最近，上海、北京等地的部分老破舊房產(chǎn)備受看好，不少人入手TZ，看重租售比。重慶也出現(xiàn)了類似情況，此前我一條關(guān)于重慶大拆遷要來了的視頻很火，很多人詢問重慶哪些房子即將拆遷，想購(gòu)入后坐等獲利，幻想一夜暴富。

在此明確提醒，不建議TZ重慶老破舊房產(chǎn)，尤其不要用其他城市的成功經(jīng)驗(yàn)套用在重慶。重慶的地形地貌與房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯特殊，照搬外地模式極易踩坑。

為什么呢？有如下三個(gè)原因：

一、重慶老房子存量巨大，不具備稀缺性

重慶核心區(qū)多為山地地形，且兩江環(huán)繞，土地稀缺使得核心區(qū)建成了大量高密度高層住宅，其中老舊房源數(shù)量極多。2021年以前，重慶每年土地供應(yīng)量與成交量常年位居全國(guó)第一，市場(chǎng)房源儲(chǔ)備充足。

而北京、上海核心區(qū)的老房子多為低密度板式結(jié)構(gòu)，坐北朝南，存量較少，尤其是上海老洋房，雖房齡老舊，但占據(jù)核心地段、配套成熟，且房源稀缺，具備穿越市場(chǎng)周期的TZ價(jià)值。

房產(chǎn)TZ的核心是稀缺性，而重慶的樓梯房、老舊剛需高層隨處可見，不具備YZ價(jià)值。

二、市場(chǎng)實(shí)操驗(yàn)證：老房子漲幅空間極小

我曾認(rèn)可“大面積低單價(jià)”的TZ邏輯：市場(chǎng)上行時(shí)，大面積、低持有成本的房源總價(jià)上漲空間更大。但上一輪樓市行情已驗(yàn)證該邏輯在重慶老破房中不成立。

2015-2016年，新牌坊加州商圈的加州花園單價(jià)僅五六千元，總價(jià)低、戶型大、租售比表現(xiàn)不錯(cuò)，但我最終因房源品質(zhì)過差放棄購(gòu)入，轉(zhuǎn)而入手江北嘴次新房。

結(jié)果證明，即便到2021年高峰期，加州花園房?jī)r(jià)僅從6000元/㎡漲至約八九千元/㎡，漲幅極??；而同期江北嘴次新房房?jī)r(jià)接近翻倍。買房TZ不僅要看租售比，更要看房?jī)r(jià)漲幅，重慶老房子在上一輪行情中已證明上漲潛力有限，如今房齡進(jìn)一步增加，保值增Z能力更弱。

三、博拆遷屬于賭博行為，時(shí)間與資J成本過高

很多人認(rèn)為重慶觀音橋等核心區(qū)正在推進(jìn)城市更新，買入老房可博拆遷獲利。

未來重慶確實(shí)存在拆遷機(jī)會(huì)，但單純靠買老房等拆遷屬于賭博。明確規(guī)劃拆遷的房源，價(jià)格早已失去優(yōu)勢(shì)；重慶大量老舊高層因樓棟多、體量大，拆遷可能性極低；樓梯房雖有拆遷概率，但具體拆遷時(shí)間無法預(yù)判。

房地產(chǎn)市場(chǎng)周期多為5-7年，漫長(zhǎng)的等待周期會(huì)消耗大量時(shí)間成本，資金流動(dòng)性與TZ收益無法保障，TZ風(fēng)險(xiǎn)極大。

綜上，不建議在重慶TZ老破舊房產(chǎn)。若有TZ需求，優(yōu)先選擇房齡10年以內(nèi)的核心區(qū)次新房，這類房源相對(duì)稀缺、租售比更高，當(dāng)前價(jià)格處于低估狀態(tài)，未來具備上漲空間。

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