文：樂居北京 克而瑞深度智聯(lián)北京合伙機(jī)構(gòu)總經(jīng)理 何濤

4月13日，中建智地在北京市公共資源綜合交易系統(tǒng)，正式發(fā)布亦莊新城YZ00-0802街區(qū)1401-1地塊設(shè)計(jì)招標(biāo)公告，直指4月21日即將掛牌出讓的京土儲掛（開）[2026]011號宅地。

項(xiàng)目總投資估算約19.7億元，覆蓋方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)全流程。未拍先籌、提前定標(biāo)，基本鎖定這宗核心宅地，成為亦莊瀛海2026年最確定的新品。

一、地塊核心信息

臨鐵+低密+成熟配套，底子很扎實(shí)

這宗地是典型的主城臨鐵低密宅地，不管是自住還是保值，底子都很能打：

用地性質(zhì)：R2二類居住用地

占地面積：25908.19㎡

地上建面：≤51816.38㎡

容積率：2.0

建筑限高：60米

起始總價(jià)：12.18億元

起始樓面價(jià)：約2.35萬/㎡

競買申請截止：4月20日17:00

掛牌競價(jià)截止：4月21日15:00

區(qū)位優(yōu)勢

緊鄰地鐵8號線瀛海站，屬于瀛海核心居住板塊；

步行可達(dá)環(huán)宇坊、雙公園，周邊九年一貫制學(xué)校逐步落地；

直接承接亦莊科創(chuàng)、高端制造外溢客群，以及南城改善置換需求。

雖然金茂、建發(fā)、中海等房企均有參與意向，但市場普遍判斷：

這宗地大概率底價(jià)/小幅溢價(jià)成交，中建智地摘地幾乎板上釘釘。

二、市場怎么看？

避開內(nèi)卷，走品質(zhì)改善路線

當(dāng)下瀛海板塊次新房庫存不小，未來幾年出貨集中，單純拼價(jià)格已經(jīng)走不通。

中建智地提前招標(biāo)，本質(zhì)是：

算清成本、踩準(zhǔn)客群、穩(wěn)扎穩(wěn)打。

按樓面價(jià)2.35萬/㎡+“好房子”標(biāo)準(zhǔn)測算：

未來售價(jià)大概率在4.5–5萬/㎡區(qū)間。

對比周邊二手房約5.2萬/㎡的價(jià)格，性價(jià)比、去化空間都很穩(wěn)。

目標(biāo)客群很清晰：

1. 亦莊科創(chuàng)、高端制造的務(wù)實(shí)通勤族

2. 周邊老小區(qū)、限競房的輕改善家庭

三、未來產(chǎn)品長什么樣？

國賢府升級版，小而精改善標(biāo)桿

依托中建智地在瀛海國賢府的成熟口碑，這宗地不會做剛需，也不搞虛頭豪宅，定位非常務(wù)實(shí)：剛改為主、品質(zhì)越級。

1｜產(chǎn)品定位：剛改主力，全家庭友好

主力戶型：90–120㎡三居、120–140㎡四居（占比約80%）

上車戶型：75–85㎡兩居（滿足剛需首置）

總套數(shù)：約570套，去化壓力可控

建筑：15–18層小高層為主，局部6–8層洋房，樓間距寬松

2｜戶型亮點(diǎn)：實(shí)用主義拉滿

三面寬、LDK一體化、大飄窗、無墻垛設(shè)計(jì)

獨(dú)立家政間、全屋收納系統(tǒng)

精裝對標(biāo)“好房子”，配智能門鎖、中央空調(diào)、新風(fēng)

地鐵噪音專項(xiàng)優(yōu)化：樓棟布局+隔音玻璃+綠化緩沖三重防護(hù)

3｜社區(qū)與配套：同步建設(shè)，兌現(xiàn)快

- 延續(xù)宋式美學(xué)園林，約4000㎡中央景觀

- 配建12班幼兒園、約2000㎡社區(qū)商業(yè)

- 步行10分鐘覆蓋教育、購物、公園、休閑

- 與國賢府形成高低搭配，共享配套，鞏固瀛海布局

四、關(guān)鍵時間線

接下來盯緊這幾個節(jié)點(diǎn)

1. 4月21日15:00：地塊正式出讓，預(yù)計(jì)中建智地摘地

2. 2026年下半年：項(xiàng)目開工建設(shè)

3. 2026年Q4：案名、戶型、價(jià)格正式釋放

4. 2028年上半年：預(yù)計(jì)交付入住

結(jié)語

中建智地這一步，不是試探，是篤定拿地、篤定做產(chǎn)品、堅(jiān)定看好瀛海。

一宗臨鐵+低密+成熟配套的優(yōu)質(zhì)宅地，搭配穩(wěn)妥剛改定位+扎實(shí)產(chǎn)品力，注定會成為2026年亦莊南城改善市場的熱門選擇。

購房者總結(jié)短評

整體來看，這塊地地段穩(wěn)、配套全、產(chǎn)品務(wù)實(shí)、價(jià)格友好，非常適合亦莊上班、看重地鐵、追求居住品質(zhì)的家庭。

沒有明顯短板，風(fēng)險(xiǎn)低、兌現(xiàn)穩(wěn)，是2026年南城閉眼可關(guān)注的新盤之一。

投票：最有可能的項(xiàng)目案名

1. 國賢府二期

2. 中建智地·瀛海國賢府

3. 中建智地·瀛海序

4. 中建智地·和頌府

相關(guān)公司：中建智地