一個(gè)顯著的變化，一線(xiàn)城市的地產(chǎn)數(shù)據(jù)在變好。尤其是3月份，小陽(yáng)春頻頻在一線(xiàn)城市出現(xiàn)，北上廣深二手房成交量都大幅上漲。尤其是二手房成交量集體暴漲，新房同步回暖，市場(chǎng)活躍度創(chuàng)近年新高。

上海表現(xiàn)最為亮眼，3月二手房成交約3.1萬(wàn)套，環(huán)比大漲176%，創(chuàng)近五年新高；北京二手房網(wǎng)簽19886套，環(huán)比增144.6%，創(chuàng)15個(gè)月新高；深圳二手房成交5203套，環(huán)比增117.7%。

進(jìn)入4月，這種熱度似乎還在持續(xù)。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師指出，4月上旬（截至4月11日），上海二手房已累計(jì)網(wǎng)簽成交9037套，較去年同期增加兩千余套。

除此之外，新房市場(chǎng)也跟著一起回暖，四個(gè)一線(xiàn)城市新房成交量環(huán)比都明顯上漲。樓市真的觸底了嗎？

這波樓市回暖的核心邏輯

這波房地產(chǎn)的成交量回暖，是由多重因素催化而來(lái)。其中，政策全面寬松是核心驅(qū)動(dòng)力。

2026年一開(kāi)年，國(guó)家就明確提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，一線(xiàn)大城市也紛紛出臺(tái)寬松政策。比如，上海推出“滬七條”，外地戶(hù)口買(mǎi)房需要的社保年限從3年縮短到1年，多子女家庭還能多買(mǎi)一套并享受補(bǔ)貼；廣州、深圳同步降低買(mǎi)房首付比例，放松限購(gòu)條件。

銀行貸款政策也一直在放寬，再加上二手房增值稅減免、公積金貸款額度提高等，買(mǎi)房的門(mén)檻和成本都明顯降低。

除了政策的支持之外，目前樓市價(jià)格相比高點(diǎn)，確實(shí)有不小幅度的回調(diào)。

過(guò)去三年，一線(xiàn)城市的二手房?jī)r(jià)格普遍跌了三成到四成。現(xiàn)在市中心地段好、品質(zhì)高的房子價(jià)格已經(jīng)穩(wěn)住了，租金收益率在2%—2.5%，比存銀行理財(cái)還劃算。

關(guān)于該不該買(mǎi)房這個(gè)問(wèn)題，過(guò)去很多人會(huì)把租金收益率與銀行存款對(duì)比，如果租金收益率比較高，那么很多人就會(huì)考慮買(mǎi)房。

疊加3月工業(yè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)、物價(jià)指數(shù)回升，大家普遍覺(jué)得樓市已經(jīng)跌到底、要開(kāi)始反彈了。這為剛需人群提供了有利的條件，使得之前積壓的買(mǎi)房需求集中爆發(fā)。

房地產(chǎn)真的觸底了嗎？

樓市交投一火起來(lái)，很多人就開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，認(rèn)為是不是房地產(chǎn)以后不會(huì)下跌了，后續(xù)會(huì)開(kāi)始企穩(wěn)？

事實(shí)上，回答這個(gè)問(wèn)題，需要考慮幾點(diǎn)因素來(lái)做綜合考量。

從國(guó)家層面對(duì)于房地產(chǎn)的定調(diào)來(lái)看，這幾年間存在一個(gè)由緊向松的口徑轉(zhuǎn)變。

2023年，國(guó)家對(duì)于樓市的核心基調(diào)為防風(fēng)險(xiǎn)、保交樓、化危機(jī)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”，將房地產(chǎn)、地方債務(wù)、金融風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)籌處置，聚焦“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。

2024年，面對(duì)市場(chǎng)持續(xù)下行壓力，中央政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

2025年，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的重心轉(zhuǎn)為鞏固企穩(wěn)、優(yōu)化供給。再到2026年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用于保障房，有序建設(shè)“好房子”。

四年間，政策表述從“風(fēng)險(xiǎn)處置”到“止跌回穩(wěn)”，再到“穩(wěn)定發(fā)展”，從這種變化中我們可以看出，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)最高風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。

價(jià)格方面，據(jù)野村證券，在18個(gè)主要城市中，第一季度的現(xiàn)有住宅銷(xiāo)量環(huán)比降幅顯著收窄，從2025年第四季度的-23.0%降至-2.1%。這一跡象表明市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)穩(wěn)定化的趨勢(shì)。在一線(xiàn)城市中，隨著交易量的增加，現(xiàn)有住宅價(jià)格跌幅也有所縮小。

不過(guò)，從各地出臺(tái)的房地產(chǎn)支持政策上，以及貸款數(shù)據(jù)上來(lái)看，我們還不能說(shuō)整個(gè)行業(yè)已經(jīng)迎來(lái)全面復(fù)蘇！

據(jù)央行，2025年四季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額51.95萬(wàn)億元，同比下降1.6%，全年減少9636億元。

這輪房地產(chǎn)回暖特殊在哪里

雖然一線(xiàn)城市二手房交投火熱，但卻呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)化行情。主要是剛需人群和高凈值人群出手比較多。

剛需人群中，上海總價(jià)300萬(wàn)以?xún)?nèi)的房子占了六成以上。同時(shí)，想換更好房子的改善需求也很活躍，北京、上海60-120平米的兩居室、三居室賣(mài)得特別好。

高端住宅走強(qiáng)，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源熱度飆升。上海內(nèi)環(huán)內(nèi)黃浦、靜安、徐匯濱江等板塊，1000-3000萬(wàn)改善房、3000萬(wàn)以上頂豪成交活躍。中端市場(chǎng)則相對(duì)平穩(wěn)，熱度并不高。

但新房的情況就沒(méi)那么樂(lè)觀。據(jù)中指研究院，受供應(yīng)縮量影響，新房銷(xiāo)售同比延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)整體仍處筑底階段。

月度來(lái)看，1-2月延續(xù)傳統(tǒng)淡季特征，隨著春節(jié)后需求釋放、核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市及營(yíng)銷(xiāo)力度加大，市場(chǎng)成交出現(xiàn)邊際改善，春節(jié)后重點(diǎn)城市新房成交量連續(xù)五周環(huán)比回升，3月前四周成交面積同比降幅收窄至約14%。

根據(jù)初步估算，2026年一季度，100城新建商品住宅成交面積同比下降約兩成。因此，房地產(chǎn)還沒(méi)有達(dá)到全面火熱的狀態(tài)。

野村證券也指出，上海的情況具有特殊性，其復(fù)蘇趨勢(shì)可能不會(huì)蔓延到其他城市。與過(guò)去幾年類(lèi)似，二手房銷(xiāo)售的改善很難帶動(dòng)新建房的銷(xiāo)售。此外，一些一線(xiàn)城市的復(fù)蘇可能會(huì)消耗周邊城市的資源。最好還是觀察接下來(lái)幾個(gè)月的持續(xù)性。

其實(shí)，對(duì)于剛需者來(lái)說(shuō)，要不要再晚點(diǎn)買(mǎi)房，完全取決于自己能等多久，能否買(mǎi)到絕對(duì)低價(jià)的房子，存在明顯的區(qū)域差異。而對(duì)于想要做房地產(chǎn)投資的人來(lái)說(shuō)，還是得選核心中的核心，要不然，除非你可以忍受長(zhǎng)周期的等待，否則還是不要輕易下手了吧。

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