封面圖 | 《攀登者》劇照

01

問(wèn)：

馮叔，在您的文章里看到一段話(huà)，「追求理想，重點(diǎn)不在于實(shí)現(xiàn)，而在于過(guò)程。就像爬山，最后你上去了，發(fā)現(xiàn)大家都一樣。都到山頂上了，能有什么不同？不同的是過(guò)程中每個(gè)人的表現(xiàn)。珠峰頂上差不多30平米，登頂?shù)娜嗽谏厦娲粫?huì)兒，拍了照就趕緊往下走。但是，在攀登的路上會(huì)看到各種景象。所以你要敢于為這個(gè)目標(biāo)去攀登，去行走。其實(shí)價(jià)值在這兒。」能舉例講一講嗎？您做過(guò)的事情當(dāng)中，有沒(méi)有過(guò)程比結(jié)果更有意義的？

馮侖：

從2002年到2018年，我曾經(jīng)花了16年時(shí)間，在紐約世貿(mào)大廈做了一個(gè)「中國(guó)中心」項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目本身的盈利并不好，但在做這個(gè)項(xiàng)目的過(guò)程中，我見(jiàn)到了特別多有意思的事，也積累了很多寶貴的經(jīng)驗(yàn)。這件事，比較符合你所說(shuō)的「過(guò)程比結(jié)果更有意義」。

「911事件」之后，因?yàn)橐粋�(gè)很偶然的機(jī)會(huì)，我接觸到紐約世貿(mào)中心重建這個(gè)事。

我印象中是在2002年1月份，那天還下著雪，我在北大參加一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的研討學(xué)習(xí)班。在課堂上，哥倫比亞大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院的萊文教授給我們講911之后的重建，還展示了一位法國(guó)設(shè)計(jì)師的世貿(mào)中心重建方案。這個(gè)方案非常棒，七棟建筑和不遠(yuǎn)處的自由女神像遙相呼應(yīng)，就像是自由女神像旋轉(zhuǎn)著的裙擺，依次展開(kāi)。

萊文教授不僅講到建筑設(shè)計(jì)，也講到重建過(guò)程中的財(cái)務(wù)等問(wèn)題。他的講座激發(fā)了我想?yún)⑴c世貿(mào)重建的念頭。我就問(wèn)教授，「我有沒(méi)有機(jī)會(huì)參與？」

教授說(shuō)，「我沒(méi)法回答你這個(gè)問(wèn)題，但是，如果你去紐約，我可以幫你介紹相關(guān)的負(fù)責(zé)人，你跟他們談�！�

就這樣，2002年春夏之交的一天，我去了紐約，見(jiàn)到了紐約合作組織的人，然后在紐約合作組織的安排下，和世貿(mào)當(dāng)時(shí)的業(yè)主方討論參與重建的可能性。

之后，經(jīng)歷了一系列的曲折，終于在2018年，在重建的世貿(mào)中心最高的一號(hào)樓（自由塔）上，建成了中國(guó)中心（后來(lái)改名叫SkyClub，中文名是云端俱樂(lè)部）。

從2002年啟動(dòng)到2018年運(yùn)營(yíng)，這個(gè)項(xiàng)目用了16年時(shí)間，這期間，為了這個(gè)事，我去了六七十次紐約。應(yīng)該說(shuō)，這是我做過(guò)的比較小的一個(gè)項(xiàng)目，也是花時(shí)間最長(zhǎng)、難度最大、挑戰(zhàn)最多的一個(gè)項(xiàng)目。

這16年中，中美關(guān)系起起起起伏伏，我們的企業(yè)也經(jīng)歷了起伏，出現(xiàn)了很多變化。但是，通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，我觀(guān)察到，有幾點(diǎn)非常重要。

第一，信用與契約非常重要，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中交易的基礎(chǔ)。

我們中國(guó)人做生意的習(xí)慣，上來(lái)就談價(jià)錢(qián)。但是，在談這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，開(kāi)始沒(méi)人跟我們談價(jià)錢(qián)，先談的是技術(shù)：要在500米高的地方做一個(gè)超級(jí)俱樂(lè)部，建一個(gè)交流的平臺(tái)，提供會(huì)議、餐飲、健身等設(shè)施，在技術(shù)上行不行？

