觀點(diǎn)網(wǎng) 346米高的香港中環(huán)中心，依然傲立天際。

但這些年，它的主人卻像走馬燈一樣，換了一撥又一撥。

4月13日，市場傳來最新消息，星展銀行正在洽購世茂集團(tuán)創(chuàng)始人許榮茂所持的中環(huán)中心六層物業(yè)。

傳聞稱，這筆交易的代價超過25億港元，平均呎價約1.7萬港元，幾乎只有許榮茂當(dāng)年買入時的一半。

如果星展銀行這次成功“撿漏”，它將成為中環(huán)中心最大的“房東”，一口氣坐擁整整17層樓。

而從香港寫字樓市場的角度來看，這不只是一次抄底，更像是一個響亮的信號。

隨著IPO市場重新活躍，家族辦公室、對沖基金、中資機(jī)構(gòu)紛紛回流，香港甲級寫字樓的租賃需求已經(jīng)明顯回暖。

而星展銀行此時加倉，更像是在春江水暖之前，提前布下的一步大棋。

星展加倉中環(huán)中心

4月13日據(jù)市場消息顯示，新加坡最大商業(yè)銀行星展銀行（DBS）與世茂集團(tuán)創(chuàng)始人許榮茂及相關(guān)人士達(dá)成交易，收購位于香港中環(huán)皇后大道中99號中環(huán)中心的六層全層寫字樓。

這六層樓，分別是31、32、36、37、56及76樓。市場傳聞交易金額超過25億港元，平均呎價約1.7萬港元。

把時間撥回2017年。那一年，許榮茂聯(lián)合幾位投資者，以402億港元的高價，拿下了香港中環(huán)中心75%的股份。而他自己更是豪氣地占下了其中整整九個樓層。

但好景不長。一方面，在中美貿(mào)易摩擦、社會動蕩以及新冠疫情的多重打擊下，香港甲級寫字樓市場逐步走弱；另一方面，中國房地產(chǎn)市場隨后迎來了調(diào)整，世茂集團(tuán)也深陷債務(wù)泥潭。

為了活下去，世茂這幾年不得不賣掉近20處核心資產(chǎn)，包括上海外灘茂悅酒店、北京世茂大廈等壓箱底的寶貝。

2025年，世茂完成了總額約545億元的境外債務(wù)重組，暫時喘了口氣。但巨債壓頂、流動性緊張的局面，并沒有真正翻篇。

在此背景下，作為創(chuàng)始人的許榮茂出售手中的頂級物業(yè)，更像是“輸血自救”的現(xiàn)實(shí)選擇。

去年7月，許榮茂便將中環(huán)中心55樓切成了12個小單位，進(jìn)行分批出售。數(shù)據(jù)顯示，到2026年2月初，已經(jīng)賣掉10個，回籠資金超過4.33億港元。

而這一次，他把31樓等六個整層一并賣出，又將帶回超過25億港元的現(xiàn)金流。

再看傳聞中的買家星展銀行，無論從自用還是投資的角度，這個節(jié)點(diǎn)加倉，都堪稱“天時地利”。

香港是星展銀行的亞太核心樞紐，它需要一處穩(wěn)定、集中、夠體面的總部空間。中環(huán)中心，顯然是最優(yōu)解。

從投資角度看，這次加倉更是一個明確信號，意味著這個外資銀行長期看好香港寫字樓市場。

商業(yè)客查閱發(fā)現(xiàn)，2025年，香港IPO募資2858億港元，重回全球第一。而2026年3月24日，港股IPO融資額便已突破千億大關(guān)，創(chuàng)下2018年上市改革以來的最快紀(jì)錄。

IPO熱火朝天，家族辦公室、對沖基金、中資機(jī)構(gòu)也紛紛回流，從去年第四季度開始，香港甲級寫字樓的租賃需求，明顯熱了起來。

此前，高力指出，2025年下半年香港寫字樓市場情緒顯著回暖，第三及第四季按季凈吸納量分別為正42.8萬及正123萬平方呎，全年凈吸納量錄得正173萬平方呎，為2018年以來最高。

而今年3月30日，萊坊發(fā)布的《香港每月物業(yè)市場報(bào)告》提到，中環(huán)優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓的租金升幅速度加快，同比上升6.0%，從年初至今上升2.8%。

此外，第一太平戴維斯也在報(bào)告中預(yù)測，2026年，在新增供應(yīng)放緩及金融板塊持續(xù)擴(kuò)張下，中環(huán)及尖沙咀優(yōu)質(zhì)寫字樓預(yù)期將錄得5%至7%的租金反彈。

星展銀行此時加倉，無疑是在市場回暖的前夜，提前落下一枚重棋。

更妙的是，此次交易價格堪稱“腰斬級”撿漏。

傳聞稱，本次交易的代價超25億港元，折合1.7萬港元/呎，比起許榮茂2017年約3.3萬港元/呎的買入成本，整整折讓了48.48%。

價格到位，時機(jī)到位。星展銀行這一次加倉，正當(dāng)時。

單一最大業(yè)主？

九年兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，香港中環(huán)中心那座地標(biāo)大樓的“地主”寶座，或再次換了主人。

