

//2026年華東三場，蓄勢待發(fā)

今年，是香港置地華東新子爆發(fā)期，預料有上海西岸中環(huán)二期商業(yè)部分、南京光環(huán)花園城和杭州光環(huán)夢中心三個重磅項目開業(yè)。

其中，上海西岸中環(huán)最為矚目，該項目是香港置地在內地最大的旗艦中環(huán)項目，項目總開發(fā)體量約180萬㎡，總投資額逾600億人民幣，涵蓋24萬㎡商業(yè)零售、65萬㎡超甲級寫字樓、16萬㎡高端濱水住宅和5萬㎡的2座奢華酒店、超過5萬平方米的文化藝術場館及配套。

目前，二期商業(yè)部分已定于2026年4月底開業(yè)，將帶來一批重磅首店，包括萊德拉之家亞太首店、三宅一生中國首家全系列旗艦店、徠卡之家中國內地首店等。這將是繼鑫耀·光環(huán)Live后，集團在上海打造的又一重要商業(yè)節(jié)點。

此外，南京光環(huán)花園城和杭州光環(huán)夢中心也已進入建設或招商階段，預計均將于2026年開業(yè)，這兩個項目將進一步完善集團在長三角地區(qū)的多層級零售布局。

另悉，2027年，香港置地還有兩個重磅高端項目開業(yè)，包括蘇州首個頂奢商業(yè)綜合體——蘇州中環(huán)廣場，以及與華潤置地合作開發(fā)的旗艦項目——重慶中環(huán)萬象城。

香港置地的2025年劇變，絕非偶然，而是行業(yè)周期、自身失誤、外部壓力三重逼迫的結果。而扭虧為盈，只是第一步。

退出住宅、聚焦商業(yè)的它，正從“傳統(tǒng)地產開發(fā)商”轉型為“亞洲核心城市高端商業(yè)運營商+資產管理平臺”。為擺脫“重資產依賴”，香港置地2025年在新加坡打響資管第一槍，推出首支私募房地產基金SCPREF，開啟“開發(fā)-運營-基金化”的雙輪驅動。

但這場激進自救，仍存隱憂。被逼到懸崖邊，唯有徹底顛覆過去，才能換得新生。

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