文/深圳進(jìn)深 李奕和

這兩天，深圳的樓市，被龍華一個剛需盤給攪動了。

幸福城臻園，二批次拿證入市，備案均價4.47萬/㎡。

對比一批次，足足降了近2萬/㎡。

購房者為了搶房，深夜排隊10多個小時；

開盤現(xiàn)場一度被擠爆，保安為維持秩序，甚至向購房者噴起了辣椒水。

簡直瘋魔了。

要知道，即便在深圳，這樣的購房場景也是好久沒有看到了。

不過，有樓盤大降價引爆市場。

也有樓盤“收起架子”要漲價。

01

位于寶安福永的懷德城德望府，在這兩天拿下了新一張預(yù)售證。

最新拿證的，是1棟一單元和3棟一單元房源，共252套。

面積段主要為100-264㎡的產(chǎn)品。

備案單價4.97-10.06萬/㎡，均價5.44萬/㎡。

備案總價509-2624萬/套，均價612萬/套。

進(jìn)深君對比了下項目前兩次取證的價格。

德望府在去年10月21日，拿首張預(yù)售證。

為4棟二單元、5棟一單元，共215套，面積段99-326㎡。

當(dāng)時的最高面積段更大，但備案單價也僅4.94-7.81萬/㎡。

第二次拿證是去年11月28日。

房源是5棟二單元，共131套，面積段99-259㎡，同樣差不多。

備案單價也僅4.81-7.48萬/㎡。

對比下來，這次第三次拿證，無論是最低價還是最高價，都上漲了。

特別是，最高備案價直接突破了10萬/㎡。

在一眾樓盤都在降價求去化的背景下，儼然一個顯眼包的存在。

要知道前兩次，德望府的最高備案單價甚至都沒有破8萬/㎡。

不禁要問，市場都在降價，德望府它憑什么？

02

進(jìn)深君仔細(xì)看了下，德望府這次備案價最高的。

是位于3棟一單元頂層的3004房，約261㎡的戶型，總價2624萬。

備案單價10.06萬/㎡。

在3棟一單元的頂層，還有另外三套面積約187、198㎡的房子。

備案單價在8.4-8.8萬/㎡。

另外，1棟一單元頂層也有三戶，面積約192、264㎡。

備案單價在8.5-9.7萬/㎡。

其實前面兩次拿證，德望府也都在頂層做了大戶型的設(shè)計。

但定價，都沒有這次高。

進(jìn)深君想了很久，項目之所以能破10萬/㎡備案價，可能是跟海景沾點(diǎn)邊。

3棟一單元，位于德望府的西邊，主要戶型的陽臺朝向西南。

高度足夠的話，確實是可以看到海的。

關(guān)于這一點(diǎn)，德望府官微在上周五的加推預(yù)告推文中也寫：

“建面約99-115㎡望海樣板房綻放，加推在即?！?/p>

不過吧，這個望海的距離確實也是有點(diǎn)遠(yuǎn)的。

進(jìn)深君用百度地圖測距了一下，直線足足有四公里多。

中間還有不少的建筑，還隔著機(jī)場。

這里面海景的價值到底有多少，是值得討論的。

03

德望府建設(shè)用地面積2.64萬平方米，總建筑面積24.16萬平方米。

容積率5.56，計容積率建筑面積14.67萬平方米，其中住宅13.59萬平方米。

整個項目住宅將建設(shè)5棟共九個單元，層高30-31層，呈圍合式布局。

當(dāng)中，1棟、3棟、4棟、5棟均有一二單元，2棟有一個單元。

產(chǎn)品為一層3-6戶都有。

樓王單位為小區(qū)最北邊的4棟一、二單元，處于小區(qū)園林的正中央位置，為3戶設(shè)計。

其余樓棟均為一層5戶、6戶設(shè)計。

也就是說，項目這次最新拿證的1棟一單元和3棟一單元。

并不是小區(qū)的樓王單位，卻是三次拿證中備案價最貴的。

最高價，甚至比第一次拿證的4棟二單元樓王單位，都給比下去了。

看得出，開發(fā)商似乎很自信。

那這個項目的去化，到底怎么樣呢？

進(jìn)深君查了下，德望府第一次拿證房源網(wǎng)簽去化68%左右。

第二次拿證房源，網(wǎng)簽去化約47%。

算不上好，但也不能說不好，中規(guī)中矩。

04

這個項目，其實是深圳寶安舊改大城懷德城的新一期組團(tuán)。

位于深圳市寶安區(qū)福永街道，由深圳市懷德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。

該公司成立于2009年4月，原本董事長為潘燦森，總經(jīng)理為潘振東。

不過今年3月，潘燦森退出了董事長職位。

如今董事長、總經(jīng)理均為潘振東。

與一般房企不同，懷德地產(chǎn)是一家以社區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù)起家的房企。

當(dāng)初是懷德社區(qū)整村統(tǒng)籌開發(fā)而成立的由社區(qū)自主開發(fā)、控股的房地產(chǎn)開發(fā)公司。

其主要項目是就是位于深圳寶安福永片區(qū)總建面超1000萬平方米的懷德城。

懷德城原是福永懷德舊村城市更新單元項目，分多期開發(fā)，一期是懷德公元，二期懷德峰景，三期懷德國際。

目前在開發(fā)的四期，除了德望府，還有德懿府、萬利城市廣場、萬利商務(wù)中心。

福永片區(qū)，在售樓盤目前有鴻榮源珈譽(yù)府、鴻橋世紀(jì)名園，參考均價4.3-4.8萬/㎡。

不知道這次加推，德望府的折后價會給出多少的誠意。