近期包括一線城市在內(nèi)的多個核心城市公布了今年的供地計劃，最突出的一點就是宅地供應(yīng)大幅收縮，這背后反映了樓市調(diào)控的新信號。同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認(rèn)為，今年核心城市供地縮量代表著未來宅地供應(yīng)模式和結(jié)構(gòu)的變化，將會對樓市產(chǎn)生較大的影響。

首先，先看幾個城市2026年宅地供應(yīng)數(shù)據(jù)：北京商品住宅用地供應(yīng)200-240公頃，2025年是240-300公頃；上海計劃供應(yīng)275-385公頃，2025年是375-487公頃。深圳計劃供應(yīng)90公頃，2025年是100公頃，杭州商品住宅計劃供應(yīng)267.9公頃，2025年341.8公頃?？梢钥闯觯毓?yīng)普遍下降2成左右。

▲同策研究院整理

從供地模式上來看，宅地供應(yīng)下降的主要原因有兩個：供地縮量主要受到兩個核心因素的影響，一是一線城市的樓市已經(jīng)進(jìn)入到存量市場階段，存量市場的典型特征就是二手房交易占主導(dǎo)，以上海為例，2025年成交住宅中，二手房和新房的比例約5：1，二手房已經(jīng)是解決剛需和剛改的主要渠道，因此，新房需求更多是做中高端改善產(chǎn)品，需求自然下降。二是供地邏輯發(fā)生變化，近兩年國家推行“人房地錢”要素聯(lián)動，供地量與城市新增人口及人口結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系，“以需定供”是未來供地的邏輯，近幾年一線城市外來人口凈流入量也放緩，因此，供給跟著人口走。從當(dāng)前趨勢來看，未來兩年內(nèi)，一線城市的供地量會處于較低的水平。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上來看，核心城市供地主要向產(chǎn)業(yè)用地傾斜，去年國家25號文，發(fā)布了推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見，文件對一線城市在科技、創(chuàng)新、新質(zhì)生產(chǎn)力方面提出更高的要求，因此，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動城市發(fā)展成為未來的發(fā)展方向，政策向產(chǎn)業(yè)傾斜是推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體舉措。

供地模式與供地結(jié)構(gòu)的變化將會對市場產(chǎn)生較大的影響。首先以需定供的模式能夠降低持續(xù)的庫存壓力，有利于樓市的自我修復(fù)，換句話說，以后哪里有住房需求就在哪里供地，需要什么樣子的住房就供什么樣的土地，這對開發(fā)商提出更高的要求，未來的新增供地主要在核心區(qū)域，并且以小型地塊為主，這提升了項目打造的難度，同時，核心區(qū)域還有歷史風(fēng)貌保留的要求，開發(fā)難度和成本也較高，在好房子新規(guī)給高品質(zhì)項目打造提供了機(jī)會，但是值得注意的是高品質(zhì)不等于價格貴，如何做到品質(zhì)提升與客戶購買力匹配，也是考驗開發(fā)商的能力和水平。

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—上海樓市年報—

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