作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

如果足夠便宜，那么市場就會出現(xiàn)撿漏。

如果是地板價，那么搶房也就一觸即發(fā)。

搶房搶到噴辣椒水

深圳太久沒出現(xiàn)過這樣的盛況了——中介代客排隊蹲房。

昨天（4月12日），位于深圳市龍華區(qū)龍華中心出現(xiàn)了一幕，原本由交誠意金鎖定房號規(guī)則，變成先到先得，導(dǎo)致大量中介擔(dān)心手中客戶選不到合適的房而連夜排隊守候在幸福城臻園的售樓部。

但由于排隊量過大，售樓部安保人員今天（4月13日）上午噴辣椒水進(jìn)行驅(qū)趕，導(dǎo)致場面一度混亂。

（來源：幸福城臻園售樓部現(xiàn)場）

有網(wǎng)友評論，來領(lǐng)盒飯的演員太多了。

也有網(wǎng)友評論，現(xiàn)在的錢不好賺啊，就給幾百塊錢還得挨頓噴。

更有網(wǎng)友犀利地指出，如果真是客戶，開發(fā)商會這樣干嗎。

隨著事件的發(fā)酵，最終還是“臨時工”扛下了責(zé)任，開發(fā)商發(fā)布公告表示致歉，并處理了涉事人員。

而真正的原因是什么呢？

開發(fā)商，直接骨折出貨，對外釋放了非常低的開盤折扣——

65平米：總價區(qū)間250萬—260萬/㎡

82平米：總價區(qū)間320萬—340萬/㎡

89平米：總價區(qū)間360萬—380萬/平，

吹風(fēng)折扣算下來，折后單價約3.8萬—4.8萬/㎡。

（來源：朋友圈）

要知道4月8日，幸福城臻園第二批次房源獲批預(yù)售，217套約66~90平，備案均價約44700元/㎡，總價區(qū)間約281萬～426萬。

而項目的首批房源去年7月獲批預(yù)售，861套96~163平住宅，初始備案均價約6.46萬/㎡，單價區(qū)間約5.71萬—7.11萬/㎡，總價區(qū)間約553萬—1159萬。

再往回看，與幸福城臻園相距約830米的壹灣府，2023年215套86~119平住宅備案均價約66100元/㎡，總價區(qū)間約525萬～860萬/套。

與幸福城臻園相隔約580米的壹成中心十區(qū)，2022年入市，1051套84~94平備案均價約71800元/㎡，總價區(qū)間約547萬～712萬/套。

對于這些項目而言，如今的幸福城臻園幾乎是降維式打壓。

這就相當(dāng)于開發(fā)商不僅開盤直降三四十萬一套，還將龍華中心地段的價格打到了光明價。

比如位于光明區(qū)光明城板塊的中建觀玥名?。?棟），去年10月獲批預(yù)售，192套80~106平住宅，備案均價約45100元/㎡，而總價區(qū)間約334萬～522萬/套。

再比如光明中心的深鐵睿著廣場，228套86~140平住宅，去年12月備案45000元/㎡，總價區(qū)間約326萬～724萬/㎡。

這個位置，可是龍華的優(yōu)質(zhì)地段位置，項目就位于龍華最大體量的小區(qū)鴻榮源壹城中心旁，正對壹城中心9區(qū)，一路之隔就是深圳龍華超大的綜合商業(yè)龍華壹方天地，距離龍華站地鐵口約步行600米。

在過去，價格都一直領(lǐng)先于光明區(qū)域的項目。

如今開發(fā)商直接以光明價推盤，也就意味著，龍華中心的價格已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)。

