今天這個(gè)文章，是我“蓄謀已久”的。

但，這是個(gè)大工程，我一直找不到狀態(tài)。

今天，喝完兩杯冰美式后，我一口氣把它完成了。

首先說明：

本文首要的讀者對(duì)象是鄭州房地產(chǎn)從業(yè)者，特別是房地產(chǎn)營(yíng)銷人——此文可幫你建立對(duì)房?jī)r(jià)判斷的宏觀邏輯；

其次的讀者對(duì)象是買房人——建立其你對(duì)2026鄭州（新房）房?jī)r(jià)的宏觀認(rèn)知，有助于你買房時(shí)判斷這個(gè)樓盤的價(jià)格到底是高還是低，值還是不值。

在獲取“房?jī)r(jià)真相”之前，你需要看到看懂一張圖：

這是2026年鄭州主城區(qū)住宅樓盤地圖（東哥探盤4月版）。

呈現(xiàn)當(dāng)下鄭州樓市樓盤房?jī)r(jià)的真實(shí)，需要在微觀的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上——這些微觀，就是當(dāng)下鄭州主城區(qū)的65個(gè)在售住宅樓盤。

好，開始正文。

當(dāng)下鄭州主城區(qū)新房房?jī)r(jià)，可用下面的金字塔圖來呈現(xiàn)整體邏輯和格局：

這個(gè)圖，是最直觀的。

可以用他來提綱挈領(lǐng)。

甚至，可以用它來詮釋鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)：

鄭州樓市樓盤格局依然是金字塔型。

而不是啞鈴型，也不是紡錘型。

通俗來講，就是鄭州樓市依然處于剛需、剛改購買需求和剛需剛改盤供應(yīng)為主流的階段，壓根沒進(jìn)入完全改善時(shí)代。

在價(jià)格上的反映就是——主流樓盤的房?jī)r(jià)（售價(jià)）并不高；真正貴的房子屈指可數(shù)。

有這幾個(gè)關(guān)鍵性數(shù)字：

元/平米。

鄭州新盤的房?jī)r(jià)格局，可用“4-3-2-1”模型去理解。

整體分為五檔：

1、40000+檔

2、30000+檔

3、20000+檔

4、10000+檔

5、10000-檔。

先看第一檔。頂端的塔頂層

在鄭州樓市眾多（65個(gè)）在售樓盤中，單價(jià)完全在40000元平米以上的盤只有北龍湖南岸的松苑和金橋ONE52。而且，ONE52到底賣啥價(jià)和賣了多少套，依然是個(gè)謎——據(jù)說其售價(jià)是8萬+。比松苑高很多。松苑的貴房源也只有六七萬/平米。

松苑和ONE52是當(dāng)下鄭州樓市新盤里的絕代雙嬌，絕對(duì)是好盤，也是豪盤，我很喜歡。他倆，處于金字塔的塔頂

當(dāng)然，今年下半年新出的北龍湖南岸華潤(rùn)新盤，其售價(jià)絕對(duì)也是40000元+/平米。到時(shí)，絕代雙嬌會(huì)變成絕代三驕。——因?yàn)檫@塊地要到4月22日才正式土拍，雖然我認(rèn)為100%華潤(rùn)會(huì)拿下，但嚴(yán)謹(jǐn)起見，我沒把他放到樓盤地圖里。

其這個(gè)TOP檔里，還有一個(gè)盤的部分房源也在40000元/平米以上。他就是當(dāng)下鄭州豪宅樓市的當(dāng)紅炸子雞北龍湖北岸的金茂璞逸縵湖。這個(gè)盤的開盤價(jià)是35000起步，超過40000的房源應(yīng)該有60%以上吧（我沒有準(zhǔn)確信息）。

在鄭州樓市眾多（65個(gè)）在售樓盤中，位于鄭州房?jī)r(jià)金字塔模型第二檔——就是30000到40000元/平米之間——的樓盤，主要有以中海云著湖居為代表的北龍湖洋房豪宅存量房、北龍湖北岸小高層豪宅蘭溪府的樓王精裝200平米戶型產(chǎn)品、金水主城的未來天奕、金水主城的中海峯境叁號(hào)院洋房產(chǎn)品、以及前面說的金茂璞逸縵湖

你看，就算是第二檔，樓盤數(shù)量也是屈指可數(shù)，一個(gè)手掌可以數(shù)過來。

第一檔+第二檔樓盤的數(shù)量，不超過10個(gè)。也就是說，超過30000元/平米的樓盤，在鄭州并不多；并且主要分布在北龍湖。

至于非北龍湖之外的30000+盤，僅有兩個(gè)。

其中，高層產(chǎn)品的豪宅盤未來天奕，是個(gè)異類——他單價(jià)能超過3萬，和他是精裝（豪裝）交付標(biāo)準(zhǔn)有很大關(guān)系。