技術(shù)談完了，開(kāi)始談法律。法律上的問(wèn)題也都搞明白了，才開(kāi)始談商務(wù)，這時(shí)候才開(kāi)始談錢(qián)。他們說(shuō)，商務(wù)上的事，你我之間是可以妥協(xié)的，但是技術(shù)和法律上的事情，是不能妥協(xié)的，技術(shù)和法律，才能最終保障交易的可實(shí)施性。

因?yàn)檫@個(gè)經(jīng)驗(yàn)，我們知道了，商業(yè)活動(dòng)的基礎(chǔ)實(shí)際上是技術(shù)和法務(wù)。之后我在很多地產(chǎn)項(xiàng)目的談判中，也特別堅(jiān)持技術(shù)、法務(wù)、商務(wù)這樣一個(gè)順序。技術(shù)不行就不談了，法務(wù)上不行也不談，商務(wù)上不行，那還可以再談。

第二，做這個(gè)項(xiàng)目的過(guò)程中，我了解到合格交易對(duì)手的概念，也體會(huì)到合格交易對(duì)手有多么重要。

在和我們開(kāi)始談技術(shù)之前，有一個(gè)環(huán)節(jié)，他們要驗(yàn)證我是不是合格交易對(duì)手。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，我要做「中國(guó)中心」，他們就提出，既然你有信心把中國(guó)企業(yè)帶過(guò)來(lái)，那么，你應(yīng)該是認(rèn)識(shí)很多著名的中國(guó)企業(yè)家的。于是，就列舉了很多有名的中國(guó)企業(yè)家，問(wèn)我認(rèn)不認(rèn)識(shí)。我說(shuō)認(rèn)識(shí)。

隨后，他們就列了一個(gè)名單，「我們來(lái)中國(guó)，到時(shí)候你約一下他們，我們想見(jiàn)一見(jiàn)。」后來(lái)柳傳志、馬蔚華、寧高寧、張朝陽(yáng)等許多企業(yè)家都當(dāng)面向他們表示堅(jiān)決支持我和「中國(guó)中心」。

于是，我就組織了幾次見(jiàn)面會(huì)，大家見(jiàn)面了。之后他們又說(shuō)，「這些都是講中文的企業(yè)家。你能不能再約一批可以講英文的中國(guó)企業(yè)家？」他們又列了一個(gè)名單。我又組織了一次活動(dòng)，請(qǐng)來(lái)了名單上這些留過(guò)學(xué)、能講英語(yǔ)的企業(yè)家。

他們見(jiàn)了之后，認(rèn)為我算是合格了。然后他們又提出來(lái)，認(rèn)識(shí)很多中國(guó)企業(yè)家還不夠，還要考察我的信用，問(wèn)我能不能找一個(gè)能證明我信用的外國(guó)企業(yè)家。

剛好此前我們跟怡和集團(tuán)旗下的香港置地合作做了一個(gè)項(xiàng)目。我說(shuō)，可以找香港置地、怡和來(lái)了解。我和怡和董事長(zhǎng)凱瑟克先生有過(guò)多次交談，互相都很熟悉。

怡和方面告訴美方：一、馮先生對(duì)中國(guó)的事知道的特別多。不僅如此，巴勒斯坦、以色列、朝鮮，等等，也知道很多，不僅知道，似乎還不外行。第二，別的不知道，但馮先生和香港置地合作的這個(gè)項(xiàng)目上，信用很好。

此后，美方就開(kāi)始接納我，視我為合格交易對(duì)手。

對(duì)方如此精挑細(xì)選，我們當(dāng)然也不能讓人家失望。這個(gè)項(xiàng)目就做得很認(rèn)真。這其實(shí)就像是相親，往往是你渣我也渣，你認(rèn)真遇到的人也會(huì)認(rèn)真。所以，最后我們用了16年時(shí)間，即使沒(méi)賺錢(qián)，我們把這個(gè)項(xiàng)目做成了。

當(dāng)然，后來(lái)我們也發(fā)現(xiàn)，一些生意出了問(wèn)題，本質(zhì)上都是交易對(duì)手出了問(wèn)題，比如交易對(duì)手的履約能力不夠，誠(chéng)信度不夠，專(zhuān)業(yè)度不夠，或者臨時(shí)出現(xiàn)了意外的變故，公司破產(chǎn)或者是面臨其它訴訟，等等。而比較順利的項(xiàng)目，往往都是找對(duì)了合格交易對(duì)手。