與此同時，幸福城臻園釋放出的折扣價即使與周邊的二手房價格相比，也要低不少。

項目周邊直線兩公里范圍內(nèi)的二手房價格基本維持在3.9萬—5.5萬/㎡水平。

項目附近的次新小區(qū)成交記錄中可以看到——

2024年的華僑城四海華庭約88.03平戶型，掛盤約390萬，今年3月13日成交總價約347萬，折合單價約3.94萬/平；

2021年的壹城中心璞譽(yù)府約79.58平戶型，掛盤約420萬，今年3月13日成交總價約385萬，折合單價約4.84萬/平。

（來源：中介平臺）

而2024年的鴻榮源尚云，今年3月7日成交一套82.63平戶型，成交總價約400萬，折合單價約4.85萬/㎡。

（來源：中介平臺）

就連相隔較近的壹成中心第八區(qū)，今年3月8日一套91.04平戶型，掛盤價約499萬，實際的成交總價約460萬，折合單價約5.05萬/平。

并且該戶型，相比2月8日成交的同戶型，成交總價便宜了約5萬。

（來源：中介平臺）

相較之下，壹成中心第七區(qū)，今年1月的大戶型成交總價還能維持在約5.5萬/㎡。

（來源：中介平臺）

對比之下，幸福城臻園，就有點白菜價了。

便宜之下，有勇者撿漏，并不是什么意料之外的事。

市場上，一旦房子足夠筍，只要動作慢一點都趕不上趟。

一降再降

這波降價促銷的操作，說明如今的市場，卷價格依舊是主旋律。

作為一個體量和規(guī)模不算大的項目，雖然背不動市場趨勢的鍋，但一定程度上也反映出了市場最真實的一面——

對于產(chǎn)品力不夠強(qiáng)的項目，只有出其不意促銷這一條路可以走。

一方面，幸福城臻園，雖然宣傳上定位是新規(guī)后的戶型產(chǎn)品，實際戶型備案的得房率僅約75%。

并且小區(qū)01地塊容積率為9.34，02地塊容積率為8.81，容積率都超過了8，建筑最大層數(shù)達(dá)到59層。

其中一棟2單元56層，三單元26層，四單元55層，五單元56層，3棟41層，5棟辦公30層。

這樣的密度和高度，居住的實際舒適感，也要相應(yīng)打上折扣。

深圳新房降容積率已經(jīng)是大趨勢，嚴(yán)格意義上，幸福城臻園還未能算得上真正意義上符合新規(guī)或者新國標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。

與此同時，幸福城臻園的產(chǎn)品中包含了辦公、公共租賃產(chǎn)品以及回遷住宅，居住的純粹性有所欠缺。

市場還可以的時候，這些問題都能接受，市場冷寂的情況，就成了去化的阻礙。

去年首批房源入市距離現(xiàn)在已經(jīng)將近8個月，截至2026年4月13日，深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示，還剩734套，去化率還不到15%。

而在這個過程中，幸福城臻園已經(jīng)進(jìn)行過大力的促銷，不僅如此，還調(diào)整過了備案價。

首次開盤，項目就釋放了約88.5折的綜合折扣（0.96*0.96*0.98*0.98折），折后單價5.2萬起，貼著市場價開盤。

到了后期順銷，經(jīng)歷了調(diào)價，截至2026年4月13日，備案均價約54900元/㎡，總價區(qū)間約469萬～984萬/套。

而去年9月進(jìn)行過一次有力的促銷——

比如1-2-906房，備案價調(diào)整后約524萬，一口價479萬，便宜45萬；1-2-1201房，備案價調(diào)整后約637萬，一口價約579萬，便宜約58萬。

（來源：互聯(lián)網(wǎng)、深圳房地產(chǎn)信息平臺）

這就意味著，整體房源已經(jīng)下調(diào)了約15%的備案價格。

如今最新一批次的房源，雖然面積段上與前一批次有錯位，但整體也明顯便宜了約18.6%。

但即便降價如此，量也未能真正的跑起來。

而項目大力促銷，背后離不開兩大因素，除了去化速度慢，還有就是開發(fā)商的回款壓力。

否則，一個正常的項目，很難在短短幾個月的時間，采取如此大力的促銷及調(diào)價。

對于開發(fā)商而言，去化速度就代表著回款速度。

項目由深圳市鴻耀泰實業(yè)有限公司開發(fā)，在2021—2022年先后將公司股權(quán)出質(zhì)給農(nóng)業(yè)銀行，并且目前出質(zhì)仍在有效存續(xù)期。

（來源：天眼查）

股權(quán)出質(zhì)本質(zhì)就是以股權(quán)作為擔(dān)保進(jìn)行融資，企業(yè)通過質(zhì)押股權(quán)換取銀行貸款。

一旦后續(xù)無法按期償還債務(wù)，作為質(zhì)權(quán)人的農(nóng)業(yè)銀行有權(quán)依法處置這部分股權(quán)。

在股權(quán)出質(zhì)期間，相關(guān)股權(quán)不能隨意轉(zhuǎn)讓、變更或另行處置。

這個行為通常直接反映出企業(yè)存在明顯的資金需求，資金鏈偏緊。

而深圳市鴻耀泰實業(yè)有限公司開發(fā)的股權(quán)出質(zhì)還在有效期中，這也意味著幸福城臻園的銷售回款、現(xiàn)金流狀況，直接決定了深圳市鴻耀泰實業(yè)有限公司能否按期償還農(nóng)業(yè)銀行借款，也直接關(guān)系到公司股權(quán)是否會被處置以及項目后續(xù)開發(fā)與交付。

在這樣的資金壓力背景下，幸福城臻園眼下的促銷，本質(zhì)上是背水一戰(zhàn)。

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作者觀點，不代表格隆匯立場