2017年，許榮茂豪擲約136億港元，從李嘉誠旗下的長實(shí)集團(tuán)一口氣拿下中環(huán)中心九個樓層。

如今，六個樓層被傳出售予星展銀行，一個樓層早已拆分散售，他手里只剩下兩個全層和55樓的零星單位，且還在繼續(xù)減倉。

而當(dāng)年和許榮茂組成“富豪聯(lián)盟”的兩位大佬——小巴大王馬亞木、磁帶大王陳秉志，也走上了相似的路。

先說說小巴大王的境遇。

從1970年代創(chuàng)立冠榮車行起步，馬亞木家族一路發(fā)展，巔峰時期坐擁646輛專線小巴、近60條路線，被市場冠以“小巴大王”的名號。

而在2017年那場交易里，其正是最大的買家，大手筆拿下了中環(huán)中心13個全層，風(fēng)頭無兩。

可惜，好景不長。中美貿(mào)易摩擦、社會動蕩、新冠疫情接踵而至，中環(huán)高端寫字樓的空置率急劇飆升，租金一落千丈。

市場走弱，馬亞木家族對持倉物業(yè)的態(tài)度也從“只買不賣”變成了“積極散貨”。

2021年，其將20樓全層賣給了董建華家族，呎價約2.45萬港元，比成本跌了約26%；2024年開始，又開始散售27樓，坊間消息稱，優(yōu)惠價1.88萬港元/呎起，較成本跌了約43%；2025年11月，52樓全層以5.65億港元成交，呎價2.2萬港元，比起3.3萬港元的收購成本，同樣跌了約33%。

不過，馬亞木家族還算穩(wěn)得住，至今仍保留著約11層物業(yè)，安心收租。

相比起來，“磁帶大王”陳秉志的路，就要坎坷得多。

2017年，他以約55.8億港元購入中環(huán)中心七個全層，是當(dāng)年“400億收購案”中主要的個人投資者之一。

然而，高杠桿疊加寫字樓市場崩盤，讓他從2020年起被迫割肉清倉。

2024年9月和11月，他接連將66樓、75樓賣給了星展銀行，分別作價7億港元和6.46億港元。

如今，陳秉志已清空所有中環(huán)中心物業(yè)，虧損超過7億港元。2025年，他因8000萬港元債務(wù)被四家財(cái)務(wù)公司申請破產(chǎn)，豪宅也被銀主盤拍賣，成了香港高杠桿地產(chǎn)投資失敗的典型案例。

許榮茂、馬亞木到陳秉志，中環(huán)中心的九年沉浮，寫盡了一輪地產(chǎn)周期的冷暖交替。有人被迫離場，有人悄然加倉；有人虧掉數(shù)億清倉，有人趁腰斬重倉布局。

而星展銀行得益于早期的持有，疊加2024年以來的接連抄底加倉，如今手持中環(huán)中心17層物業(yè)，穩(wěn)穩(wěn)坐上最大業(yè)主的寶座。

數(shù)據(jù)來源：公開報(bào)道，商業(yè)客整理

抄底信號

香港寫字樓市場，正悄無聲息地迎來一道分水嶺。

在這波動向中，星展銀行的表現(xiàn)格外突出，2024年兩次增持中環(huán)中心，如今又一口氣吞下6個樓層。

借市場底部之際加碼，意圖已擺在臺面上。

但嗅到信號的，遠(yuǎn)不止星展一家。無論自用還是投資，一批機(jī)構(gòu)買家，早已悄悄入場。

2025年4月24日，港交所向香港置地購入中環(huán)交易廣場一期部分物業(yè)，作為集團(tuán)總部及辦公室。

同年10月17日，阿里巴巴與螞蟻集團(tuán)聯(lián)手，斥資約72億港元，購置銅鑼灣港島壹號中心多層商業(yè)寫字樓，作為兩家企業(yè)的香港總部；兩個月后，京東也不甘落后，以34.73億港元買下中環(huán)中國建設(shè)銀行大廈部分辦公樓層。

進(jìn)入2026年，類似的交易還在持續(xù)。其中，云涌游戲創(chuàng)辦人2.08億港元購入上環(huán)香港康諾維港大廈全幢；大新金融8.39億港元收購黃竹坑偉華匯辦公樓10層物業(yè)……

機(jī)構(gòu)買家們接連加倉，雖然大多是為了自用，但這本身，就是香港寫字樓“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”的一個重要信號。

這股抄底的風(fēng)，不止吹在香港。

今年以來，中國內(nèi)地寫字樓市場也迎來了新一輪窗口期，大量的金融資本正逆周期布局一線城市的寫字樓物業(yè)。

前不久，東亞銀行完成了對上海陸家嘴東亞銀行金融大廈的收購，拿下12至23層核心辦公區(qū)域，交易總價16.8億元，面積約4.2萬平方米，折合單價約4萬元/平方米。交易對手是ESR旗下的亞騰資產(chǎn)管理（ARA）。

這筆交易，成為開年以來上海核心商務(wù)區(qū)首筆、也是規(guī)模最大的金融機(jī)構(gòu)總部自用型大宗交易。

更早之前，全球資產(chǎn)管理巨頭施羅德資本聯(lián)合浙江民企西子國際控股，設(shè)立了一只30億元的長三角商業(yè)地產(chǎn)基金，于今年1月正式落地，主攻長三角核心城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓和消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施。

今年2月，加拿大宏利金融、中國人壽信托、大家保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)聯(lián)手，共同成立合營企業(yè)，入股瑞安房地產(chǎn)位于上海黃浦區(qū)的商辦項(xiàng)目。

此外，山東某家族企業(yè)19億元接盤中港匯·黃浦，象嶼集團(tuán)21億元收購基匯資本出售的仙樂斯廣場，陸家嘴國泰人壽8.95億元拿下前灘匯N5棟……

顯然，金融資本抄底一線城市寫字樓的窗口期，已經(jīng)打開。但基于當(dāng)前估值與供需結(jié)構(gòu)，真正的“甜蜜點(diǎn)”，還需要耐心等待。

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