在這期間，我們也不斷地和美國(guó)的同行交流，積累了很多寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

比如在超高建筑領(lǐng)域，我們更新了認(rèn)知。最近這幾年，我們?cè)诤Ｍ庾龀呓ㄖ�，最初的�?jīng)驗(yàn)就來(lái)源于此。

我們還發(fā)現(xiàn)，紐約市場(chǎng)在很多方面和我們?cè)械慕?jīng)驗(yàn)不一樣，比如說(shuō)，這里的地產(chǎn)商都不急著買(mǎi)地。我就問(wèn)他們，「為什么你們你們都不著急買(mǎi)地？」

他們告訴我，「土地是無(wú)限的，為什么急著要買(mǎi)？」

我一頭霧水，「為啥說(shuō)土地是無(wú)限的呢？」

對(duì)方告訴我，「土地作為一種自然要素，當(dāng)然是有限的。但是，把地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的土地作為一個(gè)生產(chǎn)要素來(lái)看的話(huà)，它就是無(wú)限的。為什么呢？首先，你可以把房子往高了蓋，向天空要面積�，F(xiàn)在最高的住宅樓已經(jīng)有500米高了，而在100年前，最高的寫(xiě)字樓也才100米高。其次，房?jī)r(jià)、地價(jià)都足夠貴時(shí)，可以把舊房子拆了，再建新的，這樣能產(chǎn)生新的土地供應(yīng)。所以，只要它是生產(chǎn)要素，隨著技術(shù)的進(jìn)步和價(jià)格的調(diào)整，它的供給就可以視為是無(wú)限的�！�

我一琢磨，發(fā)現(xiàn)他這么講也說(shuō)得通。這給了我很大啟發(fā)，我開(kāi)始意識(shí)到，做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也不一定就要著急買(mǎi)地、囤地。

另外，在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，國(guó)內(nèi)一些城市在城市發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了一種被稱(chēng)為「地鐵模式」的新現(xiàn)象——地鐵從市中心向郊區(qū)延伸，位于郊區(qū)的地鐵站附近開(kāi)發(fā)了很多樓盤(pán)，形成新的人口聚集。這些地鐵站附近的房子不僅好賣(mài)，房?jī)r(jià)也不低。

在和紐約的同行交流時(shí)，他們都告訴我，「在紐約，這樣的模式30年前就結(jié)束了。」

一開(kāi)始我還不理解為什么他們那兒30年前就結(jié)束了。回頭去研究，才發(fā)現(xiàn)，當(dāng)人均GDP過(guò)了1萬(wàn)美金，城市化程度超過(guò)60%，人口不再增加，城市基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)空間結(jié)構(gòu)格局基本確定以后，住宅供應(yīng)量就會(huì)越來(lái)越小，住宅就成為一個(gè)增長(zhǎng)很緩慢的市場(chǎng)，這個(gè)時(shí)候住宅開(kāi)發(fā)商就得慢慢退出了。

于是，我們意識(shí)到，當(dāng)我們國(guó)家的人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美金、人均住房面積達(dá)到40平米時(shí)，房地產(chǎn)也會(huì)進(jìn)入「后開(kāi)發(fā)時(shí)代」，過(guò)去「高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)、高增長(zhǎng)」的模式將不再有效，我們就把高杠桿的業(yè)務(wù)都減持掉了。

這樣一來(lái)，我們就錯(cuò)過(guò)了泡沫被擠破之前的高增長(zhǎng)，沒(méi)賺到多少錢(qián)，但是，在泡沫破滅之后，我們活下來(lái)了。這是典型的「失之東隅，收之桑榆」。

02

問(wèn)：

確實(shí)挺不一樣的，畢竟是在國(guó)外做項(xiàng)目嘛。那在美國(guó)做項(xiàng)目和在國(guó)內(nèi)項(xiàng)目，最大的不同是什么？

馮侖：

在這個(gè)過(guò)程中，中美關(guān)系的變化，是對(duì)企業(yè)命運(yùn)的影響是巨大的。

我們知道，「911」之后，中美合作反恐，兩國(guó)關(guān)系有一段蜜月期。在此背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也得到了一個(gè)非常好的外部環(huán)境。

另一方面，美國(guó)方面也希望用世貿(mào)中心的重建，來(lái)宣誓對(duì)抗恐怖主義的決心。如何對(duì)抗恐怖主義呢？繼續(xù)堅(jiān)持自由主義的精神。所以，他們把重建的世貿(mào)中心最高樓，命名為「自由塔」，還為之發(fā)了「自由債券」，「自由塔」的高度也定為1776英尺，象征美國(guó)建國(guó)的1776年。所以，當(dāng)時(shí)的世貿(mào)中心重建，不僅是重建這些建筑，還表達(dá)美國(guó)人對(duì)抗恐怖主義，以及不屈、自由的精神。

我們最開(kāi)始的計(jì)劃就是在「自由塔」的頂層建設(shè)一個(gè)「中國(guó)中心」。

因?yàn)樯鲜龅谋尘埃@個(gè)項(xiàng)目顯得非常獨(dú)特，且有意義。在談判期間，商務(wù)部的領(lǐng)導(dǎo)與美方的官員也談到了這個(gè)項(xiàng)目，商務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)指出，這個(gè)項(xiàng)目的意義之一，就是體現(xiàn)了兩國(guó)共同反對(duì)恐怖主義的努力。所以項(xiàng)目簽約的時(shí)候，吳儀副總理還見(jiàn)證了簽約儀式。

我記得在這個(gè)項(xiàng)目確定之后的一次會(huì)議上，紐約市長(zhǎng)做了一個(gè)發(fā)言。

他說(shuō)，紐約這個(gè)地方很神奇，只要建哪個(gè)國(guó)家的中心，接下來(lái)，哪個(gè)國(guó)家就會(huì)成為世界上舉足輕重的經(jīng)濟(jì)體。

他舉例說(shuō)，最早，有一棟三四層的小樓叫英國(guó)中心，之后，英國(guó)經(jīng)濟(jì)如日中天。后來(lái)有了德國(guó)中心，德國(guó)經(jīng)濟(jì)又成為了世界經(jīng)濟(jì)的引擎。再之后，英國(guó)中心附近的洛克菲勒中心改名為日本中心，日本經(jīng)濟(jì)又變得很牛�？梢�(jiàn)，紐約一直見(jiàn)證著世界經(jīng)濟(jì)格局的變化。

他說(shuō)，現(xiàn)在你們?cè)谶@里建中國(guó)中心，我們相信中國(guó)經(jīng)濟(jì)也會(huì)繼續(xù)騰飛。

隨后，中美關(guān)系慢慢地沒(méi)那么好了，就開(kāi)始有一些聲音說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目得改名，不要叫「中國(guó)中心」。后來(lái)，就改成了「云端俱樂(lè)部」。

當(dāng)然，這一方面反映了美國(guó)方面的意識(shí)形態(tài)化，另一方面，美國(guó)人自己的精神也變了。這個(gè)樓也不叫「自由塔」了，叫世貿(mào)一號(hào)樓。這個(gè)項(xiàng)目建起來(lái)時(shí)，雖然高度保持不變，但建筑方案改了，名字也變了，「自由」不提了，「自由債券」也沒(méi)有了，然后「中國(guó)中心」也沒(méi)有了，現(xiàn)在變成了純商業(yè)項(xiàng)目。

總之，這個(gè)項(xiàng)目見(jiàn)證了中美關(guān)系的幾個(gè)變化階段，是一個(gè)很有意義很有影響很挑戰(zhàn)的項(xiàng)目，但是時(shí)間跨度太長(zhǎng)，又經(jīng)歷了中美關(guān)系的變化，導(dǎo)致盈利性上就不太好。尤其是到了特朗普第一次擔(dān)任美國(guó)總統(tǒng)之后，兩國(guó)經(jīng)貿(mào)關(guān)系開(kāi)始惡化，再加上疫情期間，云端俱樂(lè)部就沒(méi)有好好經(jīng)營(yíng)過(guò)。這件事情也湮沒(méi)在紐約無(wú)數(shù)的新聞里頭，被人淡忘了。