其中，中海峯境叁號(hào)院也只是洋房產(chǎn)品超過30000+；并且，也是精裝交付。

所以說，2026的鄭州樓市，30000元的單價(jià)，是一個(gè)絕對(duì)的價(jià)格分水嶺和標(biāo)尺。

對(duì)于大多數(shù)大多數(shù)住宅樓盤而言，售價(jià)不要夢(mèng)想超過30000+。甚至對(duì)于北龍湖的小高層盤而言，30000+也不容易?！@一點(diǎn)，開發(fā)商一定要牢記。不要有非分之想。

從另外一個(gè)角度看，能買30000+樓盤的買房客戶，一定是富人了。因?yàn)檫@些盤的房源，大大大多數(shù)都在500萬+了。

這些樓盤，其實(shí)和大多數(shù)買房人無關(guān)。所以，小老百姓也就無需關(guān)注這些盤了——關(guān)注了，徒增煩惱。

好了，在這里我要設(shè)置一個(gè)華麗麗的分割線。

上面的盤和房源，是飛機(jī)上座位的頭等艙

往下看，20000——30000元/平米之間的盤和房源，就是商務(wù)艙了。

是的，放眼全部格局，其實(shí)，單價(jià)20000元以上的盤并沒想象中那么多。

一個(gè)一個(gè)數(shù)，僅有北龍湖的蘭溪府；老三環(huán)內(nèi)的萬科古翠隱秀2期（精裝）、越秀鄭軌金水觀萃（毛坯）、通派龍湖中原頌2期（毛坯）、中海峯境叁號(hào)院的高層（精裝）、招商嵩雲(yún)序的洋房（精裝）、金水北的美盛金水印2期（精裝）、保利縵城和頌的洋房（毛坯）、高新區(qū)正弘序部分房源；以及東站東廣場(chǎng)即將開盤的大來鄭東壹號(hào)院（我猜的價(jià)格）。

我的天啊，數(shù)下來一共才9個(gè)。在這9個(gè)中，還有兩個(gè)僅僅是只有洋房產(chǎn)品售價(jià)超過20000——招商嵩雲(yún)序和保利縵城和頌。

誰說鄭州房?jī)r(jià)貴？

誰說鄭州房?jī)r(jià)貴？

誰說鄭州房?jī)r(jià)貴？

在2026鄭州樓市江湖里，20000+的盤，也是屈指可數(shù)啊。

在這個(gè)檔中，我為啥又加了一個(gè)25000+和25000-的區(qū)隔呢？

我發(fā)現(xiàn)買房人在2到3萬之間的檔位里，對(duì)25000的價(jià)格，很敏感。25000+和25000-，要求標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重不同。

如果一個(gè)盤或者產(chǎn)品想賣25000+，客戶的苛刻程度更高——因?yàn)樗麄冇X得再努力努力墊墊腳尖就可以到30000+的層級(jí)了，所以很“挑”。

于是，我們看到在20000——30000元檔位的8個(gè)盤里，僅有蘭溪府中海峯境叁號(hào)院的高層、通派龍湖中原頌2期洋房、越秀鄭軌金水觀萃洋房在25000+。

其他，均在25000-。

甚至，曾經(jīng)風(fēng)華無限的萬科古翠隱秀2期價(jià)格竟然已經(jīng)滑落到25000-檔位了。

余下的，就是經(jīng)濟(jì)艙位置了。

也就是10000——20000之間的樓盤。

這是目前鄭州住宅樓盤供應(yīng)的主流。

這個(gè)段位的樓盤，占據(jù)目前鄭州主城區(qū)樓盤供應(yīng)量的60%左右。

其中，15000的數(shù)字和價(jià)位，也成為這個(gè)檔位的分割線。

又分為15000+，和15000-檔位。

前兩年，15000-20000檔位的樓盤還很多很多，特別是金水北和三環(huán)老城區(qū)盤。但這兩年隨著市場(chǎng)的持續(xù)低迷，各樓盤逐漸守不住壓力逐漸價(jià)格下行。

目前，15000+20000-樓盤僅有美盛臻灣一品美盛中環(huán)一號(hào)金投天寶府保利山水和頌越秀金水云啟招商攬閱洋房、萬科民安雲(yún)河錦上洋房、招商嵩雲(yún)序高層、綠城錦棠天地電建中原華曦府2期通派龍湖御潮云上部分房源、金茂越秀未來府部分房源、蘭溪書院運(yùn)河源洋房、正弘序朗悅鳳棲云階、蝶湖書院等。

