一個顯著的變化，一線城市的地產(chǎn)數(shù)據(jù)在變好。尤其是3月份，小陽春頻頻在一線城市出現(xiàn)，北上廣深二手房成交量都大幅上漲。尤其是二手房成交量集體暴漲，新房同步回暖，市場活躍度創(chuàng)近年新高。

上海表現(xiàn)最為亮眼，3月二手房成交約3.1萬套，環(huán)比大漲176%，創(chuàng)近五年新高；北京二手房網(wǎng)簽19886套，環(huán)比增144.6%，創(chuàng)15個月新高；深圳二手房成交5203套，環(huán)比增117.7%。

進(jìn)入4月，這種熱度似乎還在持續(xù)。上海中原地產(chǎn)市場分析師指出，4月上旬（截至4月11日），上海二手房已累計網(wǎng)簽成交9037套，較去年同期增加兩千余套。

除此之外，新房市場也跟著一起回暖，四個一線城市新房成交量環(huán)比都明顯上漲。樓市真的觸底了嗎？

這波樓市回暖的核心邏輯

這波房地產(chǎn)的成交量回暖，是由多重因素催化而來。其中，政策全面寬松是核心驅(qū)動力。

2026年一開年，國家就明確提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，一線大城市也紛紛出臺寬松政策。比如，上海推出“滬七條”，外地戶口買房需要的社保年限從3年縮短到1年，多子女家庭還能多買一套并享受補貼；廣州、深圳同步降低買房首付比例，放松限購條件。

銀行貸款政策也一直在放寬，再加上二手房增值稅減免、公積金貸款額度提高等，買房的門檻和成本都明顯降低。

除了政策的支持之外，目前樓市價格相比高點，確實有不小幅度的回調(diào)。

過去三年，一線城市的二手房價格普遍跌了三成到四成。現(xiàn)在市中心地段好、品質(zhì)高的房子價格已經(jīng)穩(wěn)住了，租金收益率在2%—2.5%，比存銀行理財還劃算。

關(guān)于該不該買房這個問題，過去很多人會把租金收益率與銀行存款對比，如果租金收益率比較高，那么很多人就會考慮買房。

疊加3月工業(yè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)、物價指數(shù)回升，大家普遍覺得樓市已經(jīng)跌到底、要開始反彈了。這為剛需人群提供了有利的條件，使得之前積壓的買房需求集中爆發(fā)。

房地產(chǎn)真的觸底了嗎？

樓市交投一火起來，很多人就開始蠢蠢欲動，認(rèn)為是不是房地產(chǎn)以后不會下跌了，后續(xù)會開始企穩(wěn)？

事實上，回答這個問題，需要考慮幾點因素來做綜合考量。

從國家層面對于房地產(chǎn)的定調(diào)來看，這幾年間存在一個由緊向松的口徑轉(zhuǎn)變。

2023年，國家對于樓市的核心基調(diào)為防風(fēng)險、保交樓、化危機。中央經(jīng)濟(jì)工作會議強調(diào)“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險”，將房地產(chǎn)、地方債務(wù)、金融風(fēng)險統(tǒng)籌處置，聚焦“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。

2024年，面對市場持續(xù)下行壓力，中央政治局會議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，中央經(jīng)濟(jì)工作會議重申“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

2025年，國家對于房地產(chǎn)的重心轉(zhuǎn)為鞏固企穩(wěn)、優(yōu)化供給。再到2026年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，鼓勵收購存量商品房用于保障房，有序建設(shè)“好房子”。

四年間，政策表述從“風(fēng)險處置”到“止跌回穩(wěn)”，再到“穩(wěn)定發(fā)展”，從這種變化中我們可以看出，整個地產(chǎn)行業(yè)最高風(fēng)險的時候已經(jīng)過去。

價格方面，據(jù)野村證券，在18個主要城市中，第一季度的現(xiàn)有住宅銷量環(huán)比降幅顯著收窄，從2025年第四季度的-23.0%降至-2.1%。這一跡象表明市場開始出現(xiàn)穩(wěn)定化的趨勢。在一線城市中，隨著交易量的增加，現(xiàn)有住宅價格跌幅也有所縮小。

不過，從各地出臺的房地產(chǎn)支持政策上，以及貸款數(shù)據(jù)上來看，我們還不能說整個行業(yè)已經(jīng)迎來全面復(fù)蘇！

據(jù)央行，2025年四季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額51.95萬億元，同比下降1.6%，全年減少9636億元。

這輪房地產(chǎn)回暖特殊在哪里

雖然一線城市二手房交投火熱，但卻呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)化行情。主要是剛需人群和高凈值人群出手比較多。

剛需人群中，上海總價300萬以內(nèi)的房子占了六成以上。同時，想換更好房子的改善需求也很活躍，北京、上海60-120平米的兩居室、三居室賣得特別好。

高端住宅走強，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源熱度飆升。上海內(nèi)環(huán)內(nèi)黃浦、靜安、徐匯濱江等板塊，1000-3000萬改善房、3000萬以上頂豪成交活躍。中端市場則相對平穩(wěn)，熱度并不高。

但新房的情況就沒那么樂觀。據(jù)中指研究院，受供應(yīng)縮量影響，新房銷售同比延續(xù)回落態(tài)勢，市場整體仍處筑底階段。

月度來看，1-2月延續(xù)傳統(tǒng)淡季特征，隨著春節(jié)后需求釋放、核心城市優(yōu)質(zhì)項目集中入市及營銷力度加大，市場成交出現(xiàn)邊際改善，春節(jié)后重點城市新房成交量連續(xù)五周環(huán)比回升，3月前四周成交面積同比降幅收窄至約14%。

根據(jù)初步估算，2026年一季度，100城新建商品住宅成交面積同比下降約兩成。因此，房地產(chǎn)還沒有達(dá)到全面火熱的狀態(tài)。

野村證券也指出，上海的情況具有特殊性，其復(fù)蘇趨勢可能不會蔓延到其他城市。與過去幾年類似，二手房銷售的改善很難帶動新建房的銷售。此外，一些一線城市的復(fù)蘇可能會消耗周邊城市的資源。最好還是觀察接下來幾個月的持續(xù)性。

其實，對于剛需者來說，要不要再晚點買房，完全取決于自己能等多久，能否買到絕對低價的房子，存在明顯的區(qū)域差異。而對于想要做房地產(chǎn)投資的人來說，還是得選核心中的核心，要不然，除非你可以忍受長周期的等待，否則還是不要輕易下手了吧。

免責(zé)聲明（上下滑動查看全部）

任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個股、評論、預(yù)測、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另，本文中的任何觀點、分析及預(yù)測不構(gòu)成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任。投資有風(fēng)險，過往業(yè)績不預(yù)示未來表現(xiàn)。財經(jīng)早餐力求文章所載內(nèi)容及觀點客觀公正，但不保證其準(zhǔn)確性、完整性、及時性等。本文僅代表作者本人觀點。

健談Alpha｜2026年度第32場直播

（總第97場）

點擊“預(yù)約”，觀看直播不錯過！