其他眾多樓盤，價(jià)格紛紛跌落至15000-。包括金水北和三環(huán)老城區(qū)盤。

15000，為何如此敏感？

假設(shè)一個(gè)120平的房子，按15000計(jì)算，總價(jià)是180萬；按20000計(jì)劃，是240萬。

假設(shè)一個(gè)143平的房子，按15000計(jì)算，總價(jià)是215萬；按20000計(jì)劃，是286萬。

市場(chǎng)的真實(shí)是：

200-300萬總房?jī)r(jià)預(yù)算的人群，是一個(gè)群體。

120-200萬總房?jī)r(jià)預(yù)算的人群，是另外一個(gè)群體。

10000-15000之間的住宅樓盤，主要分布在鄭州主城區(qū)“東、西、南、北、中”，各地方都有，呈現(xiàn)點(diǎn)狀化、帶狀化特征。這個(gè)區(qū)間的樓盤，是主流中的主流。也就是傳說中的剛需剛改盤

好了，余下的，就是10000元/平米以內(nèi)的樓盤了。

這是一個(gè)悲傷的話題，先哭一下。

之前，10000是鄭州主城區(qū)（包含四環(huán)外）住宅樓盤的底線。

如今，多個(gè)樓盤突破了底線，跌破了底線。

比如，目前西四環(huán)外、南四環(huán)外、連霍高速外、東四環(huán)外多個(gè)樓盤的房?jī)r(jià)在10000元/平米之下。甚至，包括西三環(huán)外、南三環(huán)外的部分樓盤。以及，其他一些區(qū)域（包括三環(huán)內(nèi)）的一些樓盤尾盤的促銷特價(jià)房。

這些盤的特征是：四環(huán)外老產(chǎn)品庫存現(xiàn)房

當(dāng)然，這對(duì)于買房人是好事。100萬總價(jià)，甚至不到100萬，就能買到房子。

這些盤之所以降價(jià)到這個(gè)10000-，本質(zhì)原因就是：不降賣不動(dòng)

開發(fā)商需要去庫存，需要甩貨，需要回款。

事實(shí)上，當(dāng)下開發(fā)商降價(jià)去庫存確實(shí)有效。比如前一段的金水北保利大都會(huì)和高新區(qū)的朗悅公園府的誠(chéng)意降價(jià)大促銷，取得了很好的成績(jī)。

好了，以上就是當(dāng)下鄭州在售住宅樓盤的金字塔格局。

我相信各位開發(fā)商和買房人有了清晰的認(rèn)知。

我再匯總一下特征和觀點(diǎn)：

1、40000以上的盤，是頭等艙席位，數(shù)量鳳毛麟角?，F(xiàn)在是2個(gè)半盤，下半年會(huì)是3個(gè)半盤。

2、30000以上的盤，也屈指可數(shù)。主要在北龍湖片區(qū)。

3、20000-30000之間的盤，并沒我們想象那么多。兩只手都能數(shù)過來。他們是商務(wù)艙席位。其中，25000是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。25000+和25000-，客戶的挑剔程度不同。

4、10000-20000之間的盤，是目前鄭州樓市的主流，分布于各片區(qū)。他們是經(jīng)濟(jì)艙席位。其中，15000是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。15000+和15000-價(jià)格對(duì)應(yīng)的樓盤，就是剛需剛改盤。其對(duì)應(yīng)的客群，也有明顯的區(qū)別。

5、10000以下的樓盤，今年多了很多。主要在四環(huán)外和沿線，以及三環(huán)內(nèi)外的部分尾盤促銷房源。這，對(duì)于剛需買房人是好事——雖然產(chǎn)品舊了。

因?yàn)槠邢蓿疚牟辉俣嗾f。

再說幾句，作為補(bǔ)充：

1、四代宅的溢價(jià)能力，越來越低了。四代宅已經(jīng)審美疲勞，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了新持久戰(zhàn)階段。沒有任何證據(jù)表明四代宅能賣高價(jià)。

2、除了北龍湖片區(qū)和高鐵東站東廣場(chǎng)片區(qū)，奉勸各位開發(fā)商不要做大面積戶型。很多盤超過180平米以上的房源都不好賣。

3、鄭州“樓市和房?jī)r(jià)的胡煥庸線”，就是中州大道。這個(gè)特征，很明顯。以后，還會(huì)更明顯。

4、今年即將入市和開盤的新盤定價(jià)，請(qǐng)參考本文。誠(chéng)摯建議你不要有非分之想。

5、本文僅說新房房?jī)r(jià)，不涉及二手房。二手房房?jī)r(jià)，比這個(gè)更慘。

6、本文僅說主城區(qū)新房房?jī)r(jià)，外圍組團(tuán)譬如航空港、綠博的樓市，改天單獨(dú)再說。

7、鄭州房?jī)r(jià)（新房+二手房）何時(shí)上漲？我也不知。我只知：今年上漲的阻力和難度還是很大。

8、那么你猜：“八大金剛”新盤案名及產(chǎn)品全部登場(chǎng)！4月鄭州樓市要“開爆”？大盤點(diǎn)！鄭州主城區(qū)竟有40+個(gè)住宅新盤即將入市這兩個(gè)文章里的新盤，他們會(huì)開什么價(jià)？

